解釋令函圖示

※有關本市大安區坡心南市場遷建基地現住戶購地相關爭議案
規範 規範
發文機關:臺北市政府法規委員會
發文字號:臺北市政府法規委員會100.02.14北市法綜字第10030299900號
發文日期:民國 100 年 02 月 14 日
說明:
  一、復  貴局 100年 1月25日北市財管字第 10030348700號函。
  二、有關函詢旨揭遷建基地現住戶如非原承租人,而係經由買賣取得者,其與本府間是否
      仍有可能成立不定期租賃契約關係乙節,應視本府與原承租人間土地租賃契約(以下
      簡稱系爭土地租約)之內容及性質為何,分別以觀:
    (一)系爭土地租約倘係一般土地租賃契約關係(例如租用土地作為停車場或露天展覽
          會場之用)時,經查民法第 451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物
          之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」,此
          即學理所稱租賃契約之默示更新或法定更新,核其要件有二:一為承租人須於租
          賃期限屆滿後,繼續為租賃物之使用收益;另一為出租人對於承租人之繼續使用
          收益租賃物,不即表示反對。因之,如承租人於租期屆滿後,未繼續再為租賃物
          之使用收益者,即無構成默示更新或法定更新之可言(邱聰智,新訂債法各論(
          上)2008年 8月,頁 433-434),且此所謂「承租人仍為租賃物之使用收益」,
          實務上雖認除承租人本人外,尚包括由承租人之家屬、受雇人,或經承租人允許
          使用之其他第三人為使用收益之情形(最高法院60年台上字第2246號民事判例參
          照);惟通說以為,其範圍尚不及於次承租人,亦即承租人將租賃物轉租予第三
          人,改由次承租人繼續使用租賃物之情形,並不該當於「承租人繼續使用收益」
          之要件(史尚寬,債法各論(上冊),1960年11月,臺初版,頁 216參照)。準
          此,倘租賃物(土地)之使用收益權能已改由第三人以買賣或其他法律行為而繼
          受取得時,由於承租人已未就土地繼續為使用收益,原不定期土地租賃契約似應
          認因未符默示更新之要件而終止,則第三人似不得據以主張其與出租人間仍有不
          定期租賃契約存在,從而旨揭遷建基地之現住戶如非原承租人,而係經由買賣等
          方式取得者,其與本府間似無繼續成立不定期租賃契約關係之可能。
    (二)其次,若系爭土地租約係以「租用基地建築房屋」為目的而成立者,因民法第 4
          26條之 1(租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對
          於房屋受讓人,仍繼續存在)係就基地租賃情形所為之特別規定,應優先於前述
          普通規定而適用,故承租人如於租約關係(包括定期與不定期租賃)存續中,將
          房屋所有權出售移轉於第三人(現住戶)時,該第三人雖非原承租人,其與本府
          間仍得繼續成立不定期租賃契約關係。
  三、以上意見,敬請卓參。