解釋令函

有關已辦竣所有權第一次登記之建物，其使用執照經原核發機關廢止後之登記作業方式發文機關：內政部
發文字號：內政部 110.07.01. 台內地字第1100263403號函
發文日期：民國110年7月1日一、（略）
二、按民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定
、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」第 759條規定：「因繼承
、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取
得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」查出資興建建築物
起造人，係屬上開規定「其他非因法律行為，於登記前已取得不動產
物權者」，故起造人於建物成為不動產而原始取得其所有權時，即有
事實上之處分權，惟仍應經辦理建物所有權第一次登記後，始取得法
律上之處分權而得依法律行為為移轉登記。
三、次按土地登記規則第79條規定，申請建物所有權第一次登記應提出使
用執照等文件，旨在規範實施建築管理地區，須附具使用執照，以證
明該建物為合法房屋（同規則修正前第70條，69年增訂理由參照）。
又建築物領得使用執照係為申請建築許可之處理程序終結，如原使用
執照經建築主管機關廢止，依行政程序法第 125條前段規定，自廢止
時或自廢止機關所指定較後之日時起失其效力。爰已辦竣所有權第一
次登記之建物，其使用執照經廢止，前已登記之物權並不受影響，僅
因廢止後欠缺合法建築及使用許可，致其法律上處分權無法實現，與
經撤銷而溯及既往失其效力之情形有別。
四、惟為避免欠缺合法建築及使用許可之建物，倘再依上開民法第 758條
規定完成設權登記，恐有衍生糾紛之虞，茲明定已辦竣所有權第一次
登記之建物，其使用執照經廢止之登記作業方式如下：
（一）未重新領得使用執照前，登記機關於接獲建築主管機關通知使
用執照廢止時，應以登記原因「註記」，於建物登記簿標示部
其他登記事項欄以代碼「9Q」，資料內容為「使用執照廢止：
」，登錄內容為「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○
○○字第○○○○號函辦理，未重新領得使用執照前，不受理
依法律行為而取得、設定、喪失及變更物權登記。」並於辦竣
登記後通知建物所有權人及他項權利人。

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