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有關貴府函詢社會住宅包租代管計畫媒合案屋主於租賃期間死亡,於新所
有權人辦理繼承登記前之所有權人未明期間,其建物是否仍符合本計畫資
格暨公益出租人於是類情形之認定方式1案
發文機關:內政部
發文字號:內政部 110.12.06. 營土字第1100818596號函
發文日期:民國110年12月6日
一、復貴府110年11月5日府授都企字第1103097075號函。
二、有關貴府函詢旨揭事項,說明如下:
(一)社會住宅包租代管計畫(下稱本計畫)相關資格認定方式:
1.依本計畫第1、2期「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租
或媒合承出租及其他服務注意事項」第 2項及「社會住宅包
租代管第三期計畫執行要點」第2點第3款規定,申請加入本
計畫之租賃住宅出租人應為租賃住宅之建物所有權人,合先
敘明。
2.次查依民法第1147條:「繼承,因被繼承人死亡而開始。」
同法第 1148條第1項:「繼承人自繼承開始時,除本法另有
規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、
義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。」
3.有關旨揭情形是否符合本計畫出租及租賃規定 1節,依上述
民法相關規定,其繼承人之繼承因被繼承人死亡而開始且承
受被繼承人財產上之一切權利、義務;另考量承租雙方係經
由租屋服務事業媒合參加本計畫,租賃期間承租人仍於該址
有居住事實,該建物並未退出本計畫,爰依民法規定及兼顧
承出租雙方權益,該址於包租約、轉租約及代租約等租約有
效期間仍符合本計畫規定。
(二)公益出租人資格認定方式:
1.依住宅法第3條第3款規定:「公益出租人:指住宅所有權人
或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納
稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格,經直轄市、
縣(市)主管機關認定者。」
2.另查房屋稅及綜合所得稅實務上遇有繼承案件時,納稅義務
人自死亡日起消滅,雖於繼承登記過程中尚無納稅義務人,
惟自新納稅義務人(住宅所有權人)確定後,即自被繼承人
(原住宅所有權人)死亡次日起適用其稅率或核課租賃所得
。
3.綜上,倘住宅所有權人於租約期間死亡,繼承登記確立後之
新住宅所有權人自原住宅所有權人死亡次日起原址續租予該
符合租金補貼申請資格者,依上述民法相關規定及參酌稅捐
單位核課實務,該繼承人(新住宅所有權人)可自被繼承人
(原住宅所有權人)死亡次日起享有公益出租人資格。
三、本部營建署108年2月12日以營署宅字第1081022195號函檢送108年1月
21日研商公益出租人資格認定作業要點(修正草案)會議紀錄之公益
出租人資格認定疑義「問題 6:若房屋所有權人於認定之有效期間內
,有出售房屋、繼承、贈與或信託等移轉登記予他人之情形,是否仍
符合公益出租規定?決議一:增訂『出租住宅移轉予第三人時,自移
轉登記日起廢止原所有權人其公益出租人資格,移轉後之所有權人繼
續出租予該符合租金補貼申請資格者,應重新簽訂租賃契約,直轄市
、縣(市)始得認定為公益出租人。』」有關「繼承」部分 1節,自
即日起停止適用。
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