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  • ○○股份有限公司收取斡旋金,未同時告知尚有內政部版要約書可供選擇 ,違反公平交易法處分案 發文機關:行政院公平交易委員會
    發文字號:行政院公平交易委員會 90.03.02. (九十)公處字第041號處分書
    發文日期:民國90年3月2日
    被處分人:○○股份有限公司
    代 表 人:○○○
      右被處分人因違反公平交易法事件,本會處分如左:
        主  文
    一、被處分人於從事房屋仲介交易,提出斡旋金要求時,未同時告知購屋
      人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,為足以影
      響交易秩序之欺罔行為,違反公平交易法第二十四條規定。
    二、被處分人自本處分書送達之次日起,應立即停止前項足以影響交易秩
      序之欺罔行為。
    三、處新臺幣二十五萬元罰鍰。
        事  實
    一、緣財團法人中華民國消費者文教基金會函轉民眾申訴略以:伊於八十
      九年六月間委託被處分人仲介房屋,被處分人於仲介過程中並未告知
      可選擇簽訂內政部版要約書,伊爰質疑被處分人未告知斡旋金性質暨
      內政部版要約書等相關資訊,涉嫌違反公平交易法。另經函請檢舉人
      進一步說明,檢舉人回函表示伊係經由消費者文教基金會得知要約書
      之相關資訊,被處分人於仲介過程中並未提及任何有關要約書之資訊
      ,並提供與被處分人簽訂之「不動產購買意願書」影本乙份供參。
    二、案經請被處分人到會答辯,略以:
    (一)該公司之仲介買賣房屋流程:先與屋主簽訂「專任委託契約書」接
       進案源,嗣經確認環境及屋況等基本資料後,提供屋況確認書併同
       不動產買賣說明書供購屋人參考。購屋人倘有意願購買,可選擇採
       用「不動產購買意願書」或「不動產買賣要約書」委託該公司代為
       斡旋議價。採用不動產買賣要約書者,購屋人可依第四條約款選擇
       是否同意支付「要約保證金」。
    (二)惟為免爭議,該公司業於八十九年十二月中印製新版斡旋金契約(
       「買賣議價委託書」)及內政部版要約書契約(「要約書」),並
       已開始使用兩種新版契約書,實務上消費者則多採用斡旋金之方式
       。
    (三)該公司皆會對購屋人說明斡旋金契約及要約書兩種方式之差異性,
       由購屋人自由選擇採用;然而尚未以書面方式處理,該公司將會儘
       速研擬書面文件。
        理  由
    一、按公平交易法第二十四條規定:「除本法另有規定者外,事業亦不得
      為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂「欺罔」
      ,係以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法,致使交易相對人與其
      交易,或使競爭者喪失交易機會。按在房屋仲介交易過程,買方較仲
      介業者在相關資訊方面,乃處於明顯不對稱地位,仲介業者若利用優
      勢地位收取斡旋金,而未充分揭露資訊,提供消費者選擇採用其他交
      易方式(如要約書)之機會,則屬公平交易法第二十四條所稱之足以
      影響交易秩序之欺罔行為。為杜絕房屋仲介業者此等不公平競爭情事
      ,以貫徹執行公平交易法第二十四條規定之立法意旨,本會爰於第二
      七七、三八三次委員會議決議房屋仲介業者如提出斡旋金要求,未同
      時告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權,則涉
      有違反公平交易法第二十四條規定之虞,合先敘明。
    二、被處分人尚無故意隱匿斡旋金性質之情事:
      查系爭「不動產購買意願書」第三條第一款約定:「買方為表示購買
      之誠意......支付購買總價之2%或2%以上作為出價保證金。但本
      保證金並非定金性質僅係受託人受買方之託,前往賣方處作價格條件
      確認及及斡旋之憑據」、第四條第二款約定:「本意願書如不為賣方
      所承諾接受,則本意願書自始無效,買方所付之保證金立即無息退還
      ......」、及第五條第二款關於買方違約處理等約定,可認系爭契約
      業已書面載明「出價保證金」(即係斡旋金)之性質,故依現有事證
      ,本案尚難謂被處分人有故意隱匿斡旋金性質之情事。
    三、被處分人於仲介過程中並未充分揭露內政部版要約書之相關資訊:
    (一)查本案檢舉人簽訂之「不動產購買意願書」並未提及任何關於內政
       部版要約書之資訊,被處分人雖主張皆會對購屋人口頭說明斡旋金
       契約及要約書兩種方式之差異性,由購屋人自由選擇採用;惟檢舉
       人亦主張被處分人於仲介流程中從未提及任何關於要約書之資訊,
       是此節雙方各執一辭。
    (二)次查本會曾於八十九年十二月十四日以(八九)公壹字第八九一一
       九九八-00四號函,請被處分人提供有確實告知購屋人關於斡旋
       金契約與內政部版要約書間之區別及其選擇權之具體事證資料到會
       ,惟被處分人於到會說明時,除自承係以口頭方式告知購屋人「斡
       旋金」與內政部版要約書之替代關係外,並無法提供購屋人業已知
       悉前揭資訊、進而行使其選擇權之具體事證;縱使其於八十九年十
       二月間印製新版契約,亦僅於斡旋金契約(即「買賣議價委託書」
       )頁首記載「本委託書簽署前,受託人已確實告知委託人,有選擇
       採用內政部版要約書之權利,其與本委託書之區別及代替關係亦已
       了解無誤」等文字,就交易資訊原即處於明顯不對稱地位之買方,
       並無從藉由是類抽象式記載得悉斡旋金與內政部版要約書之具體差
       異。故前揭契約頁首記載之事項,仍未符合充分揭露交易資訊之透
       明化原則,從而被處分人尚難以前揭頁首記載文字,為其卸責之事
       由,併予敘明。
    (三)據上,被處分人並無法提供業已主動告知「斡旋金」與內政部版要
       約書之替代關係及選擇權利之具體事證,亦無法提供購屋人曾就前
       揭資訊予以審閱並行使其選擇權之證明;是就本案簽訂之斡旋金契
       約及現有相關事證言,尚難認被處分人於提出斡旋金要求時,皆已
       主動及充分告知消費者亦得選擇簽訂內政部版要約書,而構成隱瞞
       重大交易資訊,使交易相對人與之交易之欺罔行為,該當公平交易
       法第二十四條規定之構成要件。
    四、綜上論結,被處分人於從事房屋仲介交易,提出斡旋金要求時,未同
      時告知購屋人斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係
      ,為足以影響交易秩之欺罔行為,違反公平交易法第二十四條規定,
      經衡酌被處分人違法行為動機、市場規模及其行為對交易秩序之危害
      程度,爰依公平交易法第四十一條前段規定處分如主文。
                            主任委員 黃宗樂
    中華民國九十年三月二日
      本件被處分人如有不服本處分,得於本處分書達到之次日起三十日內
    ,向本會提出訴願書(須檢附本處分書影本),訴願於行政院。
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