解釋令函圖示

公平交易類
違反公平交易法事件
規範 規範
發文機關:公平交易委員會
發文字號:公平交易委員會 106.06.28. 公處字第106050號
發文日期:民國 106 年 06 月 28 日
被處分人  誠○建設開發股份有限公司
代  表  人  ○○○
被處分人  博○開發股份有限公司
代  表  人  ○○○
被處分人因違反公平交易法事件,本會處分如下:
主    文
  一、被處分人銷售「時尚bobo」建案廣告刊載健身房、lounge bar、有氧區及撞球檯等公
      共設施,就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反
      公平交易法第21條第 1項規定。
  二、處誠○建設開發股份有限公司新臺幣 100萬元罰鍰。
      處博○開發股份有限公司新臺幣45萬元罰鍰。
      事    實
  一、案緣桃園市政府於 106年 1月函移民眾反映,誠○建設開發股份有限公司(下稱被處
      分人誠○公司)與博○開發股份有限公司(下稱被處分人博○公司)銷售桃園市八德
      區「時尚bobo」(原名稱「LINE世代」)建案(下稱案關建案),於「LINE世代小資
       STYLE捷運智能宅」廣告刊載「健身房、lounge bar」等文字,並於「十三樓全區平
      面圖」標示「有氧區」、「健身房」、「吧檯區」及「撞球檯」等,惟交屋後發現並
      未施作相關設施,涉有廣告不實情事。
  二、經依桃園市政府提供之民眾相關資料,函請渠等到桃園市政府陳述,略以:
    (一)渠等分別約於 103年 7月及11月參訪案關建案接待中心,案關建案當時尚未興建
          完竣,由接待中心人員提供「LINE世代小資STYLE 捷運智能宅」廣告資料,並告
          知案關建案將於13樓設置健身房及lounge bar等公共設施。嗣渠等約於 104年12
          月與被處分人誠○公司交屋,惟被處分人誠○公司未依提供住戶管理委員會之「
          十三樓全區平面圖」等圖說施作前揭公共設施。
    (二)因案關建案興建完竣後尚未售罊,被處分人誠○公司自行於案關建案 1樓設置接
          待中心繼續銷售,社區住戶於 105年 5月召開住戶大會,查悉接待中心現場展示
          「 13F平面配置參考圖」、「健身房3D示意參考圖」、「吧檯區3D示意參考圖」
          、「有氧區3D示意參考圖」及「撞球檯3D示意參考圖」等電子錶板資料,顯示被
          處分人誠○公司仍持續宣稱13樓規劃設置健身房等公共設施,招徠民眾購買案關
          建案。
  三、函請被處分人誠○公司提出陳述書及到會說明,略以:
    (一)被處分人誠○公司興建案關建案,於 103年 3月與被處分人博○公司簽訂「委託
          銷售合約書」,惟經雙方協議,實際委託被處分人博○公司銷售期間為 103年 4
          月至 104年 5月底。雙方終止合約關係後,被處分人誠○公司取得被處分人博○
          公司移交之相關廣告文宣、接待中心、模型屋等物件而延續銷售案關建案。另案
          關建案原名稱為「LINE世代」,被處分人誠○公司於 103年 8月變更名稱為「時
          尚bobo」。
    (二)案關建案廣告刊載「健身房、lounge bar」等文字,被處分人誠○公司規劃設置
          於頂樓平台或其他可利用之位置。另先後以案關建案「LINE世代」及「時尚bobo
          」名稱,將前揭廣告內容置於「13F 平面配置參考圖」、「健身房3D示意參考圖
          」、「吧檯區3D示意參考圖」、「有氧區3D示意參考圖」及「撞球檯3D示意參考
          圖」等電子錶板內,藉以於現場銷售供客戶參考。
    (三)案關建案銷售過程中,被處分人誠○公司與買方簽訂「景觀美化委託書」,買方
          應知悉「健身房」等公共設施二次施工情形,被處分人誠○公司未蓄意隱瞞,且
          相關廣告文字屬要約之引誘,尚無相對人及約束力。
  四、函請被處分人博○公司提出陳述書及到會說明,略以:
    (一)被處分人博○公司於 103年 3月與被處分人誠○公司簽訂「委託銷售合約書」,
          由被處分人博○公司負責建案業務銷售及廣告承作等業務,委託期間為 103年 4
          月至建案全數交屋完成,嗣雙方協議於 104年 5月底終止委託關係。另案關建案
