訴願決定書

臺北市政府 104.01.21. 府訴二字第10409009900號訴願決定書訴願人 ○○有限公司
代表人 ○○○○
訴願代理人 ○○○律師
複代理人 ○○○律師
原處分機關臺北市政府都市發展局
訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國103年 7月14日北市都建字第10364228500號
裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
原處分關於處訴願人新臺幣30萬元罰鍰部分撤銷；其餘訴願駁回。
事實
本市中山區○○路○○巷○○號、○○號、○○號、○○號、○○號、○○號、○○號、○
○號、○○號、○○號、○○號及○○號等建築物坐落於本市中山區○○段○○、○○、○
○、○○及○○地號等5筆土地，為1幢2棟地上11層、地下2層共92戶RC造建築物（名稱：○
○，下稱系爭建物），領有99使字第xxxx號使用執照，土地使用分區為商業區（供一般商業
使用），依系爭建物之96建字第xxxx號竣工圖，其第 2層至第11層各樓層廁所應集中留設於
共用部分。嗣經原處分機關派員至系爭建物勘查，發現集中留設之廁所有遭封閉之情事，乃
以民國（下同）103年3月6日北市都建字第10364005200號函請系爭建物○○管理委員會說明
，經該管理委員會以103年3月13日103首（函）03001號函復表示該管理委員會未發包施作封
閉共用廁所工程，該等共用廁所亦未曾列入與訴願人點交項目在案。原處分機關復於103年7
月 8日至系爭建物勘查，確認系爭建物管理管理號、管理管理號、管理管理號及管理管理號
等第 2層至第11層每層公共廁所入口皆被封閉，審認訴願人為系爭建物最初之起造人，且實
際將系爭建物點交於管理管理管理委員會，是其在點交前顯係對系爭建物有實際上管領力之
使用人，而有於系爭建物興建完工並領得使用執照後未經核准擅自變更系爭建物各層共用部
分空間之情事，其未維護系爭建物構造及設備合法使用違規情節重大，違反建築法第77條第
1項規定，爰以103年7月14日北市都建字第10364228500號裁處書處訴願人新臺幣（下同）30
萬元罰鍰，並限於103年10月20日前改善完畢。該裁處書於103年 7月17日送達，訴願人不服
，於103年8月4日向本府提起訴願，同年10月3日、10月24日補充訴願理由，並據原處分機關
檢卷答辯。
理由
一、按建築法第2條第 1項規定：「主管建築機關......在直轄市為直轄市政府 ......。」
第77條第 1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備
安全。」第91條第1項第2款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、
機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，
屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並
停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：......二、未依
第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
行政罰法第27條第1項、第2項規定：「行政罰之裁處權，因三年期間之經過而消滅。」
「前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該
結果發生時起算。」
臺北市政府95年7月5日府工建字第 09560103901號公告：「......公告事項：一、本府
依建築法規定主管之建築管理業務之事項，自95年8月1日起依規定委任本府都市發展局
辦理......。」
二、本件訴願及補充理由略以：
（一）依建築法第77條第 1項規定，有維護建築物合法使用與其構造及設備安全義務者係建
築物所有權人、使用人，系爭建物固由訴願人於99年所興建完工，然業於同年交屋，
訴願人已非系爭建物所有權人、使用人，無實際上管領能力，原處分機關亦未能證明
第2層至第11層公共廁所係訴願人變更封閉，其認定裁罰對象顯有違誤。
（二）廁所非建築法第 4條所稱之「建築物」，原處分所指廁所封閉與建築物使用無涉，又
建築技術規則建築設備編第37條僅規定衛生設備數量，並無廁所封閉有何違反維護設
備安全之規定，原處分機關亦未說明廁所封閉有何違反建築物合法使用與構造及設備
安全之情形，且系爭建物第 2層至第12層之廁所係約定由相鄰戶專用，縱有住戶違反
約定專用之情形亦屬私權爭執，無以行政罰裁處建商之理。另系爭建物勘查結果係廁
所封閉，似僅「分間牆」為原核准竣工圖所無，依現行法規原係免辦理變更設計，或
是否應申請室內裝修審查，無關乎「維護建築物合法使用與其構造及設備安全」。
（三）依內政部95年 7月17日台內營字第0950804329號函釋要旨：「......建築法第77條第
1 項規定所稱之『合法使用』係指合法使用其建築物構造及設備而言，即建築物應符
合其現況用途之構造與設備標準。本案建築物現況供作一般零售業、一般事務所或餐
飲業使用，其構造與設備如有未符合法令規定者，方始違反同法第77條第 1項之規定
，而依同法第91條規定辦理。」系爭建物之現況倘已非供作一般事務所使用，其建築
物構造及設備即應以現況用途為據，況訴願人與承購戶簽訂之買賣契約書亦已揭示系
爭建物係供一般商業使用，非屬住宅用途，則原處分機關認系爭建物違反建築法第77
條第1項規定，核屬有誤。
