訴願決定書

臺北市政府 103.02.21. 府訴二字第10309025100號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○律師
訴願代理人 ○○○律師
訴願代理人 ○○○
原處分機關臺北市政府都市發展局
訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國102年10月23日北市都建字第10264400200號
裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
本市南港區○○路○○號等建物坐落於本市南港區○○段○○小段○○地號土地，為 1棟地
上12層、地下3層RC造建築物（下稱系爭建物），領有101使字第xxxx號使用執照，土地使用
分區為○○工業區，依系爭建物之98建字第 xxx號竣工圖，其平面各樓層廁所、機電設備空
間及茶水間係留設於共用部分。嗣原處分機關於民國（下同）102年7月29日至系爭建物勘查
，發現系爭建物之公共廁所入口鎖死，並將廁所與室內之分間牆打通，乃審認訴願人係起造
人而有未經核准擅自變更系爭建物各層共用部分空間情事，違反建築法第77條第 1項規定，
乃以102年9月12日北市都建字第10264330600號函處訴願人新臺幣（下同）30萬元罰鍰，並
限於文到次日起1個月內改善。該函於102年9月14日送達，惟迄至102年10月22日原處分機關
派員再至現場勘查，訴願人仍未改善，原處分機關審認訴願人未維護系爭建物構造及設備合
法使用之違規情節重大，並因違反行政法上義務所得之利益及其資產均為龐大，爰依建築法
第91條第1項第2款及行政罰法第18條第1項、第2項規定，以102年10月23日北市都建字第102
64400200號裁處書處訴願人 360萬元（第1至12層，每層30萬元，12層合計360萬元）罰鍰，
並限於文到次日起3個月內協同社區管理委員會辦理改善。訴願人不服，於102年11月18日向
本府提起訴願，103年 1月21日及2月12日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按建築法第2條第1項規定：「主管建築機關……在直轄市為直轄市政府……。」第77條
第 1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
」第91條第1項第2款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊
樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍
未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供
水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第七十七
條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
行政罰法第18條第1項、第2項規定：「裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責
難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。」「
前項所得之利益超過法定罰鍰最高額者，得於所得利益之範圍內酌量加重，不受法定罰
鍰最高額之限制。」
臺北市政府95年7月5日府工建字第 09560103901號公告：「……公告事項：一、本府依
建築法規定主管之建築管理業務之事項，自95年8月1日起依規定委任本府都市發展局辦
理……。」
二、本件訴願及補充理由略以：原處分機關未依行政程序法第 102條規定，通知訴願人陳述
意見；訴願人與買受人簽訂之系爭建物買賣契約書均載明系爭建物為「策略型工業區」，
買受人均知悉系爭建物非「住宅」，不得擅自變更系爭建物之相關設備；訴願人將系爭
建物交付予區分所有權人後，即未占有系爭建物，依最高法院95年 1月份庭長法官聯席
會議及 100年度判字第1232號判決見解，訴願人自非系爭建物之使用人，更非違規行為
人，原處分顯屬違法，應予撤銷；訴願人將各戶出售並交付予承購戶後，由部分承購戶
擅自打通公共廁所與室內之分間牆，部分承購戶將公共廁所上鎖，實與訴願人無涉；行
政機關未舉證證明行為人違反行政法上義務行為所得利益已超過法定罰鍰最高額及該所
得利益與違反義務行為間有因果關係，無從適用行政罰法第18條第 2項加重罰鍰之規定
。
三、查系爭建物有擅自變更共用部分情事，經原處分機關於 102年7月29日現場勘查，以102
年 9月12日北市都建字第10264330600號函處訴願人30萬元罰鍰，並限於文到次日起1個
月內改善。該函於102年9月14日送達，惟迄至 102年10月22日原處分機關派員再至現場
複查，訴願人仍未改善，原處分機關乃審認訴願人未維護系爭建物構造及設備合法使用
之違規情節重大，並因違反行政法上義務所得之利益及其資產均為龐大，以 102年10月
23日北市都建字第10264400200號裁處書處訴願人360萬元罰鍰，並限於文到次日起 3個
月內協同社區管理委員會辦理改善，有 101使字第xxxx號使用執照存根、系爭建物壹層
