裁判字號：
最高行政法院 97年度判字第1086號 行政判決
裁判日期：
民國 97 年 12 月 04 日
案由摘要：
建物登記事件
最高行政法院判決 97年度判字第1086號
上 訴 人 林○○
被 上訴 人 臺北縣○○地政事務所
代 表 人 魏○○
上列當事人間建物登記事件，上訴人對於中華民國95年10月31日
臺北高等行政法院95年度訴字第2239號判決，提起上訴，本院判
決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人於民國（下同）88年9月29日檢具臺北縣政府稅捐稽
徵處（下稱臺北縣稅捐處）81年1月6日80北縣稅財字第2339
76號函為登記原因證明文件，申請辦理臺北縣○○市○○街
1段122之3號（門牌整編後為臺北縣○○市○○街1段253巷
41號）建物（下稱系爭建物）所有權第一次登記，經被上訴
人受理、審核、公告後發給所有權狀在案。嗣因該登記原因
證明文件合法性滋生疑義，經臺北縣稅捐處以90年10月11日
90北稅財字第147181號函通知被上訴人更正，經被上訴人向
相關機關查證結果，認依法應撤銷系爭建物之測量成果圖及
所有權登記，惟因系爭建物於88年間辦竣登記後，隨即提供
與坐落基地共同擔保，辦妥抵押權設定登記，既有善意第三
人因信賴登記而辦畢權利取得新登記，自應受登記效力之保
護，乃依臺北縣政府93年7月9日北府地籍字第0930451519號
函示意旨，暫予維持系爭建物所有權登記，並於系爭建物登
記謄本標示部註記「本建物登記原因證明文件係誤植，俟申
領使用執照後，始得認定為合法建物」等語，復以93年7月
15日北縣樹地登字第0930009301號函通知上訴人。上訴人不
服，提起訴願，經遭決定不受理，遂提起行政訴訟。
二、上訴人起訴主張：上訴人申請辦理系爭建物所有權第一次登
記，已檢附74年契稅繳納通知書、臺北縣稅捐處函等文件為
憑，經被上訴人審查合法後准予登記，自為合法建物至明。
而被上訴人系爭限制登記事項所載：「本建物登記原因證明
文件係誤植」云云，究竟登記原因證明文件為何，何以誤植
，正確證明文件應為何，如非誤植，情形應如何，均未說明
，顯有違背行政行為應明確原則之違法。依臺北縣○○鎮公
所67年12月19日證明書所載，系爭建物為合法房屋。上訴人
於買受系爭建物前，前所有權人曾向臺北縣政府查詢系爭建
物整修有店面而辦理建築執照，經函復免辦建造執照，此有
函文可稽，其後並未改變現狀，復依臺北縣稅捐處函示，系
爭建物自60年7月起課徵房屋稅，均足證明其確係合法房屋
，毋須請領使用執照。按土地法第43條規定「依本法所為之
登記，有絕對效力」，並依臺北縣政府88年8月12日88北府
工使字第301120號函示「建築物既經地政事務所依規定辦理
產權登記，並依土地法規定，建物登記具絕對效力，故該建
物所有權登記證明可直接作為認定合法房屋之依據」，系爭
建物復經被上訴人前主任前來履勘，證明確係合法建物屬實
，上開限制登記事項違法錯誤，嚴重影響人民權益等語，求
為判決撤銷訴願決定及原處分（被上訴人於上訴人所有臺北
縣○○市石頭溪段下石頭溪小段352建號其他登記事項登記
欄「限制登記事項」加註「本建物登記原因證明文件係誤植
，俟申領使用執照後，始得認定為合法建物」）。
三、被上訴人則以：上訴人自始明知系爭建物早經臺北縣政府工
務局認定屬拆除後重建之建物，仍以同一證明文件申請合法
建物登記，姑不論是否涉有刑法第214條罪嫌，惟依行政程
序法第117條第2款規定，受益人有同法第119條所列信賴不
值得保護情形時，行政機關得依職權撤銷行政處分。本案據
以辦理建物所有權第一次登記之原因證明文件－臺北縣稅捐
處81年間證明房屋課稅日期公函，既經該機關以前開函更正
係誤植，被上訴人原應依法撤銷已辦竣之系爭建物所有權登
記並註銷所有權狀，惟因有善意第三人臺北縣○○市農會已
取得抵押權登記，故經報奉臺北縣政府核准後以註記列管方
式暫行維持登記，上訴人不服本項處分而提起訴願請求塗銷
註記，依法顯屬未洽。按司法院釋字第525號解釋及行政院
62年8月9日（62）內字第6795號函示，上訴人明知系爭建物
非屬合法建物，卻仍檢具上述證明文件申辦所有權第一次登
記，依前揭解釋及函釋意旨，其信賴不值得保護，被上訴人
為公益考量，將系爭建物地籍資料加以列管註記，旨在物權
公示性及公信力原則下，兼顧保護已存在之善意抵押權人之
權益及避免未來不特定第三者繼續遭受損害，係維護社會法
律秩序安定性之所必要，何來塗銷註記之可能。又上訴人主
張所持臺北縣○○鎮公所核發67年12月19日證明書，得證明
系爭建物確為「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法前完
