解釋令函

○○行因從事足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法處分案發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 89.04.14. （八九）公處字第050號處分書
發文日期：民國89年4月14日被處分人：○○行
代表人：○○○
本文：右被處分人因從事足以影響交易秩序之欺罔行為違反公平交易
法事件，本會處分如左：
主文
一、被處分人於從事房屋仲介之交易，提出斡旋金要求，未告知購屋人可
選擇使用內政部版所訂定之「要約書」之行為，為足以影響交易秩序
之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定。
二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩
序之欺罔行為。
事實
一、緣民眾○君來函檢舉略以：渠於八十八年四月七日與○○行（下稱被
處分人）之仲介人員○○○君簽下房地產承購委託書，並簽下十萬元
本票一紙，當作斡旋金以，○君並未告知要約方式、斡旋金之目的，
且亦未盡告知義務該房屋曾有鋼筋外露情事，本人於委託期限逾期時
，要求被處分退還本票，卻未獲理會，檢舉人於八十八年五月十二日
寄發存證信函予被處分人，仍未獲重視，爰請本會處理。
二、案經二次函請被處分提出書面說明，略以：
（一）被處分人係○○○君以合夥之名義所組成○○行。
（二）檢舉人於民國八十八年四月七日與其妹二人會同本○○行之仲介人
員○君至現場觀看房屋，該房屋坐落於澎湖縣○○市○○之○○號
○○樓，屋狀良好，檢舉人相當喜愛此屋，於是回本行後，簽立房
地產承購委託書，及商業本票乙張，票號為○○，新臺幣壹拾萬元
整，總購買價為三百萬元整，委任期間至八十八年五月一日止，隔
天出賣人○君至本行簽名於委託書，並收下檢舉人之本票為訂金，
本行通知買方會同代書簽約。在此期間檢舉人曾看過房屋三次，一
次與其妹，一次與其父母及妹，一次與其友人，檢舉人說其朋友對
蓋屋有概念，希望他朋友幫他注意該房屋是否有瑕疵。
（三）在前三次看屋前，已告訴檢舉人價格已談妥，並告知屋主○君電話
，希望擇日能簽訂買賣契約，買賣雙方曾多次通電話，提供四月份
電話明細表一份，顯示屋主○君已同意該價格及出售該屋，在此段
期間，檢舉人百般刁難說該屋為縣府興建國宅有瑕疵，因此檢舉人
會同縣府國宅課、管建課及工商課，開協調會，本行亦赴會參加，
而國宅課長提供縣府證明本棟房屋不需修繕且無瑕疵，檢舉人仍遲
遲不肯簽立契約，直到委任過期，竟要求本行退還本票且發存證信
函給本行，本行行銷流程一切配合檢舉人之需求，且公開雙方聯絡
電話，絕無欺騙之事實。
（四）該屋之房地產登記名下為○君，於八十七年二月二十三日已出賣予
○君，因承買人私人問題產權無法移轉，本行之買賣專任委任契約
書上有○君及○君之共同簽名。
（五）被處分人並不知公平交易委員會曾訂定對於房屋仲介業行業導正原
則，且未收過相關資料，因此並不知道何時開始要告知可選擇內政
部版要約書。
三、被處分人又於八十九年一月二十四日到會說明，略以：
（一）被處分人於八十二年十月設立，於設立時有四位合夥人（○○○
君、○○○君、○○○君、○○○君），但因最近房地產不景氣
，故有二位合夥人退出（○○○君、○○○君），目前僅有○○
○及○○○君，且於八十九年一月六日中換發公司證件，核准在
案。
（二）被處分人與○君交易過程中，並未採用內政部版之「要約書」，
被處分人完全不知道此「要約書」範本，且縣府政府並未強迫被
處分人使用該「要約書」範本，因此被處分人都一直使用自製「
房地產承購委書」，且從被處分人成立迄今一直使用該委託書，
該委託書中之「委購保證金」即為幹旋金，若被處分人和賣方談
妥價格，該委購保證金旋轉為定金，如未談妥則退回，被處分人
和○君簽訂之承購委託書中，未填寫妥購保證金係時間急迫因而
漏寫，但可從○君所寄發之存證信函中，得知○居所簽發之本票
係為妥購保證金。
（三）被處分人於○君交付支票時有告知該本票為幹旋金，做為和賣方
