解釋令函圖示

公平交易類
違反公平交易法事件
規範 規範
發文機關:公平交易委員會
發文字號:公平交易委員會 106.07.12. 公處字第106055號
發文日期:民國 106 年 07 月 12 日
被處分人  精○建設股份有限公司
代  表  人  ○○○
被處分人因違反公平交易法事件,本會處分如下:
主    文
  一、被處分人銷售臺中市北區「品科博」建案,於「 A戶標準樓層.傢俱配置參考圖」將
      裝飾柱及陽台空間以虛線標示為室內空間使用,就足以影響交易決定之商品內容及用
      途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第 1項規定。
  二、處新臺幣 100萬元罰鍰。
      事    實
  一、案據本會主動查悉被處分人銷售臺中市北區「品科博」建案, 104年11月至 106年 2
      月期間於台中房地王網站刊登案關建案廣告,並於「A 戶標準樓層.傢俱配置參考圖
      」將裝飾柱及陽台空間以虛線標示為室內空間使用,與臺中市政府網際網路執照存根
      查詢系統所載建造執照樓層內容未符,疑將陽台規劃作為室內空間使用,而涉廣告不
      實。
  二、經函請被處分人提出書面陳述及到會說明,略以:
    (一)被處分人與合○建築經理股份有限公司(下稱合○公司)就「品科博」建案之合
          作關係為興建信託管理關係,為內政部同意之履約保證方式,故依雙方合約之規
          範進行起造人變更。
    (二)「品科博」建案係被處分人於 104年 8月11日起造興建,預計於106 年12月底竣
          工,並採自建自銷,並未委託其他事業代為銷售。
    (三)「品科博」建案廣告係由被處分人設計、製作及刊登使用,刊登期間係 104年11
          月 1日至 106年 5月31日;並已於 106年 2月15日將案關廣告「 A戶標準樓層‧
          傢俱配置參考圖」圖檔移除。
    (四)案關建案廣告「 A戶標準樓層‧傢俱配置參考圖」虛線空間原核准用途係「裝飾
          柱與窗戶」及「陽台」。因疏忽誤將不屬於室內空間部分,以臥室空間規劃表示
          。
    (五)「品科博」建案之建蔽率及容積率均已達法定上限,故應無合法將前開「 A戶標
          準樓層‧傢俱配置參考圖」虛線空間變更作為室內空間使用之可能。
  三、經函請臺中市政府提供專業意見獲復,略以:
    (一)「品科博」建案起造人為被處分人,並於 104年10月30日變更起造人為合○公司
          。
    (二)案關建案廣告虛線空間部分範圍為裝飾柱及陽台。
    (三)「品科博」建案倘竣工領得使用執照,將「 A戶標準樓層‧傢俱配置參考圖」虛
          線空間之「裝飾柱」、「陽台」規劃作室內空間使用,涉違反建築法第73條第 2
          項擅自變更使用及違章建築,依建築法第91條第 1項第 1款,處建築物所有權人
          、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改
          善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停
          止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀
          或強制拆除。
          理    由
  一、依公平交易法第21條第 1項規定:「事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知
      之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示
      或表徵。」第 2項規定:「前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事項,包括商
      品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、
      原產地、製造者、製造地、加工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。」所
      稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符,其差異難為一般或相關大眾所接受,而
      有引起錯誤之認知或決定之虞者;所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實
      相符,而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。準此,事業倘於廣告或以
      其他使公眾得知之方法,就商品之用途及內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者,即違
      反前開規定。
  二、有關本案廣告行為主體:
    (一)按公平交易法第21條規範之廣告主,係以商品或服務之提供者、對廣告內容具有
          實質決定及監督能力者、廣告之出資者等,並依締結交易名義人、銷售及廣告活
          動實際實施者及實施之過程、交易相對人之整體印象、因廣告銷售所獲利益之歸
          屬情形等事項,予以綜合判斷。
    (二)查「品科博」建案係被處分人於臺中市北區投資興建,並自行銷售,且建案廣告
          刊載「建設公司:精○建設」。又案關「 A戶標準樓層‧傢俱配置參考圖」係被
          處分人自行設計、製作,並上傳至台中房地王網站刊登使用,且經檢視「品科博
          」建案之房屋預定買賣契約書,賣方為被處分人,是被處分人核為本案之廣告主
          。
    (三)「品科博」建案起造人雖於 104年10月30日變更為合眾公司,惟合○公司於本案
          僅為興建信託管理關係,並未涉及該建案之買賣及廣告製作,是尚難認合○公司
          為本案廣告主。
  三、被處分人於台中房地王網站刊登「品科博」建案廣告,於「 A戶標準樓層‧傢俱配置
      參考圖」將裝飾柱及陽台規劃作為室內空間之使用表示,違反公平交易法第21條第 1
      項規定:
    (一)按房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀,為影響交易相對人承購與否之重要交易
          決定因素之一,交易相對人據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用
          ,而難以知悉廣告所載之用途違反建管法規,倘交易相對人獲悉廣告建物用途未
          經建管機關核准,致有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀等風險,
          自會影響交易相對人是否購買建案房屋之決定。
    (二)被處分人銷售臺中市北區「品科博」建案,於台中房地王網站刊登銷售廣告,並
          於「 A戶標準樓層‧傢俱配置參考圖」將裝飾柱及陽台規劃作為室內空間之使用
          表示,其整體內容綜合觀之,予人印象為購買案關「品科博」建案 A戶後,得據
          以比照廣告所呈現之規劃為室內空間配置並合法使用。據被處分人表示,係因渠
          之疏忽誤將該裝飾柱、陽台等不屬於室內空間部分以臥室空間規劃表示。次據臺
          中市政府表示,案關建案倘竣工領得使用執照,將案關廣告之裝飾柱及陽台空間
          規劃為室內空間使用,涉違反建築法第73條第 2項擅自變更使用及違章建築,依
          建築法第91條第1 項第 1款,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營
          者新臺幣 6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或
          補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水
          供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。
    (三)承此,案關廣告將裝飾柱及陽台等空間以虛線標示為室內空間配置之使用表示,
          因「品科博」建案之設計建蔽率與設計容積率均已達法定上限,應無可將該等空
          間合法變更設計為室內空間之可能性,是「品科博」建案於興建完成交屋後,消
          費者並無合法權源得依案關廣告所規劃將該等空間配置為室內空間使用,倘擅自
          變更使用,則有違反建築法規而遭查報、拆除之風險。據此,案關廣告之表示與
          事實不符,其差異已逾越一般大眾所能接受之程度,足以引起一般大眾錯誤之認
          知或決定,並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能,使競爭同業蒙受失去顧客
          之損害,而足以產生不公平競爭之效果,核屬虛偽不實及引人錯誤之情事,違反
          公平交易法第21條第 1項規定。
  四、綜上論述,被處分人銷售臺中市北區「品科博」建案,於台中房地王網站刊登「 A戶
      標準樓層‧傢俱配置參考圖」,將裝飾柱及陽台等空間以虛線標示為室內空間使用,
      就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易
      法第21條第 1項規定。經依公平交易法施行細則第36條規定,審酌被處分人違法行為
      之動機、目的及預期之不當利益;違法行為對交易秩序之危害程度;違法行為危害交
      易秩序之持續期間;因違法行為所得利益;事業之規模、經營狀況及其市場地位;以
      往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰;違法後悛悔實據及配合調查等態度;與其
      他因素,爰依同法第42條前段規定處分如主文。
      中華民國 106年 7月12日
      被處分人如不服本處分,得於本處分書達到之次日起 2個月內,向臺灣臺北地方法院
      提起行政訴訟。