解釋令函

○○股份有限公司因不實廣告，違反公平交易法處分案發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 89.12.02. （八九）公處字第200號處分書
發文日期：民國89年12月2日被處分人：○○股份有限公司
代表人：○○○
右被處分人因不實廣告，違反公平交易法事件，本會處分如左：
主文
一、被處分人於「○○」房屋銷售廣告上，就系爭建案公共設施為虛偽不
實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。
二、被處分人自本處分書送達次日起，應立即停止為前項虛偽不實及引人
錯誤之表示。
事實
一、檢舉函內容略以：○○股份有限公司（下稱被處分人）所投資興建之
「○○」建案買賣契約書明載檢舉人等所購買之系爭建案Ｂ、Ｃ區房
地，係連結一體而共同座落於新莊市○○段第○○、○○地號土地，
系爭建案銷售廣告上亦將Ｂ、Ｃ二區以一體涵括圖示，而未分隔標示
，且以廣告文字炫誇承諾擁有「一條香榭大道，一種歐洲風情......
難得的是在這都心當紅地段，博市在中庭景觀規劃上，就三座不同的
主題廣場上，分區分路分別植栽，其中巴黎區這座寬四米、長四十米
的人行步道，就是仿製香榭大道的設計......」。然事實上，○○段
第○○地號土地之建造執照（八五莊建字第○○號），自始即獨立並
有別於廣告上「唯一」標示之第○○地號土地所請之建造執照（八五
莊建字第○○號），不僅兩不相干且不能合併；且深入檢視地籍圖說
，更可清楚看出二土地間，間隔著另一筆仍屬「田地」性質，早經政
府規劃預定為四米巷道之第○○地號土地，日後需供公眾進出通行而
不能加以私自圍堵，或作本大廈合併興建之用。是以系爭廣告顯為虛
偽不實及引人錯誤之表示，爰提出檢舉。
二、案經函請被處分人答辯，略以：
（一）該公司於八十五年推出之「○○」建案，當時係三塊建地（新莊市
○○段○○、○○及○○地號）所請領之三張建照（八五莊建字第
○○號、○○號及○○號）同時銷售，而非檢舉人所指之兩個地號
一張建照。該公司在銷售現場均有公開陳列系爭建案三張執照，於
每張銷售桌上及模型展示區。而檢舉人所買得之建物既有產權登記
，系爭建案亦領有建照且係合法興建，實無須隱瞞其中另兩張建照
。至於部分廣告單只標示一建照號碼，乃係○○有限公司（下稱○
○公司）之疏漏，因三張建照、三個地號，係明載於該公司與○○
公司之合約書中，且由該合約第四條中可得知責任之區分與歸屬。
（二）至於兩筆地號間之○○地號，不屬於系爭建案基地，亦即不包含於
該社區各住戶產權內。此地號土地係該公司於建屋之初，與地主協
議無償提供給社區使用，亦即社區住戶未出分文購買○○地號土地
持分，即可使用該地號土地。惟地主與該公司之該項約定，乃係雙
方基於誠信之口頭約定，當初並無書面協議，另地主與該公司之間
亦無任何條件之交換，且該地號目前仍繼續無償供系爭建案社區使
用。
三、嗣就新莊市○○段○○地號土地何時核定為四米計畫道路乙節函詢臺
北縣政府，該府及臺北縣新莊市公所復函略以：
（一）該案新莊市○○段○○地號土地係位臺北縣政府六十二年一月二十
日發布之新莊市都市計畫四米人行步道範圍內，截至目前為止尚未
辦理徵收。另依土地徵收條例第二十三條規定，被徵收之土地或土
地改良物自公告之日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判
決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得
分割、合併、移轉或設定負擔。是土地權利得否辦理變更登記，應
視徵收公告日而定。
（二）因新莊市都市計畫四米人行步道非屬行政院頒「加速都市計畫公共
設施用地取得財務計畫」補助範圍，而全國各鄉鎮市類此八米以下
道路數量甚多，徵收經費龐大，非新莊市公所財源所能負擔，目前
尚無法編列預算辦理徵收，將俟上級如有政策專案補助辦理徵收公
設地計畫時，再予配合編列預算辦理徵收。
理由
一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上
，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容
、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造
者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表
徵。」事業倘於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者
，即違反上開規定。
二、本案系爭建案係座落於新莊市○○段第○○、○○及○○地號之土地
，而○○段○○及○○地號兩筆土地間，間隔著一筆仍屬「田地」性
質之第○○地號土地，此有該筆地號土地地籍圖可證。經查新莊市○
○段第○○地號土地，係屬臺北縣政府六十二年一月二十日發布之新
莊市都市計畫四米人行步道用地，雖截至目前尚未辦理徵收，惟被處
分人於八十五年投資興建系爭建案時，應已明瞭該筆地號土地，日後
將可能隨時被政府徵收作為道路用地，或在政府徵收前被土地所有權
人收回。至於被處分人辯稱系爭建案銷售現場均有公開陳列系爭建案
三張執照，且銷售面積已將該計畫道路面積扣除，應無廣告不實情事
等語，然查公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避
免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策
，尚不因其交易相對人於承購前有無機會就重要交易事項查證廣告內
容而有不同。是以被處分人明知○○段第○○地號土地係屬計畫道路
用地，卻隱瞞實情未將此重要資訊告知相關購買人，且在系爭建案銷
售廣告上，就新莊市○○段第○○、○○及○○地號土地，以一體涵
括圖示，並以廣告文字及平面圖，炫誇擁有「一條香榭大道，一種歐
洲風情......難得的是在這都心當紅地段，博市在中庭景觀規劃上，
就三座不同的主題廣場上，分區分路分別植栽，其中巴黎區這座寬四
米、長四十米的人行步道，就是仿製香榭大道的設計......」，致一
般消費者綜合整體廣告內容，誤認系爭廣告所稱之「長四十米仿製香
榭大道設計之人行步道」係屬系爭建案公共設施得永久合法使用，而
與被處分人締結交易。故被處分人在廣告上對於商品之內容為虛偽不
實及引人錯誤之表示，洵堪認定。
三、綜上，被處分人之行為核已違反修正前公平交易法第二十一條第一項
事業不得於廣告上為虛偽不實及引人錯誤表示之禁止規定。茲因上開
違法行為係發生於八十五年至八十七年間，而公平交易法部分修正條
文係於八十八年二月五日生效，爰依行為時同法第四十一條前段規定
處分如主文。
主任委員趙揚清
中華民國八十九年十二月二日
本件被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內
，向本會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。

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