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臺北市政府 114.03.10 府訴三字第 1136088258 號訴願決定書
訴 願 人 ○○○即○○○農產行
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 113 年 12 月 2 日北市都築
字第 11330872431 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
一、本市萬華區○○○路○○段○○號○○樓建築物（下稱系爭建物，面積 86.74
平方公尺），位於都市計畫第 3 種住宅區，臨接 25 公尺寬之計畫道路。本市
商業處（下稱商業處）於民國（下同）113 年 7 月 9 日派員至系爭建物查察
，認定訴願人於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果
批發業、農產品零售業，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表（下稱 113 年 7
月 9 日訪視表），嗣以 113 年 7 月 15 日北市商三字第 1136019175 號函
移請原處分機關依權責處理。經原處分機關審認訴願人之營業態樣歸屬臺北市土
地使用分區管制自治條例第 5 條附表規定之「第 17 組：日常用品零售業（四
）蔬果」及「第 40 組：農產品批發業」，而系爭建物之土地使用分區為第 3
種住宅區，臨接 25 公尺寬計畫道路，依該自治條例第 8 條規定，第 3 種住
宅區得附條件允許作「第 17 組：日常用品零售業（四）蔬果」，惟不允許作「
第 40 組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，乃以 113 年 8 月 2 日
北市都築字第 1133057098 號函（下稱 113 年 8 月 2 日函）通知系爭建物
使用人即訴願人確保建築物合法使用，倘於文到次日起 2 個月後經本府權責機
關稽查仍有經營上開營業態樣情事，原處分機關將逕依臺北市政府處理建築物及
其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序裁處，113 年 8 月
2 日函於 113 年 8 月 5 日送達。
二、嗣商業處於 113 年 11 月 5 日再次派員前往系爭建物查察，認定訴願人於現
場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業，乃當場製
作協助營業態樣認定訪視表（下稱 113 年 11 月 5 日訪視表），經訴願人簽
名確認後移請原處分機關依權責處理。經原處分機關審認訴願人違反都市計畫法
第 34 條、臺北市都市計畫施行自治條例第 10 條之 1 及臺北市土地使用分區
管制自治條例第 8 條等規定，乃依都市計畫法第 79 條第 1 項及臺北市政府
處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序第 3
類第 1 階段規定，以 113 年 12 月 2 日北市都築字第 11330872432 號函
（下稱 113 年 12 月 2 日函）檢附同日期北市都築字第 11330872431 號裁
處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於文到次日起 3
個月內停止違規使用。原處分於 113 年 12 月 4 日送達，訴願人不服，於
113 年 12 月 10 日經由原處分機關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯
。
理 由
一、本件訴願書「行政處分書發文日期及文號」欄雖記載：「113 年 12 月 2 日北
市都築字第 11330872432 號」，惟查原處分機關 113 年 12 月 2 日函僅係檢
送原處分等予訴願人之函文，揆其真意，訴願人應係不服原處分，合先敘明。
二、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：……在直轄市為直轄市政府…
…。」第 34 條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用
，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範
圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政
部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣
轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十
萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其
他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第 10 條之 1 規定：「前條各使用分區使用限制
如下：一 住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市政
府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生
之使用。……」
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5 條規定：「本市都市計畫範圍內土地及
建築物之使用，依其性質、用途、規模，訂定之組別及使用項目如附表。」第 8
條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使用：一 允許使用（一）第一組
：獨立、雙併住宅。……（十一）第十五組：社教設施。（十二）第四十九組：
農藝及園藝業。二 附條件允許使用（一）第十二組：公用事業設施。但不包括
（十）加油站、液化石油氣汽車加氣站。……（五）第十七組：日常用品零售業
。……（十六）第三十七組：旅遊及運輸服務業之（三）旅遊業辦事處、（六）
營業性停車空間。（十七）第四十一組：一般旅館業。……」第 97 條之 5 規
定：「本自治條例所稱附條件允許使用者，其附條件允許使用標準由市政府定之
，並送臺北市議會備查。」
第 5 條附表（節錄）使用組
使用項目
第17組：日常用品零售業
……
(四)蔬果。
……
第40組：農產品批發業
(一)果菜批發業。
……
臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第 1 條規定：「本標準依臺北市土地
使用分區管制自治條例第九十七條之五規定訂定。」第 2 條規定：「臺北市（
以下簡稱本市）各使用分區附條件允許使用之組別及使用項目如附表。」
附表（節錄）分區
使用組及使用項目
允許使用條件
住三
第17組：日常用品零售業
……
(四)蔬果。
……
一、營業樓地板面積未達100平方公尺者，應臨接寬度6公尺以上之道路；營業樓地 板面積100平方公尺以上者，應臨接寬度8公尺以上之道路。
二、限於建築物第1層及地下1層 使用。
三、營業樓地板面積應在300平方 公尺以下。
臺北市各項違反都市計畫法案件處理原則第 3 點規定：「處理原則 違規案件
區分處理方式為 A 、B 等二類：……（二）B 類：違規使用屬臺北市各使用
分區『不』允許使用或一０二年七月二十五日（不含）後設立，且不符臺北市土