工之合法建物」乙節，經被上訴人函詢查證，業經臺北縣政
府工務局91年11月26日90北縣樹工字第90134174號函復稱：
前開證明書係依據房屋稅資料所核發，惟目前合法房屋證明
已由縣府收回辦理等情，可見上訴人證稱之該合法房屋證明
文件，早已因唯一證據稅籍文件有瑕疵而失所附麗，且該建
築主管權責機關臺北縣政府工務局一再確認系爭建物應俟申
領使用執照後，始得認定為合法建物，足證上訴人所有系爭
建物並非合法房屋，被上訴人於不損及個人財產權益及兼顧
保障他人權益之社會公益，經報奉上級地政機關核准所為公
示註記，依法洵無違誤等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴
人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠程序方面：
上訴人因不服被上訴人於其所有系爭建物所有權登記謄本標
示部所為上開註記事項之處分，早於93年7月21日即以異議
書表示不服，被上訴人亦於同年月22日收受該異議書，並未
超過訴願法第14條第1項所定期間30日，則依訴願法第57條
前段規定，應視為上訴人已合法提起訴願。詎被上訴人未將
之移送訴願管轄機關處理，逕依陳情案件處理，而以函文答
覆上訴人及召開說明會，即有疏誤，惟仍不影響上訴人已合
法提起訴願之事實，嗣被上訴人再於94年12月28日以申請書
向被上訴人請求塗銷前開註記登記事項，其真意仍係對上開
註記處分表示不服，業據上訴人陳明在卷，然被上訴人仍未
依訴願程序處理，僅以95年1月4日北縣樹地登字第09400162
63號函覆礙難受理，上訴人乃逕向訴願機關臺北縣政府提起
訴願，自應視為上訴人繼續為不服原處分之意思表示，要不
影響上訴人先前已在法定期間內提起訴願之事實。另上訴人
申請辦理系爭建物第一次所有權登記，經被上訴人核准並發
給所有權狀在案，嗣被上訴人以上訴人所持登記原因之證明
文件記載有誤，乃於系爭建物登記謄本標示部註記：「本建
物登記原因證明文件係誤植，俟申領使用執照後，始得認定
為合法建物」等語，並以93年7月15日北縣樹地登字第09300
09301號函通知上訴人，經核被上訴人於系爭建物所有權登
記所為上開註記事項，已對上訴人之權利發生具體之法律上
效果，應屬行政處分。訴願決定以被上訴人所為上開註記內
容，係屬事實行為，並非行政處分，自程序上駁回上訴人之
訴願，尚有未洽。惟上訴人既已合法提起訴願，並起訴請求
撤銷原處分及訴願決定，且原處分僅有適法與否之問題，不
生由訴願機關就裁量是否適當先予審查之問題，原審法院自
得逕為實質審查原處分是否違法，無庸撤銷訴願決定，發回
訴願決定機關另為實體審理。㈡實體方面：由土地法第37條
、土地登記規則第34條及第73條規定可知，申請建物所有權
第一次登記時，原則上應提出使用執照，如申請人主張所申
請登記之建物係實施建築管理前建造者，則應提出足以證明
該建物屬實施建築管理前已建造完成之證明文件，始足當之
。上訴人所有系爭建物係坐落於內政部62年12月24日頒訂「
實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」指定地區，上訴人
於88年9月29日申請系爭建物之所有權第一次登記，依其檢
附證明文件即臺北縣稅捐處81年1月6日80北縣稅財字第2339
76號函記載系爭建物於60年7月起課徵房屋稅，被上訴人因
認符合土地登記規則第73條規定，乃依規定於公告期滿無人
異議後，辦畢登記並發給所有權狀，上訴人旋將系爭建物及
坐落基地，共同設定抵押權登記予第三人臺北縣○○市農會
。嗣臺北縣稅捐處以90年10月11日90北稅財字第147181號函
知被上訴人略以：依該處房屋稅籍記錄表登載，系爭建物磚
造自62年7月起課徵房屋稅，木造及鋼鐵造自73年7月起課徵
房屋稅，上開81年函所載房屋起課日期60年7月係誤植登載
等語，經被上訴人函向建築主管機關臺北縣政府查詢結果，
該府亦以93年4月6日北府工使字第0930137182號函覆稱，系
爭建物之木造及鋼鐵造部分係內政部指定地區發布實施後建
造之房屋，另磚造部分則屬修建行為之建物，全案應申領使
用執照後，始得認定為合法建物等情，有上訴人土地登記申
請書、系爭建物登記謄本及前開各函可稽，自堪信為真正。
又查，上訴人於88年9月29日申請系爭建物所有權第一次登
記前，早於88年2月5日檢具臺北縣稅捐處前開81年函向臺北
縣政府申請合法房屋認定，惟經該府函詢臺北縣稅捐處以88
年2月23日88北縣稅財字第350042號函送房屋現值核計表，
記載系爭建物計有3棟，一為磚石造經歷年數26年，面積67
平方公尺；二為鋼鐵造經歷年數15年，面積183.7平方公尺
