解釋令函

○○股份有限公司刊登不實廣告，違反公平交易法處分案發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 89.03.30. （八九）公處字第039號處分書
發文日期：民國89年3月30日被處分人：○○股份有限公司
代表人：○○○
右被處分人因刊登不實廣告，違反公平交易法事件，本會處分如左：
主文
一、被處分人於銷售「○○」預售屋時，對建物之夾層設計為虛偽不實及
引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定。
二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人
錯誤之表示。
事實
一、案據檢舉：○○股份有限公司（下稱被處分人）八十五年五月至七月
於預售屋「○○」廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖示，且於現
場備有二間樣品夾層屋，其中一間設有油壓式活動樣品屋，並由現場
公開操作說明，每戶均可施作合法之夾層屋隔間裝潢計之樣品屋供參
，致使渠等誤認可作合法夾層屋而於同年五月簽訂房屋土地買賣契約
；惟於八十七年十月發放之使用執照注意事項中，始知建築物樓層中
任意加設夾層者均係違建，故認被處分人有廣告不實違反公平交易法
之規定。
二、經函請被處分人提出說明，八十八年十月二十九日來函檢附系爭建物
之臺北市政府工務局使用執照（○○字○○號）及附表暨其書函、海
報及報紙稿詳並表示略以：
（一）台北市政府工務局八十六年九月十日北市○○第○○號函，命該公
司就系爭建物一樓店鋪部分，應依市府八十六年八月十三日○○第
○○號函訂定之「台北市違建夾層屋處理方案」切結報備，被處分
人於八十六年九月十三日完成辦理切結報備及切結書內文。
（二）被處分人於八十六年十二月十七日向台北市政府建管處申請准予就
系爭建物二樓以上樓層切結報備，惟因設計樓高未及三﹒六公尺，
並無「台北市違建夾層屋處理方案」之適用。
（三）按系爭建物銷售期後一年餘，台北市政府始新頒「台北市違建夾層
屋處理方案」，此系非屬買賣雙方事由之情事變更，惟被處分人於
接獲市府函命事項後，即刻依新法申辦切結報備等一系列作業。
（四）有關系爭建物銷售期於現場所設立之油壓式活動樓板，當時咸認係
得歸屬室內裝潢之一種，而於銷售現場陳列，無非在寸土寸金之台
北市○○計畫區內，僅提供購屋人嗣後完成交屋進行裝潢時之空間
多樣化參考之一。
三、被處分人八十八年十二月二十一日委託○○○君與○○○君二位到會
陳述意見略以：
（一）系爭建物共分Ａ（住家）、Ｂ（套房）二棟，樣品屋係以二樓以上
Ｂ６、Ｂ７作為展示標準，並不包括一樓店面。
（二）目前系爭建物其他待售、待租和未簽約的客戶均以正常法律途徑，
正常銷售管道進一步處理，並沒有發生其他糾紛。
四、惟經本會調查，系爭建案建造執照、立面圖及平面圖，皆無標示有申
請夾層設計，故承購戶不可能再以變更設計之方式申請補建夾層。
理由
一、按公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽
不實或引人錯誤之表示造成交易相對人錯誤之認知與購買決策。查被
處分人於系爭建案銷售現場展示有夾層屋設計之樣品屋，且與其銷售
廣告圖示之夾層裝潢實景圖雷同，此可由銷售海報實景圖下方註明「
月付一萬九起，買挑高三米五，可裝潢活動樓板，神奇空間一房十一
廳十一廚十一衛十一工作室」等文字及比對檢舉人檢具之樣品屋實景
照片得證之，就系爭夾層廣告文字、圖示及銷售現場夾層設計樣品屋
之整體效果以觀，均足使消費者誤認系爭建物可作如廣告所示合法夾
層使用，增加室內使用面積，而較其他建案增加與其交易之機會。
二、復據被處分人所提出之使用執照暨其附表並未有夾層設計之記載，並
經臺北市政府工務局建築管理處八十八年十一月二十六日北市○○字
第○○號函等三件公文書確認在案，故交易相對人逕行於交屋後，二
次施工興建夾層，將無法取得夾層之建造執照，即違反建築法第二十
五條之規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制
拆除之處分，又被處分人明知第一層外，第二層以上並無夾層設計，
故消費者逕行於交屋後，二次施工興建夾層，將無法取得夾層之建造
執照，被處分人係居於專業地位，應自始即知上述情形。而被處分人
辯稱系爭建物於八十五年五月開始銷售經過一年餘，台北市政府始新
頒「台北市違建夾層屋處理方案」，非屬買賣雙方事由之情事變更，
被處分人於接獲市府函命事項後，即刻依新法申辦切結報備等一切手
續云云；惟被處分人對於系爭建物之夾層無法合法登記一事，應有專
業之認知，其與台北市政府是否頒布「違建夾層屋處理方案」非屬相
關之情事，該夾層設計既非為建照核准範圍，若予以施作夾層即屬違
建，不因「違建夾層屋處理方案」與否，而可免除查報拆除之事實，
被處分人所辯之詞，殊不足採。
三、綜上，被處分人於系爭廣告上以夾層設計之圖示為廣告內容，即屬對
商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，其行為已違反公平交易法第
二十一條第一項規定，惟因系爭廣告刊登時間係於八十五年間，而公
平交易法部分修正條文係於八十八年二月五日生效，系爭違法行為應
適用行為時之法律，爰依修正前同法第四十一條前段處分如主文。
證據
一、民眾八十八年九月二十九日（本會收文日期）檢舉函。
二、被處分人「○○」銷售海報五份、樣品屋實景照三十二張。
三、被處分人八十八年十月二十九日答辯函。
四、民眾檢附之台北市政府八十八年十一月二十六日北市○○字第○○號
函、八十九年一月七日北市○○字第○○號函、八十九年一月十一日
北市○○字第○○號函。
五、被處分人八十八年十二月二十一日到會陳述紀錄。
適用法條
公平交易法
第二十一條第一項：事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之
方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效
期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，
為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。第四十一條前段：公平交易委員會
對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。
中華民國八十九年三月三十日
本件被處分人如有不服本處分，得於收受本處分書之次日起三十日內
，檢附本處分書影本及理由，向本會提起訴願。
主任委員趙揚清

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