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  • ※有關「捷運新店線大坪林站(捷四、五)聯合開發大樓變更使用類別事宜」疑義乙案 發文機關:臺北市政府法規委員會
    發文字號:臺北市政府法規委員會95.10.20.北市法二字第09532719400號函
    發文日期:民國95年10月20日
    主旨:有關 貴局「捷運新店線大坪林站(捷四、五)聯合開發大樓變更使用類別事宜」案
       疑義,復如說明,請 查照。
    說明:
     一、復 貴局95年10月17日北市捷聯字第09533669700號函。
     二、按所謂「規約」,依公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第 3條第12款規定,係指
       「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議
       決議之共同事項。」規約係法律行為,且為所謂共同行為,由區分所有權人為共同利
       益作成之。依本條例第31條規定,規約之訂定或變更,依區分所有權人會議之一定比
       例定之。另依本條例第24條規定,區分所有權人之繼受人,並應繼受原區分所有權人
       依規約所定之一切權利義務事項,具有物權化之拘束力。亦即肯定建築物之區分所有
       具有團體法之性質,繼受人一旦進入該團體,即應受其拘束,而遵守規約。
     三、本案 貴局為辦理捷運新店線一坪林站(捷四、五)聯合開發大樓標售案,因考量日
       後得標人(或其後之受讓人)若變更使用組別或類別,將造成價格之差異而有補償差
       額之問題,乃於規約另為規範。倘合於以上公寓大廈管理條例所定之變更規約程序,
       以修正規約條文,亦可達成上開限制之目的(限制受讓人任意變更,並負有補償差額
       之義務)。另基於私法自治之原則,在不違反強制、禁止規定,亦不違背公序良俗,
       及排除或變更區分所有權的本質下,均得由區分所有人以決議定之。例如:規約有「
       牴觸都市計畫法(或其分區管制使用等相關規定)及建築法等法令」者,無效(85臺
       內營字第 8572695號函)、亦「不得排除或逾越法律明定之權利義務,不得限制或干
       涉區分所有權人對其專有部分自由使用、收益、處分」(86臺內營字第 8672309)。
       惟因規約仍以規範公寓大廈之「管理」事項為主,則有關本案限供辦公室使用,如有
       變更,其「變更要件及補償約定」之具體有關條件(如補償計算標準、方式等),仍
       宜另於標租須知及買賣契約中,特別註明之,以使交易資訊透明化,同時兼顧區分所
       有人及一般消費者權益。
     四、另按有關規約所得規範者,應以私法自治事項為限,倘屬公法性質之回饋,即無法透
       過私法契約另為規範。本案 貴局來函說明一所稱「回饋」易滋誤解,其規約之記載
       事項仍以說明二「差額補償」等文字較為妥適。倘涉及公法上回饋金之繳納,則應依
       都市計畫相關法令辦理,併此敘明。
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