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○○股份有限公司因廣告不實，違反公平交易法處分案發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 90.05.24. （九十）公處字第072號處分書
發文日期：民國90年5月24日被處分人：○○股份有限公司代表人：○○○ 右被處分人因違反公平交易法事件，本會處分如左：主文一、被處分人於所印製、散發「私房推薦：四十六坪四房優質住宅」房屋廣告之平面裝潢圖內載稱「公共浴室採乾濕分離」及「標準儲藏空間」之內容，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定。二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示。三、處新臺幣十五萬元罰鍰。事實一、本案檢舉內容，略以：檢舉人於八十九年四月二十三日見家中夾報內有○○股份有限公司（下稱被處分人）「○○」預售屋廣告，當日下午前往現場參觀，現場有廣告圖說，並提供平面裝潢圖說，而樣品展示屋僅有廚房及後陽臺部分，現場銷售人員並強調本案「浴室間採乾濕分離」及「儲藏室」的設計，可放置家庭雜物等，檢舉人於八十九年十一月十五日赴工地看屋，發現被處分人未依廣告圖說及合約平面圖說所標示，設立「公共浴室間」，經向臺北市政府建管單位查詢，發現該處使用目的為「機房」屬公共設施，而檢舉人向被處分人反應，被處分人表示廣告圖說係供參觀、銷售所使用，為要約之引誘，尚難謂為合約之一部分，而「公共浴室間」及「儲藏室」，是該公司取得使用執照後贈與檢舉人之加作工程，檢舉人復向建管單位查證，被處分人之作法係違反建築法第七十三條規定，而被處分人卻表示依「分管協議書」第八條有約定專用權之規定，被處分人以違反法令規定之使用方式，使檢舉人喪失合法權益，故被處分人所為顯涉有違反公平交易法之規定。二、經函請被處分人於九十年二月七日提出答辯，略以：（一）依本件買賣契約書第二條有關房屋出售及認定標準：「一、房屋面積：本房屋面積共計壹伍貳點零陸平方公尺（肆拾陸坪），包含主建物面積計玖貳點玖玖平方公尺，附屬建物壹肆點伍柒平方公尺，共用面積肆肆點伍零平方公尺，前述面積包含之項目其計算方式詳如所附面積計算說明書之房屋面積計算說明所載」，可知本件買賣契約標的物並不包括機房面積之全部所有權，而係機房之所有權持分而已，而編號Ａ機房之面積係由壹至參層編號Ａ及四至五層編號Ａ所有人共同持分，而本件檢舉人所稱合法權益喪失，殊不知檢舉人合法權益基礎在於雙方房地買賣合約之約定，就合約所能保障之權益範圍內，再進而由此延伸檢驗是否合於建築相關法規規定，以獲權益之保障。（二）又被處分人於銷售時，基於對建築平面設計規劃之專業能力與客戶之服務，大多會以廣告建議圖說或平面裝潢參考圖說，由現場銷售人員說明本買賣標的之特色設計重點、面積、價格、機房特性、使用方式並建議客戶就所購買之房地平面與約定專用之面積，可以作如何適合生活起居來使用，至於是否依該建議施作或由客戶自行規劃其它用途，非本件買賣契約之重要事項或標的。至如客戶欲施作公共衛浴間或儲藏室，是由被處分人代為施作，又本加作工程亦屬贈與客戶之工程，要難謂為係本件買賣契約之標的之一部分。依民法有關贈與之規定，實難要贈與人即被處分人更負贈與之瑕疵擔保責任。（三）被處分人於銷售本件新建工程前已提供相關廣告建議圖、平面圖、建照影本及圖等供參，檢舉人於八十九年十一月十五日赴工地看屋始發現該處使用目的為機房，依前述銷售之程序與簽訂買賣及分管協議書之過程應經過相當之磋商及研究，另依分管協議第八條約定：「露臺機房部分本大樓之露臺及機房歸屬購買毗臨露臺及機房之各戶約定專用，毗臨露臺及機房之各戶就該範圍內得合法管理使用。」所載觀之，檢舉人所稱不知其處之使用目的為機房，顯與事實不相符合。三、檢舉人復於九十年三月八日來函補充檢舉理由，略以：（一）被處分人在預售屋現場僅提供廣告圖說及一本平面裝潢圖說及一本被處分人之簡介圖說，現場人員係完全依照以上圖說來作介紹，說明該四十六坪房確實具有四房大空間及乾濕分離之雙衛浴間。（二）又購屋過程中，並無現場人員告知所購之房屋「公共浴室間」及「儲藏室」係屬公共設施之「機房」去修改而來，檢舉人曾於存證信函中請被處分人提出具體證明，但一直未獲答覆。