          原名稱為「LINE世代」,惟因通訊軟體「LINE」反映名稱相近,經與被處分人誠
          ○公司討論後,於 103年 8月變更建案名稱為「時尚bobo」。
    (二)被處分人博○公司使用「LINE世代小資 STYLE捷運智能宅」及「時尚bobo小資 S
          TYLE捷運智能宅」等紙本廣告傳單,刊載「健身房、lounge bar」等文字,並委
          託電腦公司製作「 13F平面配置參考圖」、「健身房3D示意參考圖」、「吧檯區
          3D示意參考圖」、「有氧區3D示意參考圖」及「撞球檯3D示意參考圖」等電子錶
          板資料,作為案關建案接待中心現場銷售向客戶介紹使用。另被處分人博○公司
          於 104年 5月底終止委託銷售關係,相關廣告文宣、電子錶板、接待中心及模型
          屋等物件資料已移交被處分人誠○公司管理。
    (三)被處分人博○公司為避免後續購屋爭議,另與買方簽訂「景觀美化委託書」,明
          確告知買方13樓虛線標示處變更設計為健身房、撞球室及lounge bar等,屬二次
          施工與原建築執照不符且責任為買方承擔。
  五、函請桃園市政府提供意見,略以:依建築技術規則第 1章第 1條規定,直方上無任何
      頂遮蓋物之平台,稱為「露台」。另依建築法第25條第 1項規定:「建築物非經申請
      直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用
      或拆除。」倘在露台上擅自搭蓋建物者,即為露台違章建築。
      理    由
  一、依公平交易法第21條第 1項及第 2項規定:「事業不得在商品或廣告上,或以其他使
      公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯
      誤之表示或表徵。前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項,包括商品之價格
      、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、
      製造者、製造地、加工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。」故事業倘於
      廣告或以其他使公眾得知之方法,就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實
      或引人錯誤之表示,造成不公平競爭,即違反前開規定。
  二、按房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀,為影響交易相對人承購與否之重要交易決定
      因素之一,一般或相關大眾據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用,而
      難以知悉廣告所載之用途違反建管法規,是其倘獲悉系爭廣告建物用途未經建管機關
      核准,致有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀等風險,自會影響其是否
      購買系爭建案房屋之決定。
  三、本案行為主體:
    (一)被處分人誠○公司興建銷售案關建案,於 103年 4月至 104年 5月底委託被處分
          人博○公司負責建案之廣告企劃及銷售業務,並於雙方協議終止委託關係後,由
          被處分人誠○公司取得被處分人博○公司移交之相關廣告文宣、接待中心、模型
          屋等物件而延續銷售案關建案,是被處分人誠○公司為本案廣告行為主體。
    (二)被處分人博○公司受被處分人誠○公司委託負責案關建案之廣告企劃製作及代理
          銷售業務,向被處分人誠○公司請領建案銷售價格一定比例之服務費用,並就建
          案總銷售價格高於合約書底價之溢價,約定由被處分人博○公司分得一定比例之
          酬金,亦即被處分人博○公司就廣告內容具有實質決定及支配能力,且隨建案銷
          售所得獲有利益,是被處分人博○公司亦為本案廣告行為主體。四、被處分人誠
          ○公司及被處分人博○公司銷售案關建案廣告刊載健身房、lounge bar、有氧區