（四）系爭建物由訴願人於99年興建完工並領得使用執照，迄今已逾 3年，縱有違反行政罰
上義務，依行政罰法第27條第1項規定，行政罰之裁處權，亦因3年期間經過而消滅。
三、查系爭建物第 2層至第11層共用部分之廁所遭封閉變成牆面，且其樣式、材質完全一致
，有系爭建物96建字第xxxx號建造執照存根、99使字第xxxx號使用執照存根、系爭建物
第 2層至第11層平面圖、系爭建物99年10月 8日第一次區分所有權人會議紀錄、公共空
間點交清冊、系爭建物管理委員會103年3月13日函及現場採證照片等影本附卷可稽；並
依該管理委員會及 103年7月8日會勘時相關人等之陳述意見，原處分機關爰審認系爭建
物交屋之時即為會勘時現狀，系爭建物確有擅自對共用部分之廁所予以變更之違法情事
，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張其非建築法第77條第 1項所指稱之建物所有權人、使用人，原處分機關又
未舉證其為封閉廁所之行為人，以之為裁罰對象有違誤；且原處分機關未說明廁所封閉
有何違反建築物合法使用與構造及設備安全之情形，系爭建物第 2層至第11層之廁所係
約定由相鄰戶專用，縱有住戶違反約定專用之情形亦屬私權爭執；另系爭建物勘查結果
係廁所封閉，似僅「分間牆」為原核准竣工圖所無，依現行法規原係免辦理變更設計，
或是否應申請室內裝修審查，無關乎「維護建築物合法使用與其構造及設備安全」；復
依內政部95年 7月17日台內營字第0950804329號函釋要旨，系爭建物之現況倘已非供作
一般事務所使用，其建築物構造及設備即應以現況用途為據，況訴願人與承購戶簽訂之
買賣契約書亦已揭示系爭建物係供一般商業使用，非屬住宅用途，則原處分機關認系爭
建物違反建築法第77條第1項規定核屬有誤云云。按建築法第77條第1項規定，建築物所
有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全；違反者，依同法第91條第
1項第 2款規定，處建築物所有權人、使用人等6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善
或補辦手續。查系爭建物第 2層至第11層共用廁所封閉之牆面，其樣式、材質完全一致
，顯係整體設計施工所致。又依卷附管理管理管理委員會103年3月13日103首（函）030
01號函復原處分機關略以：「 ......說明：一、本會自中華民國99年10月8日成立以來
，於區分所有權人大會會議中皆未曾提案，亦未曾發包施作封閉或修改2~11層共用廁所
。二、中華民國99年12月30日與首泰建設進行共設點交時，2~11層共有廁所也未曾列入
點交項目......。」可資認定交屋時即為違規現狀。又該函所附99年10月 8日首泰大直
第一次區分所有權人會議紀錄，係以案外人即訴願人員工慶啟本為主席，而各項臨時動
議皆係向訴願人為改善要求，顯見實際將系爭建物點交予首泰大直管理委員會者係訴願
人，是其在點交前顯係對系爭建物有實際上管領力之使用人。其於系爭建物興建完工領
得使用執照後尚未移交予所有權人前，即擅自將系爭建物○○號、○○號、○○號及○
○號等第 2層至第11層每層公共廁所入口封閉，除與原核准使照竣工圖不符，並違反96
年9月13日第204次臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會附帶決議事項：「..
....都市計畫不得作住宅使用之分區內建築物平面配置之服務性空間，均須集中設置於
公共空間。」之意旨。則訴願人於對系爭建物具有實質管領力時，未經核准擅自變更系
爭建物設施設備，有未維護系爭建物構造及設備合法使用之違規情形，且該等未合法使
用狀態延續至今，原處分機關以訴願人為建築法第77條第 1項規定之使用人而限期命其
改善，尚無違誤。
五、惟按行政罰法第27條規定，行政罰之裁處權，因 3年期間之經過而消滅。查本件原處分
機關係以訴願人於系爭建物興建完工領得使用執照後尚未移交予所有權人前，即擅自將
系爭建物第2層至第11層共用部分之廁所封閉，而以103年7月14日北市都建字第1036422
8500號裁處書處訴願人30萬元罰鍰，已如前述；另查系爭建物所領有之99使字第xxxx號
使用執照發照日期為99年 4月30日，則訴願人應係自使用執照發照至99年12月30日點交
系爭建物共有部分之間，施工將系爭建物第 2層至第11層共用部分之廁所封閉；是縱訴
願人於前開期間之內確有上述違規情事而應予裁罰，原處分機關至遲應於 102年12月29
日前對訴願人完成裁處權之行使。復查原處分迄至103年7月17日始送達訴願人對之發生
效力。則該裁處書對訴願人生效之時已罹於前揭 3年裁處權時效，原處分機關所為裁處
，殊難謂合法妥適。從而，應將原處分關於處訴願人30萬元罰鍰部分撤銷，以符法制。
至其餘部分，原處分既無不合，應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為部分無理由，部分為有理由，依訴願法第79條第1項及第81條第1
項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲
委員王曼萍
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
委員傅玲靜
中華民國 104 年 1 月 21 日
市長柯文哲
法務局局長楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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