裁判字號：
臺中高等行政法院 91年度訴字第428號 行政判決
裁判日期：
民國 92 年 01 月 16 日
案由摘要：
建築執照
臺中高等行政法院判決 九十一年度訴字第四二八號
原 告 洪福琳
訴訟代理人 林家進 律師
複代理人 杜立兆 律師
被 告 臺中縣政府
代 表 人 黃仲生
訴訟代理人 陳紋速
林煊臺
吳吉森
右當事人間因建築執照等事件，原告不服內政部中華民國九十一年五月七日台內訴字
第○九○○○○七四六二號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、事實概要：
原告所有坐落台中縣清水鎮○○○段海風小段七九之七九、七九之八○地號土地
，係於民國（以下同）八十六年十一月間經買賣取得，當時土地登記簿登載之土
地使用分區編定為「山坡地保育區、丙種建築用地」，原告並據此領有被告所屬
工務局核發之八七工建建字第一二六四號建造執照及八七工建使字第一二六四號
使用執照，興建三層住房兩棟（台中縣清水鎮○○路五十巷一一二、一一六號）
。惟查上開系爭土地係分割自同地段七九地號土地，台中縣清水地政事務所於八
十一年辦理非都市土地清查時，發現該七九地號土地依據六十九年現況調查繪製
之非都市土地使用編定公告圖係屬「山坡地保育區」，地目為「旱」，僅小部分
土地建築房屋，原應登記為「山坡地保育區、暫未編定用地」並加註部分為建築
用地，惟該地政事務所於繕造土地編定公告清冊時，誤繕為全筆「山坡地保育區
、丙種建築用地」，以致土地登記簿亦隨之登載錯誤，乃以八十一年三月三十一
日清地四字第○三六○四號函報被告上開土地編定錯誤之事實，同時該所以八十
一清地四字第○三六○五號函通知相關土地所有權人。經被告以八一府地用字第
二三三五四四號函復該所略以：「‧‧‧就已辦理移轉登記之持分額協調土地所
有權人辦理分割及維持丙種建築用地之編定，至未移轉之持分部分，應回復暫未
編定用地。」，嗣依據台灣台中地方法院判決分割，清水鎮○○○段海風小段七
九地號土地分割為七九、七九之二、七九之三、七九之四地號，其中移轉予善意
第三人之七九之二、之三地號土地得維持「山坡地保育區、丙種建築用地」，餘
七九、七九之四地號土地應予回復「山坡地保育區、暫未編定用地」，惟清水地
政事務所承辦人員疏失遲未將該等土地更正回復正確編定，以致於八十七年十一
月二十五日該所再以清地一字第一五一六一號函報被告後續如何處理相關問題。
嗣被告將本案請示前台灣省政府地政處及內政部後，認無積極證據足認原告為善
意第三人，且考量為維護非都市土地使用分區編定之公益性等，遂以八十九年十
一月十三日八九府地用字第三一七八一一號函請清水地政事務所將錯誤編定之楊
厝寮段海風小段七九、七九之四、七九之六二、七九之六三、七九之七九、七九
之八○等地號土地辦理回復原正確編定，該所乃據以八十九年十二月七日八九清
地用字第八九○一八五六三號函通知原告業依規定辦理更正編定及分區調整登記
完畢（即更正編定為一般農業區農牧用地）。嗣被告再以九十年六月二十一日府
工建字第一六六一九二號函檢附同文號處分書撤銷原告原領有之八七工建建字第
一二六四號建造執照及八七工建使字第一二六四號使用執照。原告對被告撤銷建
造執照及使用執照處分不服，提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟（關於土地
更正編定部分亦經原告提起行政訴訟，因係另案訴願決定，本院另以九十一年度
訴字第三八二號有關土地事務事件受理，並經裁定合併審理，另為裁判在案）。
貳、兩造之陳述及爭點：
一、原告部分：
㈠聲明：
⒈先位部分：訴願決定及原處分均撤銷。
⒉備位部分：被告應給付原告新台幣九、五九四、六一六元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
