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臺北市政府 114.08.15 府訴三字第 1146083600 號訴願決定書
訴 願 人 ○○○即○○早餐店
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反公寓大廈管理條例事件，不服原處分機關民國 114 年 4 月 17 日北
市都建字第 11461027551 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
一、本市信義區○○路○○號等建築物，領有xx使字第xxxx號使用執照，為地上 7
層地下 1 層 1 棟 116 戶鋼筋混凝土造建築物（下稱系爭建物），訴願人於
上址○○號○○樓（門牌整編前為本市信義區○○街○○巷○○弄○○號）獨資
經營「○○早餐店」。原處分機關依民眾反映查得訴願人於系爭建物 1 樓共同
走廊設置商用大型冷氣室外機及商用冷凍櫃之散熱風扇（下稱系爭設備），涉違
反公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項規定，乃以民國（下同）113 年 9 月
13 日北市都建字第 11330455412 號函（下稱 113 年 9 月 13 日函）通知
訴願人於文到 20 日內以書面向臺北市建築管理工程處（下稱建管處）陳述意見
，如於陳述意見期間屆滿前已自行改善者，請檢具陳述書（含相關證明文件）逕
送建管處公寓大廈科憑辦，訴願人以 113 年 10 月 22 日書面陳述意見後，原
處分機關仍審認訴願人已違反公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項規定，乃以
113 年 11 月 29 日北市都建字第 1136047615 號函（下稱 113 年 11 月 29
日函）請訴願人於文到 10 日內拆除改善，並檢附改善後照片送建管處公寓大廈
科憑辦；該函於 113 年 12 月 4 日送達。
二、嗣原處分機關分別於 114 年 2 月 25 日、4 月 15 日派員至系爭建物現場勘
查，發現訴願人前開違規情事仍未改善，審認訴願人對共用部分之使用未依設置
目的及通常使用方法為之，違反公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項規定，乃依
同條例第 49 條第 1 項第 2 款規定，以 114 年 4 月 17 日北市都建字第
11461027551 號裁處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同）4 萬元罰鍰，且
限期於文到 20 日內改善完畢並向建管處報備，逾期未辦理將連續處罰，直至改
善為止。原處分於 114 年 5 月 7 日送達，訴願人不服，於 114 年 5 月
21 日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理 由
一、按公寓大廈管理條例第 2 條規定：「本條例所稱主管機關：……在直轄市為直
轄市政府……。」第 3 條規定：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構
造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及
其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部
分按其應有部分有所有權。……四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。……八、住戶：指公寓大廈之
區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經
取得停車空間建築物所有權者。……。」第 7 條規定：「公寓大廈共用部分不
得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓
大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通
路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁
、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有
固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」第 9 條
第 2 項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。」第 49 條第 1 項第 2 款規定：「有下列行為之一
者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得
令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……二、住戶
違反……第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」
臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準第 2 點規定：「本府
處理違反公寓大廈管理條例統一裁罰基準如下表：（節錄）項次
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違反事件
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
法條依據(公寓大廈管理條例)
第49條第1項第2款
法定罰款額度(新臺幣：元)
40,000以上200,000以下
裁罰基準(新臺幣：元)
40,000
裁罰對象
住戶
臺北市政府 104 年 3 月 26 日府都建字第 10462009901 號公告：「……公
告事項：一、本府依公寓大廈管理條例規定主管之公寓大廈管理業務，自 104
年 5 月 1 日起依規定委任本府都市發展局辦理……。」
二、本件訴願理由略以：系爭建物○○號 1 樓後門及所銜接之外牆屬於訴願人所承
租之專用部分，該外牆上裝設系爭設備於法有合；原處分機關未說明理由即率斷
系爭設備所設置之位置範圍屬於系爭建物所屬公寓大廈之「共同走廊」，原處分
有不備理由之違誤；縱認系爭設備設置之位置屬「共同走廊」，然系爭設備所占
之空間範圍僅距系爭建物外牆緣不及 50 公分，並未占用「共同走廊」通常使用
之主要公共空間，不影響通行，更無妨礙住戶出入或避難逃生動線等，請撤銷原
處分。
三、查訴願人有如事實欄所述於系爭建物 1 樓共同走廊設置系爭設備，而有對共用
部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之之事實，有 xx 使字第 xxxx 號
使用執照之竣工圖 1 樓平面圖、配置圖、114 年 2 月 25 日及 4 月 15 日
現場採證照片等影本附卷可稽，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張系爭設備所設置之外牆屬於其承租之專用部分範圍，其所占空間距
建物外牆不及 50 公分，並未影響通行或避難逃生動線云云：
（一）按公寓大廈共用部分，不得獨立使用供做專有部分；其為連通數個專有部分之
走廊及社區內各巷道、防火巷弄，並不得為約定專用部分；住戶對共用部分之
使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；違反上開
規定，經制止而不遵從者，處 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並得令其限期
改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰；公寓大廈管理條例第
7 條第 2 款、第 9 條第 2 項及第 49 條第 1 項第 2 款定有明文。
（二）查本件依卷附系爭建物所領有xx使字第xxxx號使用執照之竣工圖 1 樓平面圖
及配置圖顯示，自○○路進入系爭建物 1 樓通道後（○○號 1 樓即通道右
側之房屋），通道盡頭設有逃生梯，逃生梯前方左轉或右轉均有走廊，通往各
1 樓住戶之後門，系爭設備即設置於右轉後第 1 間房屋後側之外牆上，確已
占用 1 樓走廊之公共空間。原處分機關前以 113 年 9 月 13 日函通知訴
願人陳述意見及自行改善；訴願人雖以 113 年 10 月 22 日書面陳述意見略
以，系爭設備放置位置皆在訴願人使用面積範圍內，並無逾越面積使用等語，
惟原處分機關仍審認訴願人已違反公寓大廈管理條例第 9 條第 2 項規定，
乃以 113 年 11 月 29 日函復訴願人其陳述內容並無理由，請於文到 10 日
內拆除改善，並檢附改善後照片送建管處公寓大廈科憑辦；該函於 113 年
12 月 4 日送達，惟原處分機關於 114 年 2 月 25 日及 4 月 15 日派
員至系爭建物現場勘查發現仍未改善，有 114 年 2 月 25 日及 4 月 15
日現場採證照片影本在卷可稽，是原處分機關審認訴願人對系爭建物共用部分
之使用未依設置目的及通常使用方法為之，違反公寓大廈管理條例第 9 條第
2 項規定，且經制止仍不遵從改善，依公寓大廈管理條例第 49 條第 1 項第
2 款規定裁罰訴願人，並無違誤。又依 114 年 2 月 25 日及 4 月 15 日
現場採證照片所示，系爭設備均設置於系爭建物○○號○○樓房屋後方外牆之
牆面上，該等設備體積均凸出於外牆，並占用走廊之公共空間，並非屬訴願人
之專用部分範圍，訴願主張，不足採據。從而，原處分機關審認訴願人違反公
寓大廈管理條例第 9 條第 2 項規定，依同條例第 49 條第 1 項第 2 款
規定處訴願人法定最低額 4 萬元罰鍰，並限期於文到 20 日內改善完畢並向
建管處報備，逾期未辦理將連續處罰，直至改善為止，並無不合，原處分應予
維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
委員 張 慕 貞
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 邱 駿 彥
委員 李 瑞 敏
委員 王 士 帆
委員 陳 衍 任
委員 周 宇 修
委員 陳 佩 慶
委員 邱 子 庭
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
本案依分層負責規定授權人員決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2 個月內，向臺北高等行政法院提
起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101 號）