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○○○因檢舉他事業違反公平交易法事件，不服本會訴願決定，提起再訴願案發文機關：行政院
發文字號：行政院 89.07.25. 臺八十九訴字第22269號再訴願決定書
發文日期：民國89年7月25日再訴願人：○○○ 再訴願人因檢舉他事業違反公平交易法事件，不服本院公平交易委員會（八九）公訴決字第０一一號訴願決定，提起再訴願，本院決定如左：主文再訴願駁回。事實緣再訴願人於八十八年四月間向原處分機關本院公平交易委員會檢舉 ○○股份有限公司（以下稱○○公司）興建預售之「○○」建物廣告有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵情事。案經該會調查結果，於八十八年八月十三日以（八八）公參字第八八０三八五九－００三號函復再訴願人，略以系爭廣告所載面積與再訴願人所提供之預售屋買賣契約書第三條所載相同，依同契約書第三條規定，係指地政機關實測後登記簿之面積。依地籍測量實施規則第二百八十八條第一款規定，地政機關測繪建物平面圖邊界時，對於獨立建物之牆壁，係以牆以外緣為界，而建造執照所載面積，依建築技術規則建築設計施工篇第一條第三款規定「建築面積之計算，係以建築物外牆中心線或其他代替柱中心線為準」，可見二者之計算標準不同；內政部七十四年三月十八日臺（74）內地字第三九三一七三號函釋示指出因建築設計與建物所有權第一次測量及登記，其實際狀況及需要不同，故建物面積之計算標準不一。查○○公司於廣告上所記載之面積，係根據地政法令規定計算而得，雖與建造執照所載內容不同，但由於上述法令差異，尚難謂○○公司涉有行為時公平交易法第二十一條所稱虛偽不實或引人錯誤之違法情事。再者，系爭房屋尚未完工，其建物面積亦未經地政機關實測並於登記簿上加以登記，更未發予建物所有權狀，因此系爭房屋於登記簿或所有權狀上記載之面積，是否與系爭廣告記載之面積有異，尚乏具體事證足資認定，遑論有違反公平交易法規定情事等語。再訴願人復於八十八年九月間補具相關事證，經該會再為調查，於八十八年九月三十日以（八八）公參字第八八一一三三五－００一號書函復再訴願人，略以由再訴願人所檢舉系爭建物所有權狀面積較廣告面積為小、使用執照面積與廣告內容不符等事項，尚難認○○公司有違反公平交易法規定情事等語。再訴願人不服，向本院公平交易委員會提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起再訴願。理由按行為時公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」本件原處分機關就再訴願人檢舉○○公司違反公平交易事項調查結果，以有關反映系爭建物所有權狀面積為二六四．七０平方公尺，小於廣告面積二八六．二四平方公尺一節，查再訴願人所指所有權狀面積，僅為權狀上建物各樓層面積總合，若加上附屬建物之面積，總合為二九二．八八平方公尺，尚較廣告面積為大，難認有行為時公平交易法第二十一條第一項所稱虛偽不實或引人錯誤情事。至再訴願人反映使用執照面積與廣告內容不符一節，查系爭廣告之面積，係指建物所有權面積，其計算方式係依地籍測量實施規則第二百八十八條第一款規定，而使用執照面積係屬建築面積，依建築技術規則建築設計施工篇第一條第三款規定計算，與所有權狀面積之計算方式自有不同。是使用執照與廣告面積不同，係基於法令規定不同所致，亦難謂○○公司涉有行為時公平交易法第二十一條第一項所規定之違法情事，乃函復再訴願人。再訴願人以附屬面積之造價與室內使用面積相差甚大，二者之使用價值、預期功能不同，原處分機關以建築面積加上陽臺面積作為誤差計算模式，有違一般房屋交易慣例。系爭廣告所列面積與建造執照所載面積之誤差達百分之八，超過契約找補條款所定百分之一誤差範圍，與原處分機關（88）公處字第０二六號處分書就○○公司○○廠「○○」建物不實廣告一案，以廣告所列面積與建造執照所載面積之誤差達百分之十三，超過契約所定找補範圍，其廣告有虛偽不實或引人錯誤情事之情形相同，卻為不同之認定。又系爭建物樑柱鋼筋裸露，水泥成分不足，各樓層地板嚴重龜裂，牆面鏤空呈蜂窩狀，室內地板爆模等重大瑕疵，足證○○公司有廣告不實情事云云，訴經本院公平交易委員會訴願決定，以該會八十八年九月三十日（八八）公參字第八八一一三三五－００一號書函係針對所有權狀表彰之面積為說明，與建築面積無關，其間比較基礎並不相當。依現行建築法令及交易習慣觀之，所有權面積係依建物所有權狀表示，本應包含主要建物及附屬建物面積。查再訴願人與○○公司簽訂之房地預定買賣契約書約定之房屋所有權面積明確包含主建物及附屬建物，該會就所有權面積範圍之認定，並無違誤。所舉該會（88）公處字第０二六號處分書就○○ 公司○○廠「○○」建物廣告不實案，係以○○公司廣告刊登之建築面積，明顯與建造執照所載不符，與系爭廣告係指所有權面積，與建造執照表彰之建築面積無從比較之案情不同，再訴願人執以應為相同之處理，自屬無據。系爭廣告所示面積之意義及範圍既與合約內容相符，所訴自不足採，遂駁回其訴願，經核並無不妥。又所舉建築法規，不論採外牆之中心線或外緣作為計算建築面積大小之依據，均屬建築主管機關權責，與本院公平交易委員會審查建物廣告面積有無虛偽不實或引人錯誤情事，係以地政機關登記所有權狀之坪數作為判斷依據，應無矛盾及不妥之處。該會八十八年八月十三日（八八）公參字第八八０三八五九－００三號函已明確函復再訴願人，以系爭廣告所載面積係指地政機關實測後登記簿之面積，與建築執照所載面積，係分別依據地籍測量實施規則及建築技術規則建築設計施工篇之規定為測量，二者之計算標準本即不同，尚難謂○○公司有違反行為時公平交易法第二十一條規定情事，且依該會調查結果，系爭廣告所載面積與所有權狀面積相當，權狀上各樓層面積總和，加上附屬建物面積，尚較廣告面積為大，再訴願人對法令規定顯有誤解。至訴稱系爭建物施工瑕疵危害建築結構、○○公司擅自變更樓層高度等節，屬建築主管機關執掌，非屬該會職當範疇，再訴願人如就契約解釋或買賣標的物之瑕疵有爭執，得循民事途徑尋求救濟，復經本院公平交易委員會（八九）公訴字第００八四三號再訴願答辯書辯明在卷，所訴核不足採，本件原處分及原決定均應予以維持。據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第七十九條第一項及十九條第二項決定如主文。訴願審議委員會主任委員張自強委員王俊夫委員郭介恆委員劉代洋委員劉春堂委員李復甸委員董保城中華民國八十九年七月二十五日發文院長唐飛如不服本決定，得於決定書送達之次日起二個月內向臺北高等行政法院提起行政訴訟。

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