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○○股份有限公司因刊登不實廣告，違反公平交易法處分案
發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 89.06.13. （八九）公處字第099號處分書
發文日期：民國89年6月13日
被處分人：○○股份有限公司
代 表 人：○○○
右被處分人因刊登不實廣告，違反公平交易法事件，本會處分如左：
主 文
一、被處分人於「○○」房屋銷售廣告上，就建築物之用途、公共設施為
虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定
。
二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人
錯誤之表示。
事 實
一、本案民眾來函檢舉略以：渠等於八十五年十二月二十四日購買被處分
人投資興建座落於基隆市七堵區「○○」○○、○○、○○、○○四
戶，發現（一）建物用途為日用品零售，而非廣告所稱為一般住宅使
用；（二）銷售廣告及附約之○○俱樂部之九洞迷你高爾夫果嶺、露
天音樂廣場、巡山步道、露天觀景流泉、親子戲水池及俱樂部中多項
設施與廣告圖說不符，且差異甚大，甚至沒有興建，顯有不實廣告之
嫌。
二、案經通知檢舉人於八十八年十二月二十九日來函補充說明，略以：
(一)被處分人於銷售建物廣告專書上，將用途為日用品零售業之建物當
作一般住宅銷售，如「○○／建築規劃／景觀設計／管理服務」廣
告圖冊第六十三頁標示○○特區商業廣場中的大樓住宅區：「○○
平面圖冊(2) 」第三十頁之大樓各層配置圖，將樓層裝潢成夾層住
宅，並有家俱配置參考圖；被處分人於八十六年三月寄發一修正平
面圖，將原圖之茶水間變更為廚房及浴室，將「日用品零售業」字
樣除去。
(二)被處分人於八十八年十二月十日寄發八十八年十二月二十六日召開
第一次區分所有權人會議開會通知單，並檢附「○○社區管理規約
」，第十六條管理準則：「一、店鋪區（X 區）管理準則……二、
住宅區（ A、S、U、V、B、E、F、H 區）管理準則……」，顯見使
消費者誤認 S、V 區為住宅區；將此商業區包裝成住宅區，造成房
屋稅過高，室內不足二十坪之空間，因土地區分為商業區，契稅高
達七萬多元，別墅區六十坪僅二萬元，日後無法申請任何優惠貸款
，商業區與住宅區之水電費用不同，商業區之房屋稅、土地稅較住
宅區高，將造成日常生活支出費用增加。
(三)另外檢附○○俱樂部中之實景照片。
三、案經通知被處分人於八十九年元月二十六日來函說明，略以：
(一)「○○」社區 V 棟、 S 棟建照執照之建物用途為日用品零售，乃
屬高標準高價值之商業大樓，而被處分人願意以此高水準之建物，
依低標準低價位之一般住宅價額預售予承購戶，實則乃是被處分人
基於優惠承購戶，此不待言。
(二)當初本建案買賣合約書第九條第一項約定，即註明○○俱樂部產權
歸屬被處分人所有，且由被處分人自行負責管業，而非屬區分所有
權人的公共設施部分，換言之，被處分人自當有權以整體社區安全
考量為大前提，依法為前開設施的調整；次有關本建案第一期基地
之水土保持改善計劃送請基隆市政府依法嚴格審查計畫並獲准通過
後，惟審查結論諭示被處分人須依前開計畫加做沈沙池及滯洪池等
水土保持設施，以致前開基地剩餘面積不足興建九洞高爾夫果嶺；
再者，就登山步道乙節析之，被處分人確依法基於整體社區安全考
量為原則，因而將之改成安全管制邊界圍籬設施。