          及撞球檯等公共設施,就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人
          錯誤之表示,違反公平交易法第21條第 1項規定:
    (一)被處分人誠○公司及被處分人博○公司銷售案關建案過程,陸續使用「LINE世代
          小資 STYLE捷運智能宅」及「時尚bobo小資STYLE 捷運智能宅」等紙本廣告傳單
          ,刊載「健身房、lounge bar」等文字,並以「 13F平面配置參考圖」、「健身
          房3D示意參考圖」、「吧檯區3D示意參考圖」、「有氧區3D示意參考圖」及「撞
          球檯3D示意參考圖」等電子錶板資料,作為接待中心人員現場銷售向客戶介紹使
          用,就整體廣告內容觀之,足使人誤認「健身房」、「吧檯區」、「有氧區」及
          「撞球檯」等公共設施皆可依廣告規劃於13樓頂樓平台合法使用。
    (二)惟查被處分人誠○公司實際上未依前揭廣告內容施作健身房等公共設施,且其規
          劃之位置於竣工平面圖登載用途為「露台」。據桃園市政府提供意見,依建築技
          術規則第 1章第 1條規定,直方上無任何頂遮蓋物之平台,稱為「露台」。依建
          築法第25條第 1項規定:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機
          關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」倘在露台上擅自搭蓋
          建物者,即為露台違章建築。另被處分人誠○公司及被處分人博○公司亦自承,
          健身房等公共設施屬二次施工與原核准之建築執照不符。準此,案關建案不僅未
          依廣告內容提供健身房等公共設施,且因規劃設置之位置與竣工平面圖登載用途
          不符,交易相對人亦無法合法享有廣告所示之公共設施空間使用,該廣告之表示
          核與事實不符,已足以引起一般大眾對建案之內容及用途產生錯誤之認知或決定
          之虞,並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能,使競爭同業蒙受失去顧客之損
          害,而足以產生不公平競爭之效果,核已違反公平交易法第21條第 1項規定。
    (三)至被處分人誠○公司及被處分人博○公司陳述,其提供買方簽訂之「景觀美化委
          託書」內容,已足讓交易相對人知悉健身房等公共設施為二次施工與原建築執照
          不符等情,惟廣告係事業於交易前對不特定人之招徠手段,於對外刊載、使用時
          ,即足就廣告所載內容產生招徠或提高潛在交易機會之效果,是廣告就商品所為
          之表示或表徵自應與事實相符,而買賣契約僅係事業於特定人為交易決定後,用
          以載明買賣雙方權利義務範圍,與廣告之性質尚有差異,是被處分人誠○公司及
          被處分人博○公司主張「景觀美化委託書」業載明健身房等公共設施屬二次施工
          及於銷售過程中已明確告知相關規劃等情,尚不足據以主張豁免案關不實廣告之
          責任。
  五、綜上論述,被處分人誠○公司及被處分人博○公司銷售桃園市八德區「時尚bobo」(
      原名稱「LINE世代」)建案,於「LINE世代小資STYLE 捷運智能宅」及「時尚bobo小
      資 STYLE捷運智能宅」等書面廣告,及「 13F平面配置參考圖」、「健身房3D示意參
      考圖」、「吧檯區3D示意參考圖」、「有氧區3D示意參考圖」及「撞球檯3D示意參考
      圖」等電子錶板資料,刊載健身房、lounge bar、有氧區及撞球檯等公共設施,就足
      以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第
      21條第 1項規定。經審酌被處分人違法行為之動機、目的、預期不當利益、對交易秩
      序之危害程度、持續期間、所得利益,及事業規模、經營狀況、市場地位、以往違法
      情形、違法後悛悔實據及配合調查等情狀後,爰依同法第42條前段規定處分如主文。
      中華民國 106年 6月28日
      被處分人如不服本處分,得於本處分書達到之次日起 2個月內,向臺北高等行政法院
      提起行政訴訟。