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臺北市政府 113.01.12. 府訴二字第1126085430號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
訴 願 代 理 人 ○○○律師
訴 願 代 理 人 ○○○律師
訴 願 代 理 人 ○○○律師
原 處 分 機 關 臺北市政府地政局
訴願人因違反地政士法事件,不服原處分機關民國 112年9月20日112年度
地懲字第4號懲戒決定書,提起訴願,本府決定如下:
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人為地政士,受託辦理不動產買賣業務。原處分機關於民國(下
同) 111年12月26日接獲案外人○○○(下稱○君)陳情買賣房屋消
費爭議,指陳訴願人於( 111年10月31日)辦理本市信義區○○路○
○巷○○弄○○號○○樓不動產(下稱系爭不動產,為案外人○○○
、○○○及○君等3人所有,權利範圍各1/3)買賣契約(私契)簽訂
時,未告知○君,即涉有辦理簽約時未向○君進行授權確認及未依地
政士法規定核對簽約當事人身分等情事。經原處分機關以112年1月12
日北市地測字第1126001081號函(下稱112年1月12日函)請訴願人陳
述意見,訴願人以112年1月19日函表示,簽約當時經○○○致電○君
,藉擴音方式確認○君確有授權○○○處理出售系爭不動產事務,並
出具系爭不動產買賣契約、授權書及協議書等。復經○君於112年2月
15日、112年2月16日以書面表示,其並未於簽約時接到訴願人之查核
電話,且授權書之立授權書人欄位係由被授權人○○○簽名,而非由
○君本人簽名。原處分機關再以112年2月21日北市地測字第11260030
29號函(下稱112年2月21日函)、112年3月20日北市地測字第112600
5561號函(下稱112年3月20日函)請訴願人及○君說明,經訴願人以
112年 3月8日函表示,授權書上半部所載「○○○」為○君本人親簽
,且○君委託○○○地政士提供印鑑證明正本及蓋印鑑章用印皆為真
正,另訴願人向本市松山地政事務所(下稱松山地政)申辦系爭不動
產買賣所有權移轉登記予案外人○○○所有一案,○君本有提出異議
,嗣已撤銷異議,讓房屋順利交屋,足證其有依照地政士法規定接受
委託等;及經○君以112年3月27日書面重申前開說明。
二、嗣原處分機關於112年5月12日召開臺北市地政士懲戒委員會(下稱懲
委會)第41次會議,經審議後決議訴願人受託辦理系爭不動產買賣業
務,未確實核對權利人身分始接受委託,違反地政士法第18條規定,
爰依地政士法第44條第2款規定,予以申誡1次,原處分機關乃據以作
成112年9月20日112年度地懲字第4號懲戒決定書(下稱原處分):「
被付懲戒人違反地政士法第18條規定,依同法第44條第 2款規定予以
申誡1次。」原處分於112年9月21日送達。訴願人不服,於112年10月
12日向本府提起訴願,112年10月18日補充訴願資料,112年11月23日
補充訴願理由,並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按地政士法第 3條規定:「本法所稱主管機關:在中央為內政部;在
直轄市為直轄市政府;……。」第16條規定:「地政士得執行下列業
務:一、代理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、
代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關
之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代
理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。八、
代理其他與地政業務有關事項。」第18條規定:「地政士於受託辦理
業務時,應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人,並確