㈡陳述：
⒈先位部分：
⑴按「『行政機關對其已為之行政行為發覺有違誤之處分，而自動更正或撤銷
者，並非法所不許。』固經本院四十四年判字第四十號著有判例。惟其自動
更正或撤銷，應秉誠信公平之原則，倘有失於此，致損害人民權益時，則難
免有權力濫用之嫌，依行政訴訟法第一條第二項（現行法第四條第二項）規
定，應以違法論。‧‧縱然土地使用編定內容遭違法塗改，為維護善良第三
人權益，其已完成建築或已辦理移轉或另設定他項權利者，如經查明承受人
確無惡意或不法者，允宜維持其變更後狀態之旨意，倘原告亦屬善意，雖其
土地權屬尚未移轉，是否仍宜維持其變更後之狀態而不予撤銷更正原公告編
定，非無斟酌餘地。衡以原告如屬惡意（知情），早將系爭地及房屋脫手，
如其善意而終不獲保全，則原處分無異保護惡意違法者（即知情早出售者）
而懲處善良百姓，其處分有失誠信公平，難免權力濫用之嫌，依前開說明，
自應以違法論。」最高行政法院著有七十九年度判字第二○九五號判決。
①查原告買受並取得系爭土地占有當時，土地登記簿有關土地使用分區編定
係登載為「山坡地保育區、丙種建築用地」，已如前述，依民法第九百四
十四條第一項：「占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占
有者。」之意旨，自應推定原告為取得系爭土地係屬「善意」，被告並未
舉出任何具體事證，驟爾認定原告非屬善意，自無足取。
②原告取得系爭土地後，已依法請領建造執照，在其上興建三層住房兩棟，
門牌號分別編為台中縣清水鎮○○路五十巷一一二號及同路巷一一六號後
，並已取得使用執照，依規繳納各項規費、稅捐及空氣污染防制基金，自
宜維持建築後之使用狀態，始符誠信公平原則。是依上揭判決意旨，被告
未考量原告係屬善意第三人，驟為更正系爭土地使用編定之行政處分，應
屬權力濫用之違法。
⑵就行政法上「信賴保護原則」，依行政程序法第一百十七條第二款、第一百
十九條所揭示之要件有三，即受益人有信賴授益行政處分之事實（信賴基礎
及信賴表現），受益人並無同法第一百十九條所列信賴不值得保護之情形，
及受益人之信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益（信賴保護）。
①原告買受系爭土地當時，土地登記簿登載土地使用分區編定為「山坡地保
育區、丙種建築用地」，此應足以引起一般人之信賴（信賴基礎），原告
本於上開信賴基礎，而申領取得系爭建造執照、完成建物、取得系爭使用
執照，並依規定繳納各項規費、稅捐及空氣污染防制基金，自已展開具體
之信賴行為，而有「信賴表現」，是原告顯有信賴被告就系爭土地使用之
原有編定，及發給建造執照、使用執照等行政處分之事實。原告並未主張
應受土地法第四十三條之信賴登記之保護，被告疏未體明行政法上信賴保
護原則之要旨，徒以：無違土地法第四十三條規定‧‧‧云云而為答辯，
顯就原告起訴理由有所誤解。
②原告請領系爭建造執照及使用執照時，並未以詐欺、脅迫或賄賂方法，亦
未提供不正確資料或為不完全陳述，使被告發給上開執照，就上開執照之
發給是否違法，更無知悉之可能，是原告並無行政程序法第一百十九條所
定信賴不值得保護之情形。
③原告買受並取得系爭土地占有當時，土地登記簿謄本確已記載土地使用分
區編定為「山坡地保育區、丙種建築用地」，依民法第九百四十四條第一
項「占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者。」之意
旨，自應推定原告為善意。
④原告於買受系爭土地以前，與原地主許楊含、介紹人許添進、許金宗均不
相識，而係在找尋適合土地之過程中，先與許金宗結識，俟經其介紹認識
