• 臺北市政府 112.10.25. 府訴二字第1126083117號訴願決定書 訴 願 人 ○○有限公司 代 表 人 ○○ 原 處 分 機 關 臺北市政府地政局 訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件,不服原處分機關民國112年5月 24日北市地權字第1126011694號裁處書,提起訴願,本府決定如下: 主文 訴願駁回。 事實 原處分機關於民國(下同)112年4月18日派員至訴願人辦公處所辦理不動 產經紀業業務檢查,訴願人現場未提供文件受檢,嗣於 112年5月1日提供 文件受檢,其中訴願人仲介本市信義區○○路○○段○○號房屋(下稱系 爭房屋)經簽約之房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約書)第 3頁當事人 簽章部分為黑白影印,而不動產經紀人簽章部分為彩色,疑簽約時訴願人 未指派經紀人於系爭房屋租賃契約書簽章,涉有違反不動產經紀業管理條 例第22條第1項規定情事,乃以112年5月4日北市地權字第1126010556號函 通知訴願人陳述意見,經訴願人以 112年5月7日書面說明112年2月17日簽 定系爭房屋經公證租賃契約書時,已指派經紀人於其上簽章。原處分機關 另以112年5月15日北市地權字第1126010447號函請臺灣臺北地方法院所屬 民間公證人○○事務所(下稱○○事務所)提供辦理系爭房屋之租賃契約 公證時出席人員名冊及契約書影本,經○○事務所以 112年5月16日(112 )北院民公函麟字第154號函(下稱 112年5月16日函)復並提供契約書影 本,其上並無經紀人簽章。原處分機關審認訴願人受委託仲介系爭房屋租 賃,卻未指派經紀人於系爭房屋租賃契約書簽章,違反不動產經紀業管理 條例第22條第 1項規定,乃依同條例第29條第1項第1款規定,以112年5月 24日北市地權字第1126011694號裁處書(下稱原處分)處訴願人新臺幣( 下同)6萬元罰鍰。原處分於 112年5月31日送達,訴願人不服,於112年6 月12日向本府提起訴願,7月6日、7月10日、7月31日、8月1日、8月4日、 8月10日、9月8日補充訴願理由,並據原處分機關檢卷答辯。 理由 一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定:「本條例所稱主管機關:…… 在直轄市為直轄市政府地政處(按:在本市已更名為地政局)……。 」第4條第4款、第5款及第7款規定:「本條例用辭定義如下:……四 、經紀業:指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、 仲介業務:指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…… 七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或 代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」 第22條第 1項規定:「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委 由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:…… 六、不動產租賃、買賣契約書。」第29條第1項第1款規定:「經紀業 違反本條例者,依下列規定處罰之:一、違反……第二十二條第一項 規定,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。」 不動產經紀業管理條例施行細則第25條之 1規定:「本條例第二十九 條所定之處罰,由經紀業所在地直轄市或縣(市)主管機關為之…… 。」 內政部 104年7月7日內授中辦地字第1041305617號函釋:「……由於 不動產交易金額龐大,影響民眾財產權益至鉅,為促進不動產交易安 全,保障交易當事人權益,不動產經紀業管理條例第22條第1項、第2 4條第 1項及第24條之2分別規定……旨在課以不動產經紀業對於重要 交易文件藉由不動產經紀人之專業能力進行審視,並由經紀人簽章、 說明契約書規範內容、交付相關文件,且於簽訂契約時應由經紀人協 助交易當事人公平合理完成簽約作業之義務……是以,不動產經紀業 居間成交買賣或租賃案件,基於上開規定業務責任、及為利損害賠償 責任之釐清、其所指派之經紀人自當於交易個案所擬訂之不動產買賣 或租賃契約書簽章,並應留存該已簽章契約書檔案,以做為該業是否 履行業務責任之查考依據,使符本條例之立法意旨。……」 二、本件訴願及補充理由略以: (一)租賃契約書經公證人公證時,將契約內容在出租人及承租人面前朗 讀解釋,更具保障出租人及承租人權益。 (二)系爭房屋之租賃契約書不能補正大有爭議,經詢問同業,其等契約 書公證或不公證都沒有蓋章,檢查後都可以補正。本案依公證單位 回覆之理由裁罰,訴願人無法接受。 (三)公證單位留存之契約書除了當事人外,不會給任何人或公司蓋經紀 人章,另提供公證單位與契約當事人之通訊軟體對話紀錄,以證明 公證人知悉系爭房屋之租賃契約是由訴願人仲介撮合。請撤銷原處 分。 三、查訴願人為不動產經紀業者,其受委託仲介系爭房屋租賃,簽約時未 指派經紀人於房屋租賃契約書簽章之違規事實,有系爭租賃契約書、 訴願人 112年5月7日書面說明、○○事務所112年5月16日函及檢附契 約書等影本附卷可稽,原處分自屬有據。 四、至訴願人主張租賃契約書經公證人公證時,將契約內容在出租人及承 租人面前朗讀解釋,更具保障出租人及承租人權益;系爭租賃契約書 不能補正大有爭議,本案依公證單位回覆之理由裁罰,其無法接受; 公證單位留存之契約書除了當事人外,不會給任何人或公司蓋經紀人 章云云。經查: (一)按不動產經紀業管理條例所稱仲介業務,係指從事不動產買賣、互 易、租賃之居間或代理業務。又不動產之買賣、互易、租賃或代理 銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,其不動產出租、出售委託契約 書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產 說明書、不動產租賃、買賣契約書等文件,皆應由經紀業指派經紀 人簽章,違者處 6萬元以上30萬元以下罰鍰,為不動產經紀業管理 條例第4條第5款、第22條第 1項及第29條第1項第1款所明定。其旨 在透過專業證照執業人員審閱簽章,確保文件正確性及不動產交易 各階段當事人權益,此為法令對於經紀業執業之明文規範。次按不 動產經紀業居間成交買賣或租賃案件,基於不動產經紀業管理條例 第22條第 1項等規定業務責任、及為利損害賠償責任之釐清,其所 指派之經紀人自當於交易個案所擬訂之不動產買賣或租賃契約書簽 章,並應留存該已簽章契約書檔案,以作為該業是否履行業務責任 之查考依據,有內政部 104年7月7日內授中辦地字第1041305617號 函釋意旨可資參照。是以,不動產之租賃如委託不動產經紀業者仲 介,經紀業應負有指派經紀人於不動產租賃契約書簽章之義務,以 達保障交易者權益及建立交易秩序之目的。訴願人為不動產經紀業 者,自應遵循前揭法令規範執行業務,其未於簽約時指派經紀人於 系爭租賃契約書簽章,有系爭租賃契約書、○○事務所112年5月16 日函檢附契約書等影本在卷可稽,是其違規事證,洵堪認定;訴願 人尚難以租賃契約書經公證後更保障當事人權益為由,冀邀免責。 (二)次查不動產經紀業管理條例第29條第1項第1款規定,違反同條例第 22條第 1項規定者,並無先命補正,未補正始得處罰之規定;又本 件係以訴願人未指派經紀人於系爭房屋之租賃契約書簽章,違反不 動產經紀業管理條例第22條第 1項規定而予以裁罰,並非以○○事 務所回覆之理由裁處,訴願主張應屬誤解,不足採據。復查原處分 機關112年7月25日北市地權字第1126015741號函所附訴願答辯書理 由三、四業說明略以:「……依內政部109年8月26日台內地字第10 90264511號函修正之住宅租賃契約書範本……及參考司法院 110年 公證實務研討會法律問題提案單編號 7內容……內政部公告之租賃 契約書範本業已將不動產經紀人列為契約簽約人之一,且公證實務 研討會亦就不動產經紀人既為契約簽約人,得否委任無不動產經紀 人證照之第三人代理出席公證之議題加以探討,足見實務上並無不 動產經紀人非簽約當事人,不得於契約簽章之情事……四、至訴願 人提供與公證單位及租賃契約當事人之通訊軟體對話紀錄,主張簽 約前已善盡業務責任一節,查該等對話紀錄為訴願人聘僱之營業員 與公證單位及租賃契約當事人之紀錄,難以佐證訴願人已指派經紀 人審閱租賃契約、簽訂契約時經紀人已協助交易當事人公平合理完 成簽約作業等情事;另查公證單位提供本案租賃契約影本,確無經 紀人簽章,訴願人既為經許可始得執業之專門行業,其專業人員基 於業務所需,本應具備專業知識,並善盡注意義務,就相關契約書 需由經紀人簽章之法律規定,自難謂為不知……。」是訴願主張公 證之契約書不會給公司經蓋經紀人章等,不足採據。從而,原處分 機關依前揭規定及裁罰基準,處訴願人法定最低額 6萬元罰鍰,並 無不合,原處分應予維持。 五、另訴願人申請陳述意見一節,因本件事實已臻明確,核無必要,併予 敘明。 六、綜上論結,本件訴願為無理由,依訴願法第79條第 1項,決定如主文 。 訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱 委員 張 慕 貞 委員 王 曼 萍 委員 陳 愛 娥 委員 洪 偉 勝 委員 范 秀 羽 委員 郭 介 恒 委員 宮 文 祥 中華民國 112 年 10 月 25 日 如對本決定不服者,得於本決定書送達之次日起 2個月內,向臺北高等行 政法院提起行政訴訟。(臺北高等行政法院地址:臺北市士林區福國路10 1號)
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