實核對其身分後,始得接受委託。」第43條第 1項規定:「地政士之
懲戒處分如下:一、警告。二、申誡。三、停止執行業務二月以上二
年以下。四、除名。」第44條第 2款規定:「地政士違反本法規定者
,依下列規定懲戒之:……二、違反第十二條第二項、第十八條、第
二十七條第三款、第四款、第二十八條規定、違背地政士倫理規範或
違反地政士公會章程情節重大者,應予申誡或停止執行業務。」第45
條規定:「直轄市或縣(市)主管機關應設立地政士懲戒委員會(以
下簡稱懲戒委員會),處理地政士懲戒事項;其組織,由直轄市或縣
(市)主管機關定之。懲戒委員會置委員九人,其中一人為主任委員
,由直轄市政府地政處長或縣(市)政府地政局長兼任,其餘委員,
由直轄市或縣(市)主管機關就下列人員派兼或聘兼之:一、公會代
表二人。二、人民團體業務主管一人。三、地政業務主管三人。四、
社會公正人士二人。」第46條規定:「地政士有第四十四條各款情事
之一時,委託人、利害關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士
公會得列舉事實,提出證據,報請地政士登記之直轄市或縣(市)主
管機關所設懲戒委員會處理。」第47條第 1項規定:「懲戒委員會於
受理懲戒案件後,應將懲戒事由通知被付懲戒之地政士,並通知其於
二十日內提出答辯書或到會陳述;不依限提出答辯書或到會陳述時,
得逕行決定。」
臺北市地政士懲戒委員會作業要點第 1點規定:「臺北市政府地政局
(以下簡稱本局)為處理本市地政士懲戒事宜,依地政士法第四十五
條規定,設立臺北市地政士懲戒委員會(以下簡稱本會),並訂定本
要點。」第 2點規定:「本會置委員九人,主任委員由本局局長兼任
,副主任委員一人,由局長指派之副局長兼任,其餘委員由本局就下
列有關人員聘(派)兼之:(一)地政士公會代表二人。(二)人民
團體業務主管一人。(三)地政業務主管二人。(四)社會公正人士
二人(含法律專家學者一人)。前項委員任期三年,任期屆滿得續聘
(派)之。但代表機關、團體出任者,應隨其本職進退;任期內出缺
時,得補行遴聘(派)至原任期屆滿之日止。全體委員任一性別比例
不得低於委員總數三分之一。」第3點第1項、第2項、第4項規定:「
本會會議視業務需要不定期召開;會議由主任委員擔任主席……。」
「……本會會議應有三分之二以上委員親自出席始得開會;經出席委
員三分之二以上同意,始得作成決議;其決議事項,以本局名義行之
。」「本會審議時,得邀請有關機關、團體或人員列席說明,並於說
明後離席。」第 6點規定:「本會受理地政士懲戒案件後,依下列程
序辦理之:(一)將懲戒事由通知被付懲戒人,並限期於二十日內提
出答辯書或到會陳述。(二)提付本會審議。(三)製作懲戒決定書
。本會審議時,應參酌機關、團體或人員提報之事實、證據及被付懲
戒人所提答辯書或到會陳述之內容;被付懲戒人不依限提出答辯書或
到會陳述時,得逕行決定。本會處理懲戒事件,認為有犯罪嫌疑者,
應即移送司法機關偵辦。」第 7點規定:「本會懲戒決定書應記載下
列事項:(一)被付懲戒人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編
號、地政士證書字號及開業執照字號、住所或居所。(二)被付懲戒
人事務所名稱及地址。(三)主文、事實、理由及法令依據。(四)
出席委員姓名,並加蓋本局印信。(五)決定書字號及年、月、日。
(六)不服懲戒決定之救濟方法、期間及其受理機關。」
臺北市政府 104年8月20日府地開字第10432174500號公告:「主旨:
公告地政士法第28條、第45條、第46條、第48條、第49條、第50條、
第51條、第51條之1所定本府業務權限,自中華民國104年9月1日起委
任本府地政局辦理。……。」
二、本件訴願及補充理由略以: 111年10月31日當日○君未親自到場,訴
願人曾要求○○○透過電話確認○君身分及意願,但訴願人查核發現
○○○提出之授權書不完整,買方○○○、賣方○○○及○○○等 3
人仍決定先行委託訴願人代為填寫系爭買賣契約,待賣方補齊相關文