許添進，再經其等仲介而向許楊含買受系爭土地，就「系爭土地編定錯誤
」一節，一無所知，甚至連「許添進係系爭土地之前手」一節，亦係買受
系爭土地後，自代書處取得系爭土地之謄本後始行獲悉，許楊含、許金宗
、許添進就「系爭土地編定錯誤」一節，於原告買受系爭土地當時是否知
情，己非無疑（其等若不知情，原告更無可能知情），退步而言，縱認其
等事先應已知情，惟其等或為貪圖買賣價金、或為貪圖仲介費用，自有可
能隱瞞上情（其等若無隱瞞上情之意，依誠信原則，當在契約書上註記系
爭土地有「編定錯誤無法建築」之瑕疵，以杜爭執，然未見如此，益見其
等縱然知情，亦有可能隱瞞。），乃被告不明及此，徒以：而許添進明知
編定錯誤之事實，係屬惡意當事人‧‧‧云云，進而臆測原告亦有可能知
情，自嫌率斷。
⑤原告係因系爭台中縣清水鎮○○段楊厝寮小段七九之七九、七九之八○地
號土地未鄰接既成巷路之建築線，依法不能單獨申請建築執照，適上順建
設公司計劃在上開土地之鄰地即同段七九之六二、七九之八一至七十九至
九三等地號土地建築房屋出售，因此與該公司協商合併申請取得被告所發
八十七年工建建字第一二六四號建造執照，有關建造設計費係由原告與上
順公司按興建戶數分別支付，雖上順公司嗣因故未行建造，然原告與該公
司係各自與承造人簽約，自不影響原告之建築成本，原告亦無由追究，原
告完成建築後，經建築師說明，依法應變更設計，始能取使用執照，故委
建築師申請辦理變更設計，以上事實有陳孟森建築師所出具之說明書可證
，如被告就此有所爭執，請再傳訊陳孟森建築師即可證明；又原告於系爭
建物建築完成後，曾申請辦理建物第一次登記（保存登記），詎遭被告之
下級機關即台中縣清水地政事務所退件，並非原告故意不辦理保存登記；
被告不明上情（實則其承辦人應知上情），徒以上開「變更設計」、「未
辦保存登記」等情，因揣測原告係屬惡意，自無足取。
⑥原告所興建完成之建築物，前臨台中縣清水鎮○○路五十巷現有之巷路，
東側緊鄰社區，所在位置地勢平坦，此有現場相片可證，並請勘驗現場自
明，是被告縱不更正系爭土地之使用編定或撤銷系爭建造執照及使用執照
，衡情亦不影響及水上保持、國土保安、公共安全、環境保護等公共利益
，而原告為購買系爭土地以興建系爭建物，已花費近千萬元，由此可見原
告之信賴利益顯然大於被告更正系爭土地使用編定及撤銷系爭建造執照及
使用執照等行政處分所欲維護之公益。
⑦就「非都市土地編定錯誤已移轉予善意第三人，可否辦理更正」一節，內
政部曾於八十八年十月十八日以八八台內中地字第八八八六四六二號函發
布處理原則，略謂：「按信賴保護原則為行政行為基本原則之一，其適用
之條件有三（信賴基礎、信賴表現、信賴值得保護），縱然當事人符合適
用條件，但其值得保護之信賴利益尚須考量公益，例如有無影響水土保持
、國土保安、公共安全、環境保護等，公益如較信賴利益為重時，則信賴
利益不值得保護。故非都市土地編定錯誤，可否予以更正，應考量當事人
有無符合上開要件，且保護善意第三人之信賴利益，是否將造成對公益之
重大危害而定。內政部八十七年十月二十一日台（八七）內地字第八七一
一四六四號函爰予補充，如信賴利益值得保護，且不違反公益，基於行政
行為應保護人民正當合理之信賴，得維持既有之編定。公益如較信賴利益
為重時，則應更正為正確之編定。至是否影響公益之認定，由縣（市）政
府地政機關會同相關主管機關（單位）就個案予以審認。」，蓋非都市土
地使用分區及編定，固係國家依法律所加諸土地使用上之管制，而具有公
益性質，惟就「非都市土地編定錯誤已移轉予善意第三人，可否辦理更正
」一節，仍應考量「保護善意第三人之信賴利益，是否將造成對公益之重
大危害」而定，並應就個案具體審認，此即內政部上揭函釋之主要意旨，