地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關法令允許使用條件者。……」第 4
點規定：「作業程序 本府各權責機關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確
認其態樣者，應通報本府都市發展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分
區管制自治條例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書等
相關規定，以下列方式辦理：……（二）屬本原則前點第一項第二款者，由都發
局說明使用事實、法令規定，並函知違規使用人於文到二個月內改善並副知建物
及土地所有權人，建物及土地所有權人應維護其所有建物及土地合法使用，並以
書面或其他足以佐證之具體方式善盡告知違規使用人相關都市計畫及土地使用法
令之責任，倘違規使用人有異動之情形，都發局不再重新給予二個月期限改善，
屆期後各權責機關應於十五日內查察通報營業事實或行為，經權責機關查察通報
有違規營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定及『臺北市政府處
理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序』查處並
通報權責機關。另函請相關單位就噪音、環保、衛生、交通、消防及公安等事項
依權管法令加強管理。……」
臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業
程序規定：「（節錄）分類
第1階段
第3類
其他(非屬於第1類或第2類者)。
處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物(或土地 )所有權人。
備註
1、裁處對象：第1階段函發裁處違規使用人，並副知建築物(或土地)所有權人 ……。
……
」
行政院主計處 99 年 8 月 12 日處仁一字第 0990005016 號書函釋：「主旨：
有關批發業與零售業認定疑義乙案……說明：……二、本處行業標準分類係供統
計分類之用，以『場所單位』之主要經濟活動作為分類基礎，按行業標準分類第
8 次修訂（95 年 5 月版）原則，批發業與零售業之劃分，主要係以『場所單
位』銷售對象作區分，其中批發業之銷售對象以機構或產業（包括食品製造業及
餐飲業者等）為主，零售業之銷售對象則以一般民眾為主，故從事買進蔬菜，再
銷售給餐廳之經濟活動，可歸屬 4541 細類『蔬果批發業』。……」
臺北市政府 104 年 4 月 29 日府都築字第 10433041900 號公告：「主旨：
公告『都市計畫法第 79 條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，並自公
告之日起生效。……公告事項：『都市計畫法第 79 條』有關本府權限，委任本
府都市發展局辦理，以該局名義行之。」
三、本件訴願理由略以：訴願人經營之○○○農產行，不論經營或登記皆為農產品零
售業。依據政府行業分類，批發之定義為從製造商買入大量貨品，再成批轉賣給
零售商；零售則指將商品零星賣給一般消費者。訴願人經營方式為每日一早先向
北農購買農產品，再於現場零售給一般消費者，若消費者購買較多，有時會要訴
願人幫忙送過去，這些消費者多為餐廳業、小吃店，並非其他蔬果零售商。訴願
人為小本經營，無法挑選客人，也無法拒絕客人購買。附近很多店家經營方式也
都一樣，原處分機關也未裁處其他商家。原處分機關認定零售業及批發業全憑自
由心證及臆測，請撤銷原處分。
四、查系爭建物坐落於本市土地使用分區之第 3 種住宅區，訴願人有如事實欄所述
使用系爭建物作為蔬果批發業之違規事實，有系爭建物地籍套繪都市計畫使用分
區圖、商業處 113 年 7 月 9 日訪視表、113 年 11 月 5 日訪視表、原處
分機關 113 年 8 月 2 日函及其送達證書、現場照片等影本附卷可稽，原處
分自屬有據。
五、至訴願人主張其經營方式係於現場零售給一般消費者，並非其他蔬果零售商；附
近也有相同情形之商家云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足
以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用
；而都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府等依
該法所發布之命令者，得處使用人等 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令
停止使用等；揆諸都市計畫法第 34 條、第 79 條第 1 項及臺北市都市計畫
施行自治條例第 10 條之 1 等規定自明。
（二）查本件依商業處 113 年 11 月 5 日訪視表影本記載略以：「……二、現場
狀況：作業時間：自 2 至 9 時……無消費者……消費方式或其他補充說明
事項：1.現場擺放有數個菜籃、1 個冷藏庫、2 個裁切機，整理完蔬菜會送至
小吃店、便當店、餐廳。業者有提供下游出貨單據。2.消費方式：依時價計價
。3.地下 1 樓為儲藏室擺放雜物，未見使用。三、訪視結果：現場經營經濟
部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業……」，該訪視表經
訴願人簽名確認在案，並有現場採證照片及訴願人出貨單影本附卷可稽，是該
址確係作為蔬果批發業使用。另經商業處以 113 年 12 月 18 日北市商三字
第 1136041629 號函查復略以：「……說明：……二、本處……於 113 年 11
月 5 日派員再訪，訪視時，現場設有 1 冷藏庫、2 個裁切機，並置放有數
籃蔬菜，現場蔬菜整理販售情形，業者表示送至小吃店、餐廳、便當店等販售
，並提供出貨單供參（詳訪視照片），按經濟部 99 年 9 月 3日經商字第 0
9900644130 號函釋批發業與零售業之認定，依主計處 99 年 8 月 12 日處
仁一字第 0990005016 號函，批發業與零售業之劃分，主要係以『銷售對象』
作區分……，批發業之銷售對象以機構或產業為主，零售業之銷售對象則以一
般民眾為主，爰審認該商業應屬經營蔬果批發業……。」訴願人主張經營農產
品零售業一節，與事實不符，尚難憑採。又訴願人主張商業登記核准項目為農
產品零售業等語，然查公司經核准設立登記，此與土地及建物是否合法使用係
屬二事，訴願人實際經營業務之營業場所仍應符合都計、建管、消防等法令規
定，違反者，應受上開法令之處罰，縱訴願人經核准於系爭建物營業項目「農
產品零售業」，惟其實際營業態樣為蔬果批發業，不符土地使用分區管制規定
問題，尚難據以主張免責。訴願主張，應屬誤解法令，不足採憑。從而，原處
分機關所為處分，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
委員 陳 愛 娥
委員 邱 駿 彥
委員 李 瑞 敏
委員 王 士 帆
委員 陳 衍 任
委員 周 宇 修
委員 陳 佩 慶
委員 邱 子 庭
中 華 民 國 114 年 3 月 10 日
本案依分層負責規定授權人員決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2 個月內，向臺北高等行政法院提
起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101 號）