解釋令函

○○有限公司「○○」房屋銷售廣告被檢舉不實，涉嫌違反公平交易法案不處分決議書及不同意見書發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 89.11.30. （八九）第四七三次委員會議不處分決議書
發文日期：民國89年11月30日案由：○○有限公司「○○」房屋銷售廣告被檢舉不實，涉嫌違反公
平交易法乙案。
決議要旨：關於○○有限公司「○○」房屋銷售廣告被檢舉不實，涉嫌違
反公平交易法乙案，業經本會八十九年十一月三十日第四七三
次委員會議決議，尚未違反公平交易法第二十一條規定。
理由：
一、按民眾等來函檢舉，渠等於八十七年及八十八年間，向○○有限公司
購買「○○」預售屋，當時銷售人員出示廣告圖一份，該廣告圖上標
示四條道路，茲分述如下：（一）八米道路：廣告上雖有標示，惟查
地籍圖標示係私人建地。該道路目前雖有提供通行，惟據瞭解該道路
係建商以一百萬元向地主購買永久通行權，然卻尚未給付上開款項，
且該土地刻由法院拍賣中，影響檢舉人權益甚鉅。按○○有限公司與
該道路所有權人簽立之協議書第二條約定，應予協議書簽訂後七日內
完成繼承登記，並儘速辦理土地分割、道路使用編定等。然嗣後○○
有限公司明知地主未依協議辦理土地使用變更，卻仍在廣告上標示該
八米道路，致檢舉人等陷於錯誤之決定。（二）六米道路：依竣工圖
標示該道路上有迴車道，廣告卻未標示；而廣告上之b3至b9所規劃之
車庫皆係違建。（三）未標示路寬之二條道路：據銷售人員表示，該
道路為六米道路，惟目前該道路上卻蓋有建物，致無法通行。綜合上
情，系爭廣告涉嫌不實，違反公平法規定。
二、案經請○○有限公司就檢舉事項答辯，且經本會派員實地勘查結果，
系爭廣告係使用於八十七年至八十八年二月五日之後，且全案主要係
針對廣告內所規劃之四條道路涉嫌不實而向本會檢舉，茲將「八米道
路」、「六米道路之迴車道」及「未標示路寬之二條道路」依序研析
如下：
（一）「八米道路」部分：
查○○有限公司於八十七年一月十六日與土地所有權人○君等人簽
訂道路使用協議書，雙方協議由○君等人提供土地，規劃為由南向
北之八米道路，供該社區永久通行，並自簽訂協議書後七日內（即
八十七年一月二十三日前）完成繼承登記手續，且於繼承登記後二
十日內提供有關文件，配合代書辦理土地分割、道路使用編定手續
。該協議書第三條及第四條又約定，Ａ道路使用（即八米道路），
○○有限公司應補償○君等人新臺幣壹百萬元，○君等人應配合辦
理建造執照申請手續，若Ａ道路未辦理變更為道路用地，僅供通行
，則○○有限公司免補償○君等人通行費。查道路之使用可公有公
用，亦可私有公用，而本案「八米道路」係在私有狀態，且土地所
有權人業於廣告刊登前與地主簽定道路使用協議書，取得基於債權
關係之使用權，土地之使用權既不以基於物權關係者為限，被檢舉
人本於有效之使用權而為廣告，難謂廣告有不實情事；次查，該道
路於本會勘查時確已開闢，倘有道路通行之阻礙情事，應屬民事上
爭議，尚無廣告不實。
（二）「六米道路之迴車道」部分：
依據系爭建案之竣工圖及地籍圖謄本，雖顯示六米道路上有編號B1
等六戶（亦即編號○○等六筆建地）為迴車道範圍，然因八米道路
已闢建且可通行，則六米私設道路即非「死巷」，勿需設置迴車道
，事屬顯然。是以，系爭廣告未標示六米道路有迴車道，且給付如
廣告所示情形下，尚難謂廣告有虛偽不實或引人錯誤之情事。另廣
告上雖描繪有汽車停靠屋前，然尚無積極事證足以表示此即係規劃
為車庫使用，是○○有限公司稱該部分為法定空地，並參照卷附竣
工圖亦顯示為停車空間以觀，該公司所言，應屬可採。
（三）「未標示路寬之二條道路」部分：
1.空地：按建築廣告通常以圖、字描述周遭環境之大概，查系爭廣告