易言之，公共利益與信賴利益何者優先，應依個案之客觀事實，具體比較
，非謂公共利益必定大於信賴利益，否則因行政機關大部分之行政行為均
涉及公益，如容任行政機關假公益為名，無視於民眾之信賴利益，豈非形
同「行政獨裁」，亦違背信賴保護原則。
⑧被告並未依上揭內政部函釋意旨，會同水土保持、國土保安、公共安全、
環境保護等相關主管機關會勘系爭土地，以資審認系爭地維持既有編定是
否有違公益，此為被告所不爭，由此可見，被告確未依客觀事實，以具體
審認其為更正系爭土地使用編定之行政處分所欲維持之公益是否確實大於
原告之信賴利益，乃逕為更正土地使用編定之行政處分，此處分自有瑕疵
。是基於信賴保護原則，被告應維持既有之土地編定，並不得撤銷系爭建
造執照及使用執照，以保護原告正當合理之信賴，始為適法。
⑶按「相同事務應為相同之處理」，此即行政法上之「平等原則」；被告自承
其就系爭土地之鄰地（同自台中縣清水鎮○○○段七九地號分割而出），曾
為考量善意第三人之利益，以八一府地用字第二三三五四四號函指示所轄清
水地政事務所「就已辦理移轉登記之持分額協調土地所有權人辦理分割及維
持丙種建築用地之編定‧‧。」，並同意將因此分割出之台中縣清水鎮○○
段楊厝寮小段七九之二、三號土地二筆，維持為「山坡地保育區、丙種建築
用地」，已如前述，被告既曾因考量善意第三人之利益，而維持上開土地既
有之編定，對同屬善意第三人之原告及系爭土地，自應為相同之處理，乃未
為相同之處理，自有違行政法上之平等原則。況上開鄰地既能維持既有之編
定，由此益證，系爭土地維持為「山坡地保育區、丙種建築用地」，確不影
響公共利益。
⑷按違法行政處分之撤銷權，應自原處分機關或其上級機關知有撤銷原因時起
二年內為之，行政程序法第一百二十一條第一項定有明文；本件被告自承係
因接獲清水地政事務所八十一年三月三十一日八十一清地四字第○三六○四
號函報，始知系爭土地編定錯誤之事實，則其顯於八十一年間既已知有撤銷
原因，乃遲至八十九年十一月十三日始為更正系爭土地使用編定之行政處分
，又遲至九十年六月二十一日始為撤銷系爭建造執照及使用執照之行政處分
，均已逾越二年以上，其撤銷權自已因除斥期間屆滿而消滅，由此觀之，被
告為更正系爭土地使用編定及撤銷系爭建造執照及使用執照之行政處分，亦
屬違法。
⑸綜上所陳，本件應有信賴保護原則之適用，被告未能舉證證明原告非屬善意
第三人，又未會同水土保持、國土保安、公共安全、環境保護等相關主管機
關會勘系爭土地，以具體審認維持既有編定是否有違公益，乃驟為更正系爭
土地使用編定之行政處分，嗣又據為撤銷系爭建造執照及使用執照之行政處
分，自屬違法，且被告既曾同意系爭土地之鄰地維持既有編定，對同屬善意
第三人之原告所有系爭土地，竟未為相同之處理，亦有違平等原則，況被告
之撤銷權亦已因除斥期間屆滿而消滅，被告亦不得再為更正系爭土地使用編
定及撤銷系爭建造執照及使用執照，為此提起本訴，請判決如先位聲明，以
維法治。
⒉備位部分：
⑴按授予利益之違法行政處分經撤銷後，如受益人無行政程序法第一百十九條
所列信賴不值得保護之情形，其因信賴該處分致遭受財產上之損失者，為撤
銷之機關應給予合理之補償，就補償之爭議及金額，並得向行政法院提起給
付訴訟，行政程序法第一百二十條定有明文；本件若鈞院審理結果，認被告
所為更正系爭土地使用編定與撤銷建造執造及使用執照等行政處分並非違法
，則原告就信賴利益所遭受財產上之損失，應得依上揭法律，請求被告給予
合理之補償。
⑵經查，原告因信賴土地登記簿上登載系爭土地原有編定為「山坡地保育區、
丙種建築用地」，而買受系爭土地，並因信賴被告發給建造執照，而建築房
屋，依規定繳納各項稅捐及空氣污染防制基金等，計已支出費用合計為九、
