發文字號：
臺北市政府法規委員會 95.10.20 北市法二字第09532719400號函
發文日期：
民國 95 年 10 月 20 日
要 旨：
區分所有權人之繼受人，並應繼受原區分所有權人依規約所定之一切權利 義務事項，具有物權化之拘束力，亦即肯定建築物之區分所有具有團體法 之性質，繼受人一旦進入該團體，即應受其拘束，而遵守規約
主旨：有關 貴局「捷運新店線大坪林站（捷四、五）聯合開發大樓變更使用類別事宜」案
疑義，復如說明，請 查照。
說明：
一、復 貴局95年10月17日北市捷聯字第09533669700號函。
二、按所謂「規約」，依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第 3條第12款規定，係指
「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議
決議之共同事項。」規約係法律行為，且為所謂共同行為，由區分所有權人為共同利
益作成之。依本條例第31條規定，規約之訂定或變更，依區分所有權人會議之一定比
例定之。另依本條例第24條規定，區分所有權人之繼受人，並應繼受原區分所有權人
依規約所定之一切權利義務事項，具有物權化之拘束力。亦即肯定建築物之區分所有
具有團體法之性質，繼受人一旦進入該團體，即應受其拘束，而遵守規約。
三、本案 貴局為辦理捷運新店線一坪林站（捷四、五）聯合開發大樓標售案，因考量日
後得標人（或其後之受讓人）若變更使用組別或類別，將造成價格之差異而有補償差
額之問題，乃於規約另為規範。倘合於以上公寓大廈管理條例所定之變更規約程序，
以修正規約條文，亦可達成上開限制之目的（限制受讓人任意變更，並負有補償差額
之義務）。另基於私法自治之原則，在不違反強制、禁止規定，亦不違背公序良俗，
及排除或變更區分所有權的本質下，均得由區分所有人以決議定之。例如：規約有「
牴觸都市計畫法（或其分區管制使用等相關規定）及建築法等法令」者，無效（85臺
內營字第 8572695號函）、亦「不得排除或逾越法律明定之權利義務，不得限制或干
涉區分所有權人對其專有部分自由使用、收益、處分」（86臺內營字第 8672309）。
惟因規約仍以規範公寓大廈之「管理」事項為主，則有關本案限供辦公室使用，如有
變更，其「變更要件及補償約定」之具體有關條件（如補償計算標準、方式等），仍
宜另於標租須知及買賣契約中，特別註明之，以使交易資訊透明化，同時兼顧區分所
有人及一般消費者權益。
四、另按有關規約所得規範者，應以私法自治事項為限，倘屬公法性質之回饋，即無法透
過私法契約另為規範。本案 貴局來函說明一所稱「回饋」易滋誤解，其規約之記載
事項仍以說明二「差額補償」等文字較為妥適。倘涉及公法上回饋金之繳納，則應依
都市計畫相關法令辦理，併此敘明。