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  • 臺北市政府 113.03.14. 府訴二字第1126086947號訴願決定書 訴  願  人 ○○○
    原 處 分 機 關 臺北市政府地政局
    訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國 112年11
    月2日北市地權字第1126026968號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
      主文
    訴願駁回。
      事實
    原處分機關接獲民眾陳情反映，訴願人未具仲介證照違規帶看臺北市文山
    區○○街○○巷○○號○○樓房屋（下稱案址建物），涉有未經許可從事
    仲介業務之情事，經查得訴願人以屋主名義於○○網站刊登不動產租屋廣
    告（物件編號：R14483041，下稱系爭廣告A），然訴願人非案址建物所有
    權人。復經查詢內政部不動產服務業作業系統，查得訴願人為○○有限公
    司（下稱○○公司）之負責人及該公司之租賃住宅管理人員，原處分機關
    為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租代管業務，以民國（下同）
    112年6月8日北市地權字第 11260128831號函（下稱112年6月8日函）請○
    ○公司就系爭廣告A未註明租賃住宅服務業名稱提出說明，○○公司以112
    年6月27日○○字第110062701號函陳述意見略以，經屋主授權委託並協助
    刊登○○網站，僅辦理房屋出租事宜，並無收取任何報酬及其他佣金，僅
    單純以個人名義協助幫忙，並提供案址建物所有權人委託書，該委託書之
    受託人為訴願人，並非○○公司；其間，原處分機關另查得訴願人以屋主
    名義於○○網站刊登不動產租屋廣告（物件編號：R14524974、R14525039
    ，下稱系爭廣告B及系爭廣告 C），且訴願人於107年起至112年7月15日止
    ，於○○網站累計刊登 250則租屋廣告，乃以112年8月15日北市地權字第
    1126018263號函（下稱112年8月15日函）通知訴願人於文到 7日內提出說
    明；惟訴願人未提出說明，原處分機關復於112年9月20日電請訴願人儘速
    提供書面說明，然其仍未提出說明。嗣原處分機關審認訴願人未經許可經
    營不動產經紀業，卻以其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告，並留有其
    聯繫電話，從事不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7
    條規定，乃依同條例第32條第 1項規定，以112年11月2日北市地權字第11
    26026968號裁處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同）10萬元罰鍰，
    並立即禁止以個人名義經營不動產經紀業。訴願人不服原處分，於 112年
    12月18日經由原處分機關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
      理由
    一、查本件原處分機關雖查告原處分送達日期為112年11月7日，惟查郵局
      並未依送達證書記載之臺北市文山區○○街○○段○○巷○○號○○
      樓地址寄送，而以臺北市內湖區○○路○○段○○號為寄送地址，並
      寄存於○○郵局，有本府法務局公務電話紀錄及原處分機關送達證書
      影本附卷可稽，則原處分送達難謂合法；又訴願人於訴願書記載其於
      112 年12月13日知悉原處分，是本件並無訴願逾期問題，合先敘明。
    二、按不動產經紀業管理條例第 1條規定：「為管理不動產經紀業（以下
      簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產
      交易市場健全發展，特制定本條例。」第 3條規定：「本條例所稱主
      管機關：……在直轄市為直轄市政府地政處（按：在本市已更名為地
      政局）……。」第 4條規定：「本條例用辭定義如下：一、不動產︰
      指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋
      及其可移轉之權利。……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代
      銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租
      賃之居間或代理業務。……。」第5條第1項規定：「經營經紀業者，
      應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……。」第 7條
      第 1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記
      ，並加入登記所在地之同業公會後方得營業……。」第32條第 1項規
      定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，
      並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以
      下罰鍰。」
      內政部90年8月31日台（90）內中地字第9083624號函釋：「……『按
      不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）第4條第4款及第5款、第5條
      、第32條分別規定……本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介
      買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務
      』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項
      目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；
      至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行
      為。……。」
      94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋：「……一、有關非不
      動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各
      直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀
      業管理條例第32條之處罰要件；……並請參考下列行為態樣蒐集違法
      事證……（一）從事不動產仲介業務之行為……2.未設有店面或辦公
      室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法
      ，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開
      進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。……7.代為收受不動產相
      關之定金或開立定金收據者。…… 15.其他具有明顯經營仲介業務之
      事證者。……」
    三、本件訴願理由略以：訴願人公司有包租代管資格，協助大學老師之案
      址建物出租，僅代為協助未收取任何費用；其他○○網站案源，均係
      向臺北自來水事業處及臺北市政府財政局合法包租再轉租之案件；因
      通訊地址有異動，未能收受相關送達資料，且112年9月中至11月初出
      差不在臺灣，非故意放棄陳述意見之機會，請撤銷原處分。
    四、查訴願人未經許可經營不動產經紀業，卻以其名義於網站刊登多筆不
