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被處分人銷售「蘭‧會所」建案,其廣告所載之平面傢俱配置圖將「機電空間」位置標示為
居室空間之一部分,就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第
21條第 1項規定
發文機關:公平交易委員會
發文字號:公平交易委員會 103.10.20. 公處字第103119號處分書
發文日期:民國103年10月20日
被處分人 弘○建設有限公司
代表人 ○○○ 君
被處分人因違反公平交易法事件,本會處分如下:
主 文
一、被處分人銷售「蘭‧會所」建案,其廣告所載之平面傢俱配置圖將「機電空間」位置
標示為居室空間之一部分,就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反
公平交易法第21條第 1項規定。
二、處新臺幣30萬元罰鍰。
事 實
案緣被處分人為銷售「蘭‧會所」建案(下稱案關建案),於「網路地產王」網站刊
登廣告,其內容所載之平面傢俱配置圖(下稱案關傢俱配置圖)所標示之客廳位置,
利用不得供作室內居住使用之空間予以規劃設計,涉有廣告不實。
理 由
一、按建築法第73條第 2項規定略以:「建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用
類組或有第 9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車
空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。……」又同法第91條
第 1項規定略以:「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施
之經營者新臺幣 6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善
或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供
電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除:一、違反第73條第 2項規
定,未經核准變更使用擅自使用建築物者。……」合先敘明。
二、查案關傢俱配置圖將虛線所標示之空間,劃入室內居住空間,作為客廳使用,整體觀
之,足使一般消費者誤認該虛線所圍成之空間為居室空間之一部分,而得比照該配置
圖所呈現之客廳配置空間使用。然據被處分人所述,案關傢俱配置圖以虛線所圍成之
空間原係「機電空間」,被處分人將「機電空間」位置,以進行二次施工之方式拆除
原壁體並作為客廳配置空間使用;而據新北市政府表示,案關建案格局平面圖以虛線
表示為客廳室內空間,與原核准案關建案竣工圖說不符,倘依銷售平面圖作為居室使
用,即涉及建築法第73條第 2項所稱之變更使用行為,應依規定辦理變更使用執照,
否則得依同法第91條第 1項第 1款規定裁處,且案關建案倘機電空間變更為室內空間
使用,所衍生容積增加部分納入容積率計算後,恐有容積率不足之情事。
三、由於房屋銷售廣告所描述之建物室內使用空間影響購屋決定至鉅,一般消費者觀諸案
關傢俱配置圖,僅認知於購屋後,得依圖示規劃及裝潢客廳住居空間,難以獲悉倘依
圖示將原屬「機電空間」位置作為客廳使用,乃違反建管法規,而將有遭罰鍰、停止
使用、恢復原狀或強制拆除之風險;又被處分人亦自承,案關傢俱配置圖將虛線所標
示之空間,劃入室內居住空間,作為客廳使用,與原核准之竣工圖不符,並不符合建
管法令規定,且未向新北市政府申請變更設計,致建物所有權人或使用人日後將有遭
裁罰、命恢復原狀或強制拆除等處分之風險。是以,案關傢俱配置參考圖之內容表示
乃與事實不符,其差距已逾越一般大眾所能接受之程度,且足以引起一般大眾錯誤之
認知或決定,並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能,使競爭同業蒙受失去顧客之
損害,而足以產生不正競爭之效果,其虛偽不實及引人錯誤之情事,洵堪認定。
四、另被處分人雖表示,案關傢俱配置圖示為客廳用途,於銷售時均已明確告知買方與建
築法令規章相違,並簽訂工程變更切結書等云云。惟被處分人未舉證以實其說,難認
消費者均明瞭本案建築物以進行二次施工之方式拆除原壁體,將原屬「機電空間」位
置作為客廳使用,日後將有遭裁罰、命恢復原狀或強制拆除等處分之風險;至於契約
僅係事業於特定人為交易決定後,用以載明買賣雙方之權利義務範圍,其於不○產買
賣流程中使用之先後時機、對象、及影響層面等,與廣告均有所不同,契約之另為補
充、補正說明並不影響不實廣告責任之認定,故被處分人尚不得據其主張免責。
五、綜上,被處分人為銷售案關建案,於「網路地產王」網站刊登廣告,其所載平面傢俱
配置圖將機電空間位置標示為居室空間之一部分,就商品之內容及用途為虛偽不實及
引人錯誤之表示,核已違反公平交易法第21條第 1項規定。經審酌被處分人違法行為
之動機、目的及預期之不當利益;違法行為對交易秩序之危害程度;違法行為危害交
易秩序之持續期間;因違法行為所得利益;事業之規模、經營狀況及其市場地位;違
法類型曾否經中央主管機關導正或警示;以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰
;違法後悛悔實據及配合調查等態度,爰依公平交易法第41條第 1項前段規定處分如
主文。
證據
一、被處分人刊載於「網路地產王」網站之案關建案廣告。
二、被處分人 103年 7月15日陳述書、 103年 9月19日補充陳述書、 103年10月 2日陳述
紀錄。
三、新北市政府 103年 8月11日北府工施字第1031405583號函。
適用法條
公平交易法
第21條第 1項:事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於商品
之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原
產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。
第41條第 1項前段:公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改
正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣 5萬元以上 2,500萬元以下罰鍰。
公平交易法施行細則
第 36 條:依本法量處罰鍰時,應審酌一切情狀,並注意下列事項:一、違法行為之
動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為
危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及
其市場地位。六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往違法類型、次
數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。
中華民國 103年10月20日
被處分人如有不服本處分,得於本處分書達到之次日起30日內,向本會提出訴願書(
須檢附本處分書影本),訴願於行政院。
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