Ｑ戶旁有一未標示寬度之土地，是否為道路使用，從整體廣告觀之
，尚無法確認。檢舉人稱○○有限公司委託之銷售人員表示該一空
地為「六米道路」之爭議，業經臺灣嘉義地方法院八十七年度訴字
第八０八號判決，「有道路」可供通行等情，誠難據為上開情節真
實與否之認定。另卷查地籍圖謄本，亦標示該空地即為○○建號，
其位置與系爭廣告描繪同。故依現有事證尚難認定該「空地」即係
「有道路」可供通行之表示。
2.道路：經本會派員實地勘查，該道路為既成道路，人車可通行，復
按竣工圖及地籍圖謄本所示，確有此一道路，是此部分應無廣告不
實情事。
三、綜上論結，○○有限公司銷售「○○」預售屋所製作之廣告內容，尚
無違反公平交易法第二十一條之規定。
出席委員：主任委員趙揚清
副主任委員劉宗榮
委員洪禮卿
委員鄭優
委員何之邁
委員羅昌發
委員施俊吉
委員梁國源
不同意見
委員羅昌發
本案系爭預售屋廣告所涉及的「八米道路」部分，多數意見認為，被
檢舉人○○有限公司（以下簡稱○○公司）於八十七年一月十六日與該八
米道路的土地所有權人○君等簽訂道路使用協議書，雙方協議由○君等人
提供土地，規劃為八米道路；○○公司既然取得基於債權關係之使用權，
該公司本於此有效之使用權而為廣告，難謂廣告有不實；倘有道路通行之
阻礙情事，應屬民事上爭議云云。然查建商在廣告上註明有八米道路，且
與社區內的六米道路相對應，消費者應可合理期待該八米道路為建商的建
地所有權所及，或縱非建商所有，亦屬購屋人「有權」使用作為通行之道
路。然實際上○○公司在為系爭廣告時，該道路尚有諸多不確定因素，且
購屋人是否有權使用，顯有疑義：
一、系爭道路所有權人於八十七年一月十六日所簽訂之協議雖載明：甲方
（土地所有權人之繼承人）同意提供土地提供乙方（○○○君）規劃
使用，供該社區永久通行，並應變更土地使用編定為道路用地；甲方
應於該協議簽訂後七日內完成繼承登記，並於繼承後二十日內提供有
關文件，辦理土地分割、道路使用編定手續；乙方應補償甲方新臺幣
一百萬元。但由於簽約後甲方並未於七日內辦理土地繼承及於二十日
內辦理相關土地分割及道路使用等事宜，故在系爭廣告作成時（應係
在八十七年六月二十日建造執照核准日之後），○○公司應已確知該
土地無法經由物權方式，使購屋人獲得使用該八米道路的確定權利。
二、雖然該協議書中載有「道路若未辦理變更為道路用地，僅供通行，則
乙方免補償甲方通行費」，然「僅供通行」之語，僅係陳述性語言，
並無拘束性含意，其是否足以解釋為「已經承諾提供通行的義務」，
有重大疑義。
三、縱使「僅供通行」之文字，可以解為「已經承諾提供通行的義務」，
然其僅為債之關係，債務人隨時可能由於不履行，而導致無法通行。
且該條文字並未提及永久通行；換言之，縱使同意乙方通行，其法律
性質亦僅為不定期限之無償借用關係，出借人並非不得於特定條件下
請求返還。
四、甚且，該協議所載「道路若未辦理變更為道路用地，僅供通行，則乙
方免補償甲方通行費」，僅係提供乙方（即○○○君）通行，並未表
明供○○○君以外之他人（含購屋者）通行；法律上言，購屋者有無
通行之權利，甚有疑問。
在購屋者是否有權使用系爭土地作為道路，仍有諸多疑義（且實際上
系爭道路最多僅○○○君有債權上使用權，其他人均無債權或物權上之使
用權）之情形下，○○公司在廣告上以明確方式標明有八米道路，應足以
使消費者在判斷是否購置該預售屋時，誤認其所購置者，確定有法律上權
利使用系爭八米道路連接對外通行道路。故該○○公司之行為，應屬引人
錯誤，而違反公平交易法第二十一條第一項之規定，應屬極為明確。故本
人提出不同意見書，以澄清法律之適用。

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