件後,再行委託訴願人辦理後續登記事宜,訴願人於 111年10月31日
僅係受上開3人委託依地政士法第16條第6款代理撰擬不動產契約或協
議事項,○君顯非地政士法第18條之委託人,姑不論訴願人是否有核
對其身分,均無從違反該條規定;訴願人於 111年11月21日致電○君
表示其確有意願出售系爭不動產,並委託訴願人代辦後續不動產登記
事宜,訴願人始於111年11月27日開始製作移轉契約即公契, 112年1
月18日○君更在訴願人邀請下親自至地政機關完成過戶手續;原處分
未詳加區分前後時間點、不同委託人及訴願人分別受託辦理之業務事
項,遽稱訴願人於 111年10月31日未核對非委託人之○君身分有違地
政士法第18條規定,顯有違誤,請撤銷原處分。
三、查訴願人受託辦理系爭不動產買賣業務,未確實核對權利人身分始接
受委託,經原處分機關懲委會於112年5月12日召開第41次會議審議後
,決議訴願人違反地政士法第18條之規定,應予申誡 1次;有原處分
機關112年1月12日函、112年2月21日函、112年3月20日函、訴願人11
2年1月19日函、112年3月8日函、○君 112年2月15日、16日、112年3
月27日書面說明、原處分機關懲委會112年5月12日第41次會議紀錄及
簽到表等影本附卷可稽,原處分自屬有據。
四、至訴願人主張 111年10月31日係受買方○○○、賣方○○○、○○○
等3人委託依地政士法第16條第6款代理撰擬不動產契約或協議事項,
○君顯非地政士法第18條之委託人,姑不論其是否有核對○君身分,
均無從違反該條規定;其於 111年11月21日致電○君表示確有意願出
售系爭不動產,並委託代辦後續不動產登記事宜,其始於111年11月2
7日開始製作移轉契約即公契, 112年1月18日○君更親自至地政機關
完成過戶手續;原處分未詳加區分前後時間點、不同委託人及其分別
受託辦理之業務事項,遽稱其於 111年10月31日未核對非委託人之○
君身分有違地政士法第18條規定,顯有違誤。經查:
(一)按地政士得執行代理申請土地登記事項、代理撰擬不動產契約或協
議事項、不動產契約或協議之簽證等業務;地政士於受託辦理業務
時,應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人,並確實
核對其身分後,始得接受委託;違者,應予申誡或停止執行業務;
地政士法第16條第1款、第6款、第7款、第18條、第44條第2款定有
明文。
(二)次按原處分機關為處理地政士懲戒等事項,設置懲委會;懲委會置
委員9人,由原處分機關局長兼任主任委員,副主任委員1人,由局
長指派之副局長兼任,其餘委員由地政士公會代表 2人、人民團體
業務主管 1人、地政業務主管2人及社會公正人士2人(含法律專家
學者 1人)任之;會議由主任委員擔任主席,應有三分之二以上委
員出席始得開會;出席委員三分之二以上同意,始得作成決議;揆
諸臺北市地政士懲戒委員會作業要點第2點及第3點等規定自明;依
卷附資料顯示,原處分機關於召開第41次懲委會前,除已通知訴願
人提出答辯外,並請訴願人於開會當天到場陳述;依原處分機關懲
委會委員名冊,及112年5月12日懲委會第41次會議紀錄、簽到表等
影本顯示,懲委會委員計有9位(含主任委員),該次會議有8位委
員親自出席,是本件懲委會之設立及開會、決議,尚符合上開規定
。
(三)復查112年5月12日懲委會第41次會議紀錄,該次會議作成決議:「
被付懲戒人於受託辦理案房屋買賣業務,未確實核對權利人身分始
接受委託,違反地政士法第18條規定,依同法第44條第 2款規定予
以申誡1次。」原處分機關乃據以作成原處分;復依原處分機關112
年11月 1日北市地測字第1126024303號函所附訴願答辯書理由三(
三)記載略以:「……查本案○君於 111年12月26日陳情表示未曾
獲悉簽署私契或經訴願人以電話確認授權,爰向本局陳情訴願人以
上行為及違反地政士法相關規定……112年5月12日提出答辯書(所
載日期為112年5月11日)親自到會說明略以:『三、……買賣雙方
於民國 111年10月31日簽屬不動產契約書,除○○○未到現場外,
其餘委託人皆親自出席,期間被付懲戒人經委託人之一之○○○致