；三為雜木造經歷年數15年，面積55.3平方公尺，核與上開
81年函記載不符；且經臺北縣政府工務局會同上訴人於88年
3月16日現場勘查，並依據臺北縣稅捐處上開現值核計表比
對現況結果，原有磚造建築物外牆及屋頂拆除部分，以石綿
浪板覆蓋，涉及建築法第9條第4款之修建行為，涉屬拆除後
重建之建物，臺北縣政府業以88年4月20日88北工使字第F26
55號函復上訴人在案等情，為上訴人所不爭，並經原審法院
依職權函向臺北縣政府調閱辦理上訴人系爭建物申請合法房
屋證明案全卷證（含會勘紀錄、現場照片）查明相符，足堪
信為真實。故依前開證據，上訴人所有系爭房屋，其中木造
及鋼鐵造部分於73年7月起課徵房屋稅，係屬該地區實施建
築管理後，始建造完成之建物；另磚造部分亦與原有稅籍資
料所載現況不符，核屬拆除後重建之建物，均非屬該坐落地
區於62年2月經公布實施建築管理前已建造之建物，洵堪認
定。是以，上訴人申請系爭建物所有權第一次登記，依土地
登記規則第73條規定，即須提出使用執照為證明文件，始為
適法，被上訴人不察，援引臺北縣稅捐處前開81年函，誤認
系爭建物係屬實施建築管理前已建造完成之建物，核准上訴
人所請並發給所有權狀，於法即有未洽；而上訴人於明知臺
北縣稅捐處前開81年有誤值房屋稅起課日期之錯誤，且臺北
縣政府亦已函知系爭建物須申請使用執照後，始得認定為合
法建物之情形下，仍提供前開臺北縣稅捐處81年函為證明文
件，致被上訴人依該函而核准辦理所有權第一次登記，上訴
人之信賴即無值得保護情事，依行政程序法第117條規定，
被上訴人本得依職權撤銷前開違法之所有權第一次登記之處
分，惟因有善意第三人臺北縣○○市農會因信賴該所有權登
記而取得抵押權登記，且該抵押權登記依土地法第43條規定
有絕對之效力，故被上訴人基於公益及兼顧保護善意抵押權
人權益，於系爭建物謄本標示部註記「本建物登記原因證明
文件係誤植，俟申領使用執照後，始得認定為合法建物」，
於法並無違誤。末查，上訴人所有系爭建物非屬實施建築管
理前建造之建物，事證明確，已如前述。上訴人援引臺北縣
○○鎮公所67年北縣樹建字第23823號證明書，係該公所依
上訴人之前手李勝坤為申請接電需要而出具之證明書，且該
所雖以90年11月26日90北縣樹工字第90134174號函覆被上訴
人略稱：該所上揭證明書係依據房屋稅資料所核發等情，惟
與前揭臺北縣稅捐處90年10月11日90北稅財字第147181號函
記載系爭建物之起課房屋稅日期不同，亦與臺北縣政府工務
局至現場履勘之現況不符，核該證明書實質內容之真實性，
尚難採信。至上訴人另援引臺北縣政府建設局68北建字第13
64號函主旨，係該局依李勝坤之申請書，函覆說明系爭建物
於上開主旨所示範圍內所為之整修及更換，應不視為建築法
第9條第4款之修建行為，可免予請領建築執照，核與系爭建
物是否屬實施建築管理前建造之建物無涉，上訴人執上開2
函主張系爭建物為合法房屋云云，亦非有據。綜上所述，原
處分於法並無違誤，訴願決定自程序上駁回上訴人之訴願，
理由雖有不當，惟結論並無二致，應予維持等由，乃駁回上
訴人在原審之訴。
五、本院按：㈠被上訴人之代表人原為涂炳鑫，於上訴審程序中
變更為魏○○，茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予
敘明。㈡查系爭建物所有權第一次登記時之土地法第37條、
土地登記規則第1條、第34條及第73條分別規定：「土地登
記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地
登記規則，由中央地政機關定之。」、「本規則依土地法第
37條第2項規定訂定之。」、「申請登記，除本規則另有規
定外，應提出左列文件：一、登記申請書。二、登記原因證
明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四
、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關依法規定應提
出之證明文件。」、「申請建物所有權第一次登記，應提出
使用執照及建物測量成果圖。．．．實施建築管理前建造之
建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、
區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之左列文
件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證
明。三、繳納房屋稅憑證。四、繳納水費憑證。五、繳納電
費憑證。．．．」準此，申請為建物所有權第一次登記所應
提出之原因證明文件應為使用執照或依法得免發使用執照之