五九四、六一六元，原告既因被告所為更正系爭土地使用編定與撤銷系爭建
造執照及使用執照等行政處分，而無法享有上開支出所能獲得之預期利益，
上開費用之支出即屬財產上損失，是原告備位聲明與鈞院九十一年度訴字第
三八二號有關土地事務事件合併請求被告為上開金額之補償，應屬合理，為
此提起本訴。
二、被告部分：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈台灣省非都市土地自六十三年區域計畫法公布後，各縣市即依照該區域計畫法
等有關規定於六十四年起陸續辦理編定公告並實施管制，台中縣係於六十九年
起依據內政部頒「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」及
原台灣省政府地政處訂定之「辦理非都市土地使用分區及編定各種使用地作業
要點」等有關規定辦理非都市土地之使用分區劃定及用地編定，並記載在土地
登記簿標示部。
⒉按「各種使用地之編定，應以比例尺四八○○分之一非都市土地使用分區圖及
有關文件，為作業基礎。」、「山坡地範圍內之山坡地保育區土地，除國有林
地解除、山地保留地及已整理之公有山坡地，依照其原區分結果分別編定為農
牧用地及林業用地外，應於山坡地可供使用限度查定後編定之，如其尚未辦理
可供使用限度查定，而經依規定銓定為田地目者，編為農牧用地，其他地目土
地暫不編定。」分別為內政部七十年二月十一日修正發布「製定非都市土地使
用分區圖及編定各種使用地作業須知」第七點第（一）項及第（四）項第七款
之規定，次按原台灣省政府地政處六十九年訂定「辦理非都市土地使用分區及
編定各種使用地作業要點」明訂各種使用區之劃定順序、劃定方法及各種使用
地編定原則。又，原台灣省地政處六十九年訂定「處理非都市土地使用編定後
異動更正說明」：「壹、異動更正之原因：一、變更編定‧‧‧二、更正編定
：因（一）編定錯誤。‧‧。」
⒊本案系爭七九之七九、七九之八○地號土地係分割自六十九年當時同地段七九
地號土地，被告所轄清水地政事務所於八十一年清查發現該七九地號土地依據
六十九年現況調查繪製之非都市土地使用編定公告圖係屬「山坡地保育區」，
地目為「旱」，僅小部分建築房屋，依前開有關規定原應登記為「山坡地保育
區、暫未編定」並加註部分為建築用地，惟該所於繕造土地編定公告清冊時筆
誤為全筆「山坡地保育區、丙種建築用地」，以致土地登記簿亦隨之錯誤，又
該小部分舊有房屋於土地分割後並未坐落於系爭七九之七九、七九之八○地號
土地，故依前開「處理非都市土地使用編定後異動更正說明」規定應予更正編
定。
⒋土地法第四十三條規定所稱登記有絕對效力依司法院院字第一九一九號解釋係
為保護第三人，故善意第三人因信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之
無效或撤銷而被追奪，而所謂土地權利，依土地法第三十七條規定，係指所有
權及他項權利。是被告並無撤銷其所有權及他項權利設定登記，尚無違反土地
法第四十三條及司法院上開解釋之精神。又非都市土地使用分區及編定，係國
家依法律所加諸土地使用上之管制，具有公益性質，為維護土地應有之使用，
防杜他人仿效圖利之流弊，本案應予更正回復正確編定。
⒌既無積極證據證明原告為善意第三人，又其買賣過程係透過惡意之訴外人許添
進，且原申請建造執照計十四戶，嗣又申請變更設計為「二戶」，現況僅建築
二戶使用，其餘鄰地仍為空地，究何以變更設計，是否當事人「可能」知悉土
地編定錯誤之事實，因此論斷原告非為善意第三人，既非善意第三人即無信賴
利益保護原則之適用，無信賴利益保護原則之適用，即無損害賠償請求權。
⒍依據被告地政局八十九年十一月十三日八九府地用字第三一七八一一號函編定