至拾貳層平面圖及現場採證照片86幀等影本附卷可稽。是本件違規事證明確，堪予認定
。
四、至訴願人主張其與買受人簽訂之系爭建物買賣契約書均載明系爭建物為「策略型工業區
」，買受人均知悉系爭建物非「住宅」，不得擅自變更系爭建物之相關設備；其將系爭
建物交付予區分所有權人後，即未占有系爭建物，依最高法院95年 1月份庭長法官聯席
會議及 100年度判字第1232號判決見解，訴願人自非系爭建物之使用人，更非違規行為
人，原處分顯屬違法，應予撤銷；訴願人將各戶出售並交付予承購戶後，由部分承購戶
擅自打通公共廁所與室內之分間牆及將公共廁所上鎖，實與訴願人無涉；行政機關未舉
證證明行為人違反行政法上義務行為所得利益已超過法定罰鍰最高額及該所得利益與違
反義務行為間有因果關係，無從適用行政罰法第18條第 2項加重罰鍰之規定云云。按建
築法第77條第 1項規定乃建築物所有權人、使用人，就其所有、使用之建築物負有維持
其合法使用與其構造及設備安全狀態之義務。經檢視案附卷證，系爭建物之公共廁所入
口鎖死，並將廁所與室內之分間牆打通（ 1樓計1處；2至12樓每層樓計A棟2處，B棟4處
；違規面積1樓梯廳75.0435平方公尺、第2至12樓每層29.3725平方公尺），原處分機關
就系爭建物第 1至12層之共用部分均分別有違規情形，本應就各樓層予以裁罰，惟原處
分機關僅以 102年9月12日北市都建字第10264330600號函，處訴願人30萬元罰鍰，並限
於文到次日起 1個月內改善。該處分雖有違誤，惟因訴願人未對其提起訴願，是非屬本
件訴願審究範圍。又系爭建案於102年12月5日成立「○○委員會」，據訴願代理人○○
○律師於103年2月17日至本府訴願審議委員會言詞辯論時陳稱，系爭建物之共用部分係
自大樓管理委員會成立後方移交予大樓管理委員會，住戶係分批點交，則原處分機關以
訴願人為建築法第77條第 1項規定之使用人為裁處對象，並無違誤。次查原處分機關10
2年7月29日及同年10月22日兩度至系爭現場勘查時，訴願人仍為系爭建物共用部分具有
管領力之使用人，縱如訴願人主張係由部分承購戶擅自打通公共廁所與室內之分間牆及
將公共廁所上鎖，惟仍需訴願人明示或默示同意，承購戶方能進入系爭建物就各樓層共
用部分分別施作，且訴願人迄未提出其要求承購戶針對共有部分回復原狀或反對承購戶
擅自施作之證據資料，是訴願主張，不足採憑。復按行政罰法第42條規定，行政機關於
裁處前，原則上固應給予受處罰者陳述意見機會；惟依該條第 6款規定，裁處所根據之
事實，客觀上明白足以確認者，得不予陳述意見之機會。本件原處分機關102年7月29日
派員至系爭建物現場勘查發現訴願人擅自變更相關設施設備之事實，復經 102年10月22
日再次派員至系爭建物現場勘查發現訴願人仍未改善，該事實客觀上已明白足以確認，
縱原處分機關未給予陳述意見機會，亦難認有程序違誤之情形。
五、再查本件原處分機關審認訴願人未維護系爭建物構造及設備合法使用之違規情節重大，
並因違反行政法上義務所得之利益及其資產均為龐大，爰依建築法第91條第1項第2款及
行政罰法第18條第1項、第2項規定，處訴願人360萬元（第1至12層，每層30萬元，12層
合計 360萬元）罰鍰，並限於文到次日起 3個月內協同社區管理委員會辦理改善。惟原
處分機關於原裁處書、答辯書及102年2月17日至本府訴願審議委員會言詞辯論時，均未
能明確說明其依行政罰法第18條第 2項規定計算訴願人所得利益之範圍，是原裁處書所
憑理由固屬不當，然參諸公平交易委員會101年11月8日公處字第101161號處分書意旨，
訴願人於銷售系爭建案之初，即因系爭建物坐落土地為「○○工業區」，卻於廣告使用
可供住宅用語及圖示等表示，經公平交易委員會審認係就商品之用途及內容為虛偽不實
及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處100萬元罰鍰在案；且其經原
處分機關以102年9月12日北市都建字第 10264330600號函處30萬元罰鍰，並限於文到次
日起 1個月內改善後，期限屆滿仍未改善，審酌其違反行政法上義務行為應受責難程度
及所生後續影響重大，又系爭建物第 1至12層之各層共用部分均分別有違規等情，則應
以每層樓30萬元裁處訴願人計360萬元（第1至12層）罰鍰，與上開原處分機關援引行政
罰法第18條第2項規定加重罰鍰之結果並無二致。從而，依訴願法第79條第2項：「原行
政處分所憑理由雖屬不當，但依其他理由認為正當者，應以訴願為無理由。」之規定，
原處分仍應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第1項、第2項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員丁庭宇（公出）
委員蔡立文（代理）
委員王曼萍
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
委員王韻茹
委員傅玲靜
委員吳秦雯
中華民國 103 年 2 月 21 日
市長郝龍斌
法務局局長蔡立文決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）

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