      動產租賃廣告，並留有其聯繫電話，有從事不動產仲介業務之事實，
      有系爭廣告 A、系爭廣告B及系爭廣告C、○○公司112年6月27日○○
      字第 110062701號函、案址建物相關部別列印資料、案址建物所有權
      人委託書等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
    五、至訴願人主張其公司有包租代管資格，案址建物僅代為協助未收取任
      何費用；其他○○網站案源，均係合法包租再轉租之案件；因通訊地
      址異動，未收受相關資料，且112年9月中至11月初出差不在臺灣，非
      故意放棄陳述意見之機會云云。經查：
    （一）按不動產經紀業管理條例第 1條所規範之立法意旨，在於不動產經
       紀業影響房地交易市場之穩定與發展至鉅，涉及交易雙方當事人權
       利義務重大，為健全管理機制，乃於該條例第 4條、第5條及第7條
       等明定經營不動產經紀業，須以公司或商號之型態執行仲介等業務
       ，並應向主管機關申請許可及加入登記所在地之同業公會後方得營
       業。又該條例第32條第 1項裁罰之行為主體，含有公司負責人、商
       號負責人或行為人，倘以個人名義違反規定經營仲介業務者，即屬
       以「行為人」身分違反該條之行政法上義務，仍符合該規定之行為
       主體。復依內政部90年 8月31日台（90）內中地字第9083624 號函
       釋意旨，仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行
       為屬其特定業務項目，則可謂為不動產經紀業管理條例所稱經營仲
       介業務者，而應受該條例之規範；再依內政部94年5月4日內授中辦
       地字第0940724941號函釋意旨，未設有店面或辦公室，以看板、名
       片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表
       示、表徵；或對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產
       買賣或租賃行為；代為收受不動產相關之定金或開立定金收據；或
       其他具有明顯經營仲介業務之事證等，屬從事不動產仲介業務之行
       為。
    （二）查訴願人以屋主名義於○○網站刊登系爭廣告 A，然訴願人非案址
       建物所有權人，有系爭廣告 A及案址建物相關部別列印資料等影本
       在卷可憑。復查訴願人為○○公司之負責人及該公司之租賃住宅管
       理人員，原處分機關為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租
       代管業務，以112年6月8日函請○○公司就系爭廣告A未註明租賃住
       宅服務業名稱提出說明，○○公司以 112年6月27日○○字第11006
       2701號函陳述意見略以，經屋主授權委託並協助刊登○○網站，僅
       辦理房屋出租事宜，並無收取任何報酬及其他佣金，僅單純以個人
       名義協助幫忙，並提供案址建物所有權人委託書，該委託書之受託
       人為訴願人，並非○○公司，有○○公司 112年6月27日○○字第1
       10062701號函及案址建物所有權人委託書等影本附卷可稽。又依原
       處分機關 113年1月8日北市地權字第1126029744號函所附訴願答辯
       書事實二記載略以：「……查民眾提供之Line對話紀錄顯示訴願人
       代收定金並仲介居間租賃及簽約事宜……然訴願人未經本局許可經
       營不動產經紀業，即以個人名義刊登租屋廣告及從事仲介業務……
       」可知訴願人就案址建物已有公開進行招攬不動產租賃、仲介居間
       、簽約及代收定金等行為，依前揭規定及函釋意旨，應屬經營不動
       產仲介業務行為。再查訴願人另以屋主名義於○○網站刊登不動產
       租屋廣告（物件編號：R14524974、R14525039，即系爭廣告 B及系
       爭廣告C），且訴願人於107年起至112年7月15日止，於○○網站累
       計刊登 250則租屋廣告，訴願人未經許可經營不動產經紀業，卻以
       其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告，並留有其聯繫電話，就特
       定不動產公開進行招攬不動產租賃及代收定金等行為，依前揭規定
       及函釋意旨，應屬經營不動產仲介業務行為，其有未經許可經營不
       動產經紀業而從事不動產仲介業務之違規事實，堪予認定，其縱未
       收取仲介費，仍不影響本件違規事實之成立。
    （三）復查原處分機關就通知訴願人陳述意見之112年8月15日函雖未能提
       出已合法送達之證明，惟依原處分機關上開訴願答辯書理由四記載
       略以：「……（五） ……本局以112年8月15日函請訴願人就未經
       許可經營不動產經紀業務涉違反不動產經紀業管理條例提出說明…
       …該函寄至訴願人於112年6月27日回復本局函中所指之送達地址…
       …本局遲至112年9月20日仍未接獲訴願人陳述意見資料，經承辦人
       電話聯絡訴願人……其表示因連假接近來不及準備資料，承諾將在
        10月初提供，本局提醒儘快提供資料，但迄至同年11月2日仍未接
       獲訴願人提供相關資料說明……」是姑不論原處分機關陳述意見之
       通知是否已合法送達，惟原處分機關業另以電話通知訴願人儘速陳
       述說明，然訴願人仍未提出說明，尚難據此為對其有利之認定。
    （四）另查訴願人檢附之3份契約影本，僅有1份為○○公司與臺北自來水
       事業處簽訂房地使用契約，其餘 2份分別為訴願人與臺北自來水事
       業處簽訂之房地使用契約、○○股份有限公司與臺北市政府財政局
       簽訂之不動產租賃契約，是尚難據以即認訴願人曾刊登之不動產租
       賃廣告均為○○公司經合法包租後再轉租而刊登之案件；原處分機
       關亦於上開訴願答辯書理由四說明略以：「……（三）……檢視與
       本市財政局簽訂之租賃契約，承租方為○○股份有限公司……非訴
       願人所任職之○○，訴願人刊登契約所載標的之廣告應非屬從事包
       租代管業務，而涉居間從事仲介業務事宜。訴願人所稱於○○刊登
       之 250則廣告，均係向自來水公司及本府財政局合法包租再轉租之
       案件，顯不足採……」訴願主張，不足採據。從而，原處分機關依
       前揭規定，處訴願人法定最低額10萬元罰鍰及禁止其以個人名義經
       營不動產經紀業，並無不合，原處分應予維持。
    六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文
      。
                   訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
                            委員 張 慕 貞
                            委員 王 曼 萍
                            委員 盛 子 龍
                            委員 洪 偉 勝
                            委員 邱 駿 彥
                            委員 郭 介 恒
                            委員 宮 文 祥
    中華民國    113    年    3    月    14    日
    如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
    政法院提起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路10
    1號）
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