錯誤回復原正確編定，原領八七工建使字第一二六四號建造執照、使用執照（
地號楊厝寮段海風小段七九之六二、之七九至之九三地號），原誤編為丙種建
築用地。
⒎內政部六十六年三月二十一日台內營字第七二二七七八號函示說明二（三）關
於行政官署對其已為之行政行為，如發覺於法令有違誤之處，基於公益上之理
由，得自動予以更正或撤銷，行政法院五十九年四月廿一日判字第壹肆壹號著
有判例。地方主管建築機關已核准發照，興建完成之建築物，如事後發現係非
法核准者，應視實際情形，查明其違反規定之事項、令飭依法補正或依前開行
政法院之判例，自動更正或撤銷已發之建築執照‧‧。
⒏系爭土地已更正回復非建築用地，原依編定錯誤之土地所核發之建照、使照已
失所附麗，依法自應撤銷，故由被告以九十年六月二十一日府工建字第一六六
一九二號函撤銷有案。綜上所陳，被告均依法辦理，並無違法之處，本件原告
先位與備位聲明均無理由，請駁回原告之訴，以維法治。
理 由
一、原告所有坐落台中縣清水鎮○○○段海風小段七九之七九、七九之八○地號土地
，係於八十六年十一月間經買賣取得，當時土地登記簿登載之土地使用分區編定
為「山坡地保育區、丙種建築用地」，原告並據此領有被告所屬工務局核發之八
七工建建字第一二六四號建造執照及八七工建使字第一二六四號使用執照，興建
三層住房兩棟（台中縣清水鎮○○路五十巷一一二、一一六號）。惟查上開系爭
土地係分割自同地段七九地號土地，台中縣清水地政事務所於八十一年辦理非都
市土地清查時，發現該七九地號土地依據六十九年現況調查繪製之非都市土地使
用編定公告圖係屬「山坡地保育區」，地目為「旱」，僅小部分土地建築房屋，
原應登記為「山坡地保育區、暫未編定用地」並加註部分為建築用地，惟該地政
事務所於繕造土地編定公告清冊時，誤繕為全筆「山坡地保育區、丙種建築用地
」，以致土地登記簿亦隨之登載錯誤，乃以八十一年三月三十一日清地四字第○
三六○四號函報被告上開土地編定錯誤之事實，同時該所以八十一清地四字第○
三六○五號函通知相關土地所有權人。經被告以八一府地用字第二三三五四四號
函復該所略以：「‧‧‧就已辦理移轉登記之持分額協調土地所有權人辦理分割
及維持丙種建築用地之編定，至未移轉之持分部分，應回復暫未編定用地。」，
嗣依據台灣台中地方法院判決分割，清水鎮○○○段海風小段七九地號土地分割
為七九、七九之二、七九之三、七九之四地號，其中移轉予善意第三人之七九之
二、之三地號土地得維持「山坡地保育區、丙種建築用地」，餘七九、七九之四
地號土地應予回復「山坡地保育區、暫未編定用地」，惟清水地政事務所承辦人
員疏失遲未將該等土地更正回復正確編定，以致於八十七年十一月二十五日該所
再以清地一字第一五一六一號函報被告後續如何處理相關問題。嗣被告將本案請
示前台灣省政府地政處及內政部後，認無積極證據足認原告為善意第三人，且考
量為維護非都市土地使用分區編定之公益性等，遂以八十九年十一月十三日八九
府地用字第三一七八一一號函請清水地政事務所將錯誤編定之楊厝寮段海風小段
七九、七九之四、七九之六二、七九之六三、七九之七九、七九之八○等地號土
地辦理回復原正確編定，該所乃據以八十九年十二月七日八九清地用字第八九○
一八五六三號函通知原告業依規定辦理更正編定及分區調整登記完畢（即更正編
定為一般農業區農牧用地）。嗣被告再以九十年六月二十一日府工建字第一六六
一九二號函檢附同文號處分書撤銷原告原領有之八七工建建字第一二六四號建造
執照及八七工建使字第一二六四號使用執照，有各該函文及土地登記簿謄本、建
造執照、使用執照等分附本院九十一年度訴字第三八二號及本案卷可稽，固非無
據。
二、惟按法治國為憲法基本原則之一，法治國原則首重人民權利之維護、法秩序之安
定及誠實信用原則之遵守。人民對公權力行使結果所生之合理信賴，法律自應予