電○○○,以擴音方式向○○○確認其為不動產所有權人且有出售
及委託○○○之意思;且被付懲戒人並於電話中要求○○○提供其
身分證以核實身分,經○○○拍照傳送取得前開身分證明文件……
足堪被付懲戒人以核實○○○身分及其出售與授權真意……』……
惟查買賣雙方簽訂私契內容,確實委由訴願人代辦案涉房屋買賣業
務,訴願人於受託辦理事務時,僅憑未有授權人簽名之授權書,勘
認已取得未會同之授權人(即○君)意思表示,而未核對其身分並
確認真意。……以上事實經本市地政士懲戒委員會第41次會議認定
訴願人接受委託時未確實核對委託人屬實……。」經查本件原處分
機關懲委會之設置及開會、決議,無組成不合法、違反正當法律程
序、認定事實錯誤、違反行政法上一般原理原則或其他顯然錯誤的
判斷之情事。準此,懲委會審認訴願人於受託辦理業務時,未確實
核對權利人身分始接受委託,違反地政士法第18條規定,予以訴願
人申誡1次,自應予以尊重。
(四)復依卷附 111年10月31日系爭不動產買賣契約(私契)影本所載,
該契約甲方(即買方)為案外人○○○、乙方(即賣方)為案外人
○○○、○○○及○君,其第 6條約定:「產權移轉及貸款作業一
、買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業,經甲、乙
雙方同意共同授權由○○○地政士……依本約之約定辦理之。」其
立契約書人欄位有甲乙方簽章、特約地政士即訴願人用印、經紀營
業員用印、經紀業公司用印;及同日協議書記載:「……賣方因出
售標的……與買方達成出售合意,惟於簽訂不動產買賣契約書……
時賣方代理權相關文件尚未備齊……買方同意由賣方代理人與買方
先行簽約,但賣方應於民國 111年11月10日前親自於買賣契約簽名
或提供完整授權文件(身分證、授權書、印鑑證明)予地政士……
賣方代理人保證如期補正,若未能如期補正,賣方代理人同意比照
買賣契約對買方負違約責任……」訴願人並於見證人欄位用印,顯
示於 111年10月31日,現場出席之人員(即案外人○○○、○○○
、○○○等 3人)已達成合意簽訂系爭不動產買賣契約(私契),
其中約定甲乙雙方委託訴願人辦理產權移轉登記等事宜,並已由含
訴願人在內之人於契約上用印,惟因○○○尚有欠缺○君代理權相
關文件之問題,故另立協議書約定補正及違約責任,足見訴願人於
現場已係在處理不動產買賣契約簽訂見證等事宜,而非僅受○○○
、○○○、○○○等 3人委託代理撰擬不動產契約或協議;○君既
為上開契約所載系爭不動產賣方及委託訴願人辦理產權移轉登記之
人之一,訴願人於受託辦理系爭不動產買賣業務時,除應查明○君
確為登記標的之權利人外,亦應確實核對其身分無誤,始得辦理,
此誠屬地政士受託時必要之責任,方能確保不動產交易安全及委託
人權益,又地政士法第18條規定應確實核對權利人身分,並未區分
簽訂公契或私契而有不同;本件訴願人於 111年10月31日受託辦理
系爭不動產買賣業務時,未確實核對○君身分並確認其真意,業如
前述,且難以嗣後另獲委託始製作公契等為由,而邀免責。訴願主
張,不足採據。從而,原處分機關所為原處分,揆諸前揭規定,並
無不合,應予維持。
五、另訴願人申請陳述意見及言詞辯論一節,查本案業依訴願人之申請,
經本府訴願審議委員會於 113年1月8日進行言詞辯論在案,就其權益
保障已屬完備,尚無再行陳述意見之必要,併予指明。
六、綜上論結,本件訴願為無理由,依訴願法第79條第 1項,決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
委員 張 慕 貞
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 洪 偉 勝
委員 邱 駿 彥
委員 郭 介 恒
委員 宮 文 祥
中華民國 113 年 1 月 12 日
如對本決定不服者,得於本決定書送達之次日起 2個月內,向臺北高等行
政法院提起行政訴訟。(臺北高等行政法院地址:臺北市士林區福國路10
1號)
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