又檢舉人依買賣合約第九條及第二十四條均說明不得有違反建築法令之規定，且公共設施不得變更使用，否則將有被拆除及處罰之危險及可能。至於分管協議書是由被處分人單方事先擬定，就該條文內容後段表示，亦說明必須合法管理使用。（三）被處分人現已取得使用執照及竣工圖，並於二月初以檢舉人未能配合辦理銀行對保手續為由，解除契約，並將檢舉人之自備款拒不歸還。四、案經臺北市政府工務局建築管理處九十年三月二日北市工建使字第九０六一一八九六００號函示意見：「旨揭建物領有本局九０使字第０二五號使用執照，系爭異議部分之用途登記為『機房』，並未計入容積樓地板面積，若擅自變更用途即違反建築法第七十三條後段『非經領得變更使用執照，不得變更其使用』之規定。」五、嗣經請被處分人法務經理○○○君於九十年四月十三日代表到會答辯，略以：（一）被處分人針對該建案推出數張彩色廣告，包括「七一三萬新貴兩房住家」、「大安區最低總價五一八萬起」及「大安區內最稀有一樓庭園大戶」（上開三紙彩色廣告係以派報方式發送予客戶），另現場亦有裝潢平面圖供銷售人員講授用，上述宣傳單係在八十九年三、四月間印製、散發，估計散發份數為二萬份，散發地點在系爭建物附近，即在臺北市大安區、○○學區、○○捷運站。至於宣傳單及樣品屋使用期限約在八十九年六月間即結束，另系爭建物於八十九年十二月完工、九十年一月領得使用執照，九十年三月初開始交屋。（二）至於廣告上宣稱之「公共浴室間」及「儲藏室」，卻登記為「機房」部分，並沒有向建管單位申請變更，如客戶要求按廣告所稱要設置「公共浴室間」及「儲藏室」則要二次施工。（三）系爭廣告已無繼續使用，被處分人若有違誤公平交易法之處，盼能從輕處理。理由一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」事業倘於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反上開規定。二、查本案爭點在於被處分人於所印製、散發之「私房推薦：四十六坪四房優質住宅」平面裝潢圖內載稱「公共浴室採乾濕分離」及「標準儲藏空間」，顯見該項設施應為被處分人於銷售系爭建案當時促銷之重點項目之一，相對於其他未規劃該項設施之同業競爭者而言，被處分人即具有一定的競爭優勢，又因預售屋之交易特性，交易相對人完全依憑廣告以認識其所購建物之外觀、設計、格局配置及公共設施等，並據為是否交易之參考，故廣告對預售屋之銷售，在競爭上有絕對影響，而相關設施之興建與合法使用，亦為消費者於選購房屋時之重要考慮因素，故倘事業在廣告上對於建物各項設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即有違反公平交易法第二十一條規定。三、次查所謂「公共浴室間」及「儲藏室」係登記為「機房」，惟被處分人卻在系爭廣告上繪製該等設施，使消費者誤認該等設施可合法使用，復依據臺北市政府工務局建築管理處九十年三月二日北市工建，使字第九０六一一八九六００號函示意旨，系爭「機房」部分若擅自變更用途即違反建築法第七十三條後段「非經領得變更使用執照，不得變更其使用」之規定，而屬違規使用，被處分人辯稱買賣契約及分管協議書內有對系爭「機房」作相關規定，及該部分為贈與檢舉人之加作工程等情，均為推諉之詞，不足採信。是被處分人於系爭平面裝潢圖內載稱「公共浴室採乾濕分離」及「標準儲藏空間」為虛偽不實及引人錯誤之表示，使交易相對人與其交易之行為，洵堪認定。四、綜上論結，被處分人於所印製、散發「私房推薦：四十六坪四房優質住宅」平面裝潢圖內載稱「公共浴室採乾濕分離」及「標準儲藏空間」之內容，為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第二十一條第一項規定。經衡酌其違法行為動機、目的、預期不當利益、對交易秩序危害程度及持續期間、所得利益、事業規模、經營狀況及市場地位、以往違法情形及違法後態度等因素，爰依同法第四十一條前段規定處分如主文。主任委員黃宗樂中華民國九十年五月二十四日本件被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內，向本會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。

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