證件及建物測量成果圖。則登記機關自應就所提使用執照或
依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖書為形式上的
審查；其於登記完畢後，經該管主管機關查明該建物不應發
給原據以登記之使用執照，而予撤銷該使用執照，或不應發
給原據以登記之免發使用執照之證件，而予撤銷該證件，其
原先所為所有權第一次登記所憑已發使用執照或依法得免發
使用執照之事由，已失所附麗，如尚未有第三人因信賴登記
而取得新權利之登記，登記機關自得於報經直轄市或縣（市
）地政機關查明核准後，撤銷前此准予登記之處分，而塗銷
其所有權第一次登記，並該項事實於塗銷登記前，應於土地
登記簿其他登記事項欄註記【司法院院字第1919號解釋：「
所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦
予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利
時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪。」暨本件處分
時之土地登記規則第144條規定：「依本規則登記之土地權
利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記
前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准
後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登
記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」均資參照】
。㈢按行政處分除自始無效外，在未經撤銷、廢止或未因其
他事由而失其效力前，其效力繼續存在。又有效之先前行政
處分成為後行政處分之構成要件事實之一部分時，則該先前
之行政處分因其存續力而產生構成要件效力。再者，當事人
如以後行政處分為訴訟客體，而非以有效之先前行政處分為
訴訟客體，提起行政訴訟時，則該先前行政處分之實質合法
性，並非該受訴行政法院審理之範圍。經查上訴人於88年9
月29日申請系爭建物所有權第一次登記（原審卷第150-151
頁）所憑得免發使用執照之證件－臺北縣稅捐處81年1月6日
80北縣稅財字第233976號函（原審卷第154頁），業經該處
以90年10月11日90北稅財字第147181號函（原審卷第39頁）
更正，並經臺北縣政府工務局以88年11月26日88北工使字第
F6233號函及93年4月6日北府工使字第0930137182號函（原
審卷第40頁、第41頁）確認系爭建物係屬依法應申領使用執
照始得認定為合法建物，則被上訴人應尊重該行政處分，並
以之作為原處分之基礎，而該行政處分既非本件之訴訟客體
，其實質之合法性並非本院審理之範圍。如前所述，本件被
上訴人因系爭建物原先所為所有權第一次登記所憑依法得免
發使用執照之事由，已失所附麗，且因系爭建物已有善意第
三人因信賴登記而辦妥抵押權設定登記，應受登記效力之保
護，從而被上訴人於報經臺北縣政府93年7月9日北府地籍字
第0930451519號函（原審卷第43頁）同意後，暫予維持系爭
建物所有權登記，並於系爭建物登記謄本標示部註記「本建
物登記原因證明文件係誤植，俟申領使用執照後，始得認定
為合法建物」等語，復以93年7月15日北縣樹地登字第09300
09301號函知上訴人，於法即無不洽。㈣原判決已就上訴人
所主張如何不足採等事項詳予論述，縱原審有未於判決中加
以論斷者，惟尚不影響於判決之結果，與所謂判決不依證據
及不備理由之違法情形不相當。至上訴人其餘述稱各節，乃
上訴人以其歧異之見解，就原審取捨證據、認定事實之職權
行使，指摘其為不當，均無可採。綜上所述，原判決駁回上
訴人在原審之訴，洵無違誤，上訴論旨指摘原判決違背法令
，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項
、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日
最高行政法院第五庭
審判長法官 劉 鑫 楨
法官 侯 東 昇
法官 黃 淑 玲
法官 吳 慧 娟
法官 曹 瑞 卿
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 97 年 12 月 4 日
書記官 吳 玫 瑩
資料來源：
最高行政法院
最高行政法院裁判書彙編（97年版）第 243-254 頁
行政訴訟法實務見解彙編（續編）（99年12月版）第 49 頁