以適當保障，此乃信賴保護之法理基礎，亦為行政程序法第一百十九條、第一百
二十條及第一百二十六條等關於行政處分之「信賴保護原則」相關規定之所由設
，惟行政法上「信賴保護原則」，並不限於上開行政程序法之規定（司法院釋字
第五二五號解釋參照）。凡人民有信賴「行政行為」之事實，且無行政程序法第
一百十九條所列信賴不值得保護之情形（即具備信賴保護原則三要件：信賴基礎
、及信賴表現、信賴值得保護者），而其信賴利益保護之結果又不致造成公益之
重大危害者，則該行政行為即不得予以變更，以保護人民之信賴利益。
三、查系爭七九之七九、七九之八○地號土地分割前為同段第七九號土地，七十年間
已於土地登記簿「編定使用種類」欄登載為「山坡地保育區、丙種建築用地」，
有記載上開事由之土地登記簿謄本附卷足稽（見被告答辯狀證四），核係政府之
行政行為。原告於八十六年十月六日買受系爭七九之七九、七九之八○地號土地
當時，土地登記簿「編定使用種類」欄仍為同樣之記載，有土地登記簿謄本附本
院卷可按。台中縣清水地政事務所於八十一年間發現上開錯誤時，雖曾以八十一
年三月三十一日八十一清地四字第○三六○五號函，告知當時之土地（即系爭土
地未分割前之七九地號土地）所有權人許添進，故許添進對上開登記錯誤之事實
業已知情並無疑義。嗣許添進於八十六年四月七日將地出售與訴外人許楊含。據
許楊含到庭證稱：「（系爭土地）我於八十六年向許添進買的，依市價每坪四萬
元，買三筆土地，尚有一筆尚未賣出。變更為建地已是二十多年了，尚未分割前
建設公司在上面蓋了五十幾戶，系爭二筆土地是分割出來的空地，我是在前述五
十幾戶房子蓋好才買系爭土地的，我是在地人，登記錯誤的事我不清楚。我與許
添進沒有親戚關係，他只是與我先生同姓，與許金宗沒有親戚關係。買的土地在
村外，我的房子在村內，走路要二十幾分鐘，地主是鄰居，是他的祖產，依市價
買的，買來是投資或是留下來自己用的。我直接與許添進接洽，沒有經過仲介，
是八十六年年初買的土地，年底賣出的，買土地是無意中買的，三筆土地共壹佰
多坪，一次交清價金，是給現金。錢是從我的戶頭領出來支付的。」（見九十一
年十月十八日準備程序筆錄）參以嗣許楊含出售系爭土地予原告之價金，依買賣
契約換算結果為每坪四萬餘元，均與該地區建地之行情相近，又證人許金宗，即
原告買受系爭土地之介紹人，亦到庭證稱：系爭土地鄰地已有人建築房屋，渠不
知系爭土地仍是田地等語。又證人承辦系爭土地過戶手續之代書徐專在亦到庭證
稱：「‧‧‧原告帶我去寫契約才認識出賣人，辦契約、繳交頭期款及尾款，都
是在原告的家辦理。一般買地，我們會先查產權，本件經申請土地登記簿謄本知
是丙種建築用地，就不用自耕能力證明，土地沒有受到限制，只有申請謄本，跟
賣的人洽談，沒有提到使用種類情形。若有問題，不可能買。」並稱洽談過程並
無發覺可疑之處（見九十一年十一月二十二日準備程序筆錄）。系爭土地分割前
既於七十年間即登記為丙種建築用地，迄原告買受時仍未變更，且其鄰地亦已蓋
有建物，其買賣之價金復與市價相近，原告並非向知情之許添進購買，並無證據
顯示原告係知情者，且系爭土地使用編定登載錯誤，又延誤更正，被告並未查獲
承辦人有與原告勾結情事各情，業據被告於言詞辯論期日陳述明確，被告復未能
舉證證明原告購買系爭土地係屬惡意，自不得以其前手許添進知情而臆測原告為
惡意。被告雖主張本件買賣之過程係透過惡意之許添進介紹，又原建造執照申請
建築十四戶（含系爭土地及鄰地），其後又變更設計僅於系爭土地上建築原告住
房二戶，因認原告可能知悉系爭土地編定錯誤之事實云云。惟查許添進於訴訟中
已出國目前行方不明，業據證人許楊含及被告陳明在卷，無從通知其到庭作證，
衡情許添進與許楊含同為原告之前手，利害關係重大，為期成交獲利，自無可能