(三)另檢附○○俱樂部各項設施之實景照片。
四、又被處分人於八十九年二月二十九日到會陳述意見，其答辯內容略以
：
(一)本建案用地係屬丙種建築用地，取得用地時，已經開發完成，包括
交通用地、林業用地、商業用地、住宅用地都已規劃完成，被處分
人約於八十五年四月取得建造執照，並開始建造，於八十八年第一
期完工，預計於八十九年三月交屋完畢。建案第一期已經完工之○
○、○○、○○特區（包括三十一戶商店街、十三戶別墅、一０二
戶商業大樓S 、U、V棟）銷售狀況為六成。另外社區已於八十九年
一月二十六日召開區分所有權人會議，而社區管理委員會已籌設，
公共設施尚未驗收點交。本建案○○特區 V、S 棟第一層至第九層
主要用途係日用品零售，但承購戶可自行做為住宅用。
(二)系爭廣告企畫案經被處分人審核後，由○○公司製作並代銷，企劃
內容廣告費用由本公司支付。至於廣告企劃案中標示「大樓住宅：
創意空間三至四房，約二三坪」僅係表示承購戶可依自身需求裝潢
，做為住家、工作室或零售用。另外有關「○○」平面圖冊第三十
頁之大樓各層配置圖，將樓層裝潢成夾層住宅，並有家俱配置參考
圖等，僅係提供承購戶參考，且於右下角標示「本平面圖僅供參考
」。
(三)本建案開始建造後，因八十五年九月發生○○建案發生倒塌意外，
主管機關對於山坡地水土保持嚴格要求，被處分人於○○俱樂部公
共設施處，挖掘「沈沙滯洪池」，以維護住戶安全，所以高爾夫果
嶺並未興建，惟其他公共設施都已去年完成，而社區住戶視為當然
會員，免入會費，但須繳月費。
(四)通常房屋貸款並無限制，若民眾有勞貸等特殊限制，本公司會幫助
解決問題，另外房屋契稅是依工程造價課稅，而大樓造價多於別墅
造價，故大樓用戶較高，此外房屋稅地價稅是依實際用途課稅分自
用及營業用。
五、被處分人於八十九年二月二十九日、四月二十一日來函提供系爭建案
之使用執照申請書、土地使用計畫圖、地籍圖謄本影本各乙份，及○
○第一期水土保持變更計畫（核定本）影本。
六、另經檢視系爭廣告鳥瞰圖戶外設施含有網球場、籃球場、半球體音樂
台、音樂廣場、噴水池廣場、高爾夫果嶺、水池、流泉、巡山步道…
…等，經本會於八十九年三月十七日實地調查結果，○○俱樂部戶外
公共設施之九洞高爾夫果嶺及巡山步道確實未興建，而沉沙滯洪池、
露天音樂廣場、露天觀景流泉、親子戲水池、籃球場及網球場之實景
，其中籃球場僅餘半場，無半球體音樂台，音樂廣場亦僅為台階式之
空間，其規模顯無寫意圖之空曠；且完工後之設施與原寫意圖之格局
與比例大小，幾無相同。
七、檢舉人於八十九年四月二十六日來函補充說明，略以：
(一)當初在購買簽約後曾有問及為何會有「日用品零售業」這幾個字眼
及茶水間等設施，銷售人員以那沒有關係輕鬆帶過，直到辦理貸款
過戶時，發現該住宅為商業用途之分類為日用品零售業，不能參加
勞工貸款，稅負上亦無法享有任何優惠，被處分人完全不理不睬。
○○公司未將房屋不能辦理勞工優惠貸款之情形告知，致使負擔加
重，且該房屋之契稅也不合理。
(二)另房屋稅、地價稅亦因商業用途而提高，將來想賣，要繳稅也多，
電力有分營業及非營業，檢舉人想買單純之住宅，為何要因被處分
人之規劃及說明不清而承受衍生之錯誤及痛苦。
(三)被處分人銷售時附件三之公共設施廣告圖，○○俱樂部少了許多東
西，竟以土地產權為該公司所有，有權變更及地不夠等作為現況與
廣告不符之理由，有違公平誠信原則。
八、另被處分人於八十九年四月二十五、二十九日來函補充說明，略以：
(一)被處分人於八十六年六月七日領得八五基府工管字第０六八號建照
，基地分為一二三五㎡之住宅區，五五００㎡商業區，其建地用途
