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※有關本市大安區坡心南市場遷建基地現住戶購地相關爭議案發文機關：臺北市政府法規委員會
發文字號：臺北市政府法規委員會100.02.14北市法綜字第10030299900號
發文日期：民國100年2月14日說明：一、復貴局 100年 1月25日北市財管字第 10030348700號函。二、有關函詢旨揭遷建基地現住戶如非原承租人，而係經由買賣取得者，其與本府間是否仍有可能成立不定期租賃契約關係乙節，應視本府與原承租人間土地租賃契約（以下簡稱系爭土地租約）之內容及性質為何，分別以觀：（一）系爭土地租約倘係一般土地租賃契約關係（例如租用土地作為停車場或露天展覽會場之用）時，經查民法第 451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，此即學理所稱租賃契約之默示更新或法定更新，核其要件有二：一為承租人須於租賃期限屆滿後，繼續為租賃物之使用收益；另一為出租人對於承租人之繼續使用收益租賃物，不即表示反對。因之，如承租人於租期屆滿後，未繼續再為租賃物之使用收益者，即無構成默示更新或法定更新之可言（邱聰智，新訂債法各論（上）2008年 8月，頁 433-434），且此所謂「承租人仍為租賃物之使用收益」，實務上雖認除承租人本人外，尚包括由承租人之家屬、受雇人，或經承租人允許使用之其他第三人為使用收益之情形（最高法院60年台上字第2246號民事判例參照）；惟通說以為，其範圍尚不及於次承租人，亦即承租人將租賃物轉租予第三人，改由次承租人繼續使用租賃物之情形，並不該當於「承租人繼續使用收益」之要件（史尚寬，債法各論（上冊），1960年11月，臺初版，頁 216參照）。準此，倘租賃物（土地）之使用收益權能已改由第三人以買賣或其他法律行為而繼受取得時，由於承租人已未就土地繼續為使用收益，原不定期土地租賃契約似應認因未符默示更新之要件而終止，則第三人似不得據以主張其與出租人間仍有不定期租賃契約存在，從而旨揭遷建基地之現住戶如非原承租人，而係經由買賣等方式取得者，其與本府間似無繼續成立不定期租賃契約關係之可能。（二）其次，若系爭土地租約係以「租用基地建築房屋」為目的而成立者，因民法第 4 26條之 1（租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在）係就基地租賃情形所為之特別規定，應優先於前述普通規定而適用，故承租人如於租約關係（包括定期與不定期租賃）存續中，將房屋所有權出售移轉於第三人（現住戶）時，該第三人雖非原承租人，其與本府間仍得繼續成立不定期租賃契約關係。三、以上意見，敬請卓參。備註：說明二（一）所引判例，依108年1月4日修正，108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。

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