告知原告系爭土地編定錯誤；而原告亦無可能明知土地編定錯誤，仍願以建築用
地之市價買受系爭土地，徒增自己困擾之理，自不能以許添進參與介紹系爭土地
之買賣，遽認原告知情。又原告申請之建照經變更設計、房屋未辦保存登記等情
，亦無從據以揣測原告係屬惡意，被告此部分主張無足採取。
四、原告既信賴系爭土地上使用編定之記載，為善意之買受人，且其於買賣完成後，
業已依法請領建造執照，在其上興建三層住房兩棟，並已取得使用執照等情已如
前述，應認為原告之行為已有信賴基礎及信賴表現灼然甚明。次查本件原告取得
系爭土地時該筆土地早已登載為丙種建築用地，而被告並未查獲相關承辦人有與
原告或其前手勾結情事已如前述，是本件未能證明原告係以詐欺、脅迫或賄賂方
法，或提供不正確資料或為不完全陳述，使被告作成丙種建築用地之編定，並據
以取得所有權，從而原告並無行政程序法第一百十九條信賴不值保護情形，亦無
疑義。再查系爭土地所在之位置地勢平坦，有原告提出之現場相片附本院卷可考
，原告在其上建屋尚不影響及水土保持、國土保安、公共安全、環境保護等公共
利益。另查與本件相鄰之同小段七九之二、三號兩筆土地，亦經被告考量善意第
三人之利益，以八一府地用字第二三三五四四號函指示所轄清水地政事務所「維
持丙種建築用地之編定」，亦據被告於其答辯書事實欄第一段陳明綦詳，並有該
函文附卷足稽，亦足以佐證系爭土地維持原編定並無妨害公益。被告徒以非都市
土地使用分區及編定，係國家加諸土地使用之管制，具有公益性質，為維護土地
應有之使用並防杜他人仿效圖利，應予更正回復正確編定為辯，並未具體指明究
竟系爭錯誤之編定將造成公益如何重大之危害，且倘非登載錯誤，他人豈有仿效
可乘之機？況知情仿效者，亦無信賴保護原則之適用，被告所辯尚無可採。另原
告購買系爭土地並興建三層樓房兩棟，已花費近千萬元，有土地買賣契約書、工
程承包合約書、請款單、估價單等附本院卷可參，足資認定本件原告之信賴利益
大於公益，從而原告主張本件房屋坐落之土地其使用編定經被告為更正處分部分
有信賴保護原則之適用，應屬可採，又被告上開更正處分業經本院九十一年度訴
字第三八二號判決撤銷在案。準此，原處分以系爭房屋坐落之土地，因編定錯誤
業經回復原正確編定為由，撤銷已核發之系爭八七工建建字第一二六四號建造執
照及八七工建使字第一二六四號使用執照，自有未合，訴願決定予以維持亦有可
議，均應予撤銷，以昭折服。本件原告先位聲明為有理由，其備位聲明自無庸審
酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項前段、第九
十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十六 日
臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 法 官 王 茂 修
法 官 莊 金 昌
法 官 許 金 釵
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者
，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於
本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（
須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票拾份（每份三十四元)。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十六 日
法院書記官 蔡逸媚
資料來源：
臺中高等行政法院裁判書彙編（92年版）第一期 708-730 頁