分別為鄉村住宅及日用品零售。其中大樓區建築物用途為日用品零
售，地面層以上每層高度為四‧五公尺，但建築技術規則第二七條
於八十六年四月九日內政部台(86)內營字第八六七二五０七號令修
正，住宅各樓層不得超過三‧六公尺，故於建築法令上無法再變更
為鄉村住宅使用。
(二)有關房屋稅及地價稅依實際課稅原則，依其使用性質課徵其稅。房
屋稅原用途不管為何，只要個人購買後戶籍遷入，並搬進居住即可
向稅捐處申請房屋稅，依住家用稅率課徵，地價稅亦同，但地價稅
申請人、配偶及未成年人子女申請自用住宅用地課徵地價稅，以一
處為限。水電部分亦與一般住宅相同收費。
(三)被處分人○○俱樂部佔基地面積可計分為：建物本身基地面積計四
０００米平方，戶外設施佔基地面積計四一五九點三六米平方，合
計為八一五九點三六米平方（二四六八坪）。
(四)○○俱樂部於八十五年八月九日領得建造執照，並於八十八年六月
二十三日領得使用執照，基隆市政府於八十六年八月二日基府工管
字第０六九四七八號函示，要求被處分人依台灣省政府八十六年
五月二十六日農水字第一五六一八０號函，擬具水土保持計畫送審
，該俱樂部戶外設施基地上，因此需增設Y3及Y4滯洪池二座與Y3沉
砂池一座，綜觀前述，變更俱樂部之戶外遊憩設施實非得已，絕無
刻意欺瞞客戶情事。
九、經電詢電力公司及自來水公司，據表示若申請為自用住宅，即以一般
住宅之收費標準收取水電費用。
理 由
一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上
，或以其他使公眾得知之方法，對商品之價格、數量、品質、內容、
製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者
、製造地、加工者、加工地者，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵
。」故事業於廣告上，對於商品之內容、用途為虛偽不實或引人錯誤
之表示，即違反上開規定。
二、有關建物用途非廣告所稱為一般住宅使用部分：
(一)本案「○○／建築規劃／景觀設計／管理服務」建物廣告圖冊第十
三、三十、六三頁皆標示○○特區為「大樓住宅」，而「平面圖冊
(2) 」（介紹○○特區之外觀及平面配置圖）第三十頁之「大樓各
層平面配置圖」，將樓層裝潢成樓中樓住宅使用，並有家俱配置參
考圖，顯示被處分人所銷售之系爭建物為住宅大樓。然依建造執照
與建物所有權狀所載及被處分人自承， 系爭建物（即○○特區V棟
、S 棟）之使用用途為日用品零售，次按建築法第七十三條：「？
…非經領得變更執照，不得變更使用」，且有關系爭建物用途之變
更，依建築技術規則「建築設計施工編」第二十七條於八十六年四
月九日內政部台 (86) 內營字第八六七二五０號令修正規定：「住
宅、集合住宅等類似用途建築物依前項規定設計者，其地面一層樓
層高度，不得超過四‧二公尺，其他各樓層高度均不得超過三‧六
公尺」，故系爭建物樓高四‧五公尺，不符上開法條規定，無法變
更為鄉村住宅，此被處分人亦坦承在案。系爭建物實際用途與廣告
所載顯有不符，且嗣後亦無法變更與廣告所載相符。
(二)查房屋究供「日用品零售」或「住家」使用，為承購戶決定購買與
否之重要因素；綜觀被處分人所提出之廣告傳單及三本社區廣告專
書，包括「○○／建築規劃／景觀設計／管理服務」、「○○平面
圖冊」、「○○俱樂部」，均無提及系爭建物係供「日用品零售」
使用，檢舉人無從知悉各層用途。又被處分人表示系爭建物乃屬高