議價之用，如賣方同意買方所出之價格，該價金（即本票）轉為
定金，如不同意，本票就無條件退回。
（四）○峮不欲購買該屋之企圖非常明顯，提供一份○君之母親於八十
八年五月二十八日向○○○君訂立之不動產買賣契約書乙份。
理由
一、公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為
其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂「欺罔」，
係以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交
易，或使競爭者喪失交易行為。按在房屋仲介交易過程，買方較仲介
業者在相關資訊方面，乃處於明顯不對稱之地位，仲介業者若利用優
勢地位收取斡旋金，而未充分揭露資訊，提供消費者選擇採用其他交
易方式（如要約書）之機會，則屬公平交易法第二十四條所稱之影響
交易秩序之欺罔行為，為杜絕房屋仲介業界藉此等不公平競爭情事，
以貫徹執行公平交易法第二十四條之意旨，本會爰於八十六年二月十
九日第二七七次委員會議進行「行業導正」，導正期限至八十六年八
月三十一日止，亦即八十六年九月一日起，房屋仲介業如提出斡旋金
之要求，應同時告知消費者亦可以選擇內政部所訂定之「要約書」，
如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業應以書面明定交付斡旋金之
目的，明確告知消費者之權利義務，否則本會將認定其違反公平交易
法第二十四條之規定。
二、查被處分人為一合夥事業，設立有四位合夥人，因房地產最近並不景
氣，目前由○○○君及○○○君（負責人）合夥組成該○○行；檢舉
人主張被處分人未告知可選擇要約書乙節，被處分人坦承與○君交易
時，不知本會之導正案，亦不知該導正案何時開始實施，更不知有「
要約書」之範本。惟查內政部所訂之要約書範本，已於八十六年六月
十四日頒行，並於八十七年八月修正，被處分人為一專業之房屋仲介
業者，應較一般消費者有較高之注意義務，對於相關交易資訊及專業
法規制度應有所了解，並應善盡告知義務，俾利交易順序進行，故其
應知悉除斡旋金外，購屋人亦得以簽訂內政部版「要約書」之方式，
進行議價，而不得以不知本會行業導正或內政部所頒布之要約書為由
，而規避其說明義務，是本案被處分人未告知○君可選擇要約書乙事
，已構成隱瞞重大交易資訊，而使交易相對人與之交易之欺罔行為，
且因影響交易秩序，核已違反公平交易法第二十四之規定。
三、另查檢舉人主張被處分人未告知交付斡旋金之權利義務乙節，八十八
年四月七日檢舉人與○君所簽定之房地產承購委託書雖無斡旋金之字
樣，但有「委購保證金」字樣，且說明「成交視為同現金（應為訂金
之誤），若賣方不賣原金無條件退還」，可認為該委託承購書中所謂
「委購保證金」即具有斡旋金之性質，又依被處分人表示，其仲介人
員曾告知檢舉人交付十萬元為斡旋金，若屋主願賣此屋時，則檢舉人
所簽立之本票就視同訂金，而檢舉人亦表贊同。雖被處分人並未在契
約上表明該十萬元本票為委購保證金乙事，易使消費者以為委購保證
金及斡旋金為兩種不同內容之權利金，但被處分人於簽立契約時曾有
口頭說明，且檢舉人亦於該委託書簽名按指印，尚難認為被處分人未
告知檢舉人交付斡旋金之權利義務。
四、另關於返還十萬元本票及委任期間逾期等節，核屬民事私權爭議問題
，非公交易法規範範疇。
五、綜上論結，本案被處分人與檢舉人於八十八年四月七日簽訂房地產承
購委託書之同時，未明確告知得選擇簽立內政部版之要約書，為足以
影響交易秩序之欺罔行為，雖該違法行為態樣曾經本會導正，而被處
分人仍未遵行，惟經衡酌處分人之行為動機、預期利益、市場規模、
對交易秩序之危害程度及其行為後之態度等，爰依同法第四十一條前
段規定處分如主文。
中華民國八十九年四月十四日
本件被處分人如有不服本處分，得於收受處分書之次日起三十日內，
檢附本處分書影本及理由，向本會提起訴願。

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