解釋令函圖示

※國民住宅條例為民法之特別法,本件承購國宅合約第八條後段規定,即在執行國宅條例第
  十八條第二項之特別規定,故本件保固期間既已屆滿,其維修責任若經法院判決確定不屬
  於承商時,則應由管理維護費用支應維修
規範 規範
發文機關:臺北市政府法規委員會
發文字號:臺北市政府法規委員會89.8.28.簽見
發文日期:民國 089 年 08 月 28 日
    有關  貴處為89.8.14○○議員協調要求  貴處就○○國宅乙區A、F、G基地中庭排水溝
漏水檢修簽請本會就相關法律責任釐清乙案,本會意見如下:
一、查「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就
    標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、「稱承攬者,為當事人約定,一
    方為他方完成一定之工作,他方俟工作完成,給付報酬之契約。」、「工作有瑕疵者,
    定作人得定相當期限,請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者,定作人得自
    行修補,並得向承攬人請求償還修補必要之費用。」民法第三百四十五條、第四百九十
    條第一項及第四百九十三條第一項、第二項定有明文。本案承商(○○營造工程有限公
    司)所承攬之上開工程於85.3.27.兩年防水保固期滿,貴處於核發2 %保固尾款前,為
    確定承商已履行保固責任,於85.10.2.會同承商及該區之管理委員會辦理會勘,並就五
    大檢修項目修繕之應修項目,責成承商儘速檢修,承商於完成上述應修項目修繕後,於
    86.5.10.將該修妥項目移交該區管理委員會,並就該次點交之防水工程再保證一年至87
    .5.10.,惟貴處於87.5.15.一年保固期滿後發現中庭排水溝仍然滲漏,承商同意檢修至
    完妥為止。俟後兩年承商前後三次進場檢修,均無法止漏。依上開規定,買賣契約係由
    貴處與承購戶所簽定,並依承購契約第八條之規定即保固期間內,……非因乙方所致者
    ,由甲通知承包商負責修復。保固期滿後……公共設施由甲方代行維護,所需費用由管
    理維護費用支應。今因承商不履行對貴處及承購戶之承諾,因承商並非買賣契約之當事
    人,貴處似仍得依貴處與承商之承攬契約,工作有瑕疵者,定相當期限,通知承商修補
    之。本案建請貴處以催告方式,催告承商履行承諾義務繼續修繕,否則貴處得代行維護
    ,其費用先由管理維護費用支應(參照國民住宅條例第十八條第二項)再由貴處依法訴
    請其償還修補之費用。
二、次查承商屢次之修繕,皆無法改善漏水之情況,導致其認為「該區排水溝之周邊樑柱等
    結構配置不佳,為徹底改善宜建請貴處委請原設計建築師、結構技師進行有關結構系統
    等專業檢討,提供有效之處理工法,以免本公司長期盲目配合,……」云云,以致其不
    來修繕。本案如俟後貴處須以訴訟方式向承商請求損害賠償時,本會建請先予鑑定,其
    費用由管理維護基金先行墊付(參照國民住宅條例第十八條第二項),俟鑑定責任歸屬
    後再依法辦理。
三、至於委員會得否直接請求承商修復,此涉及87.5.15.會勘紀錄之解釋問題,若承商同意
    檢修係對委員會之承諾,則該會似得請求其履行承諾檢修。又貴處亦得讓與請求承商檢
    修之權利予委員會,由委員會逕行請求。
四、按國民住宅條例為民法之特別法,該條例第十八條第二項既已規定:「國民住宅主管機
    關執行住宅社區管理與維護工作,其經費來源如左……」,本件承購國宅合約第八條後
    段亦規定:「保固期滿後,……公共設施由甲方代行維護,所需費用由管理維護費用支
    應」,即在執行上述國宅條例之特別規定,故本件保固期間既已屆滿,其維修責任若經
    法院判決確定不屬於承商時,則應由管理維護費用支應維修,於本件情形,貴處似毋庸
    另行以出賣人身分負擔民法上出賣人責任,併予敘明。