標準高價值之商業大樓，而被處分人願意以此高水準之建物，依低
標準低價位之一般住宅價額預售予承購戶，實是被處分人基於優惠
承購戶，況房屋稅、地價稅及水電費皆依實際使用用途課徵，並無
損消費者權益；有關房屋稅及地價稅依實際課稅原則，依其使用性
質課徵其稅。房屋稅只要個人購買後戶籍遷入，並搬進居住即可向
稅捐處申請房屋稅，依住家用稅率課徵，地價稅亦同，水電部分亦
與一般住宅相同收費。然建物高度被允許低用係指在建物強度及建
管單位管理方面，惟對消費者而言，購買系爭建物之動機係為住宅
使用，建物經濟價值之高低實由個人價值判斷，而商業區做為住宅
使用，會使消費者處於「違規使用」狀態、日後居住環境複雜化及
優惠貸款資格之限制，難謂無損及消費者利益。綜上論述，本案被
處分人在其廣告上對於建物用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵
堪認定。
三、有關公共設施未依廣告設置部分：
(一)被處分人規劃「○○俱樂部」為社區戶內、外休閒設施，以提升承
購戶生活品質，並製作廣告專書供承購戶參考，而社區住戶為當然
會員，故該俱樂部有關設施是否施作、使用與營運，對於檢舉人是
否購買系爭房地，應係重要考量條件之一。經本會派員實地調查，
被處分人系爭○○俱樂部之露天音樂廣場、露天觀景流泉、親子戲
水池等設施已興建完成，惟廣告中景觀設計強調之戶外九洞迷你高
爾夫果嶺、巡山步道，並未興建，露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋
，籃球場變成半個球場，顯與銷售廣告有未合之嫌。
(二)查本案係採預售方式銷售，銷售之時正值房屋開工興建階段，房屋
結構主體均尚未完成，消費者無從由結構、配置等其他資訊來源得
知未來整體建物完工情形，且系爭廣告圖示中，將非屬住戶所有之
公共設施納入整個社區範圍內，雖依系爭雙方之買賣契約約定○○
俱樂部產權歸被處分人所有，惟社區住戶既為該俱樂部之當然會員
，該非屬住戶公共設施之規模及狀態，尚難認非屬重要消費資訊。
被處分人雖提出因水土保持之法令趨嚴，八十六年基隆市政府要求
其於該俱樂部戶外設施基地上，需增設滯洪池二座與沉砂池一座，
變更俱樂部之戶外遊憩設施實非得已，絕無刻意欺瞞客戶情事，然
查系爭廣告係以外觀透視圖方式表現整體社區規劃，消費者於預售
屋銷售時因無其他資訊來源，除難以分辨建物廣告圖冊中何者為住
戶所有，何者為被處分人所有之外，實際完工大小位置等狀況與圖
冊中所顯現之規模與狀態，亦有甚大差距，難為一般消費者所接受
，且該建案位於山坡地形結構上，水土保持及公共安全早應在原建
築規劃考量中，不因政府法令要求之變更，才調整公共設施之設計
，而該原設計九洞高爾夫果嶺用地之沉砂池大小（約八０米平方）
與系爭廣告上所示面積亦有差異，巡山步道亦未見興建，被處分人
能否依廣告圖示規模、比例大小完成該等設施，亦不無疑問。綜上
論結，本案被處分人在其廣告內容上對於建物之公共設施為虛偽不
實或引人錯誤之表示，洵堪認定。
四、末查本案被處分人之行為係發生於八十五年間，而公平交易法部分修
正條文係於八十八年二月五日生效，故依系爭違法行為仍應依修正前
條文處斷，爰依行為時同法第四十一條前段規定處分如主文。
主任委員 趙揚清
中華民國八十九年六月十三日
本件受處分人如有不服本處分，得於收到本處分書之次日起三十日內
，檢附本處分書影本及理由，向本會提起訴願。
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