解釋令函

「行政院公平交易委員對於不動產經紀業之規範說明」之修正發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 97.01.10. 公壹字第0970000190號函
發文日期：民國97年1月10日附件：行政院公平交易委員對於不動產經紀業之規範說明修正規定
90.05.10 第 496 次委員會議通過
90.05.22（90）公壹字第 01524 號令發佈
94.01.13 第 688 次委員會議修正名稱
94.02.24 公法字第 0940001278 號令發佈
96.12.27 第 842 次委員會議修正
97.01.10 公壹字第 0970000190 號令發佈
一、背景說明
緣目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制度尚未建立，而不動產經紀業者因一方
面接受屋主委託銷售房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價之特有的交易制度
關係，於成屋買賣過程中，為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇的要約方式
、買賣雙方的出價及可能成交的價格等交易資訊者，相較買方或賣方而言，明顯居於
資訊優勢之地位，致不動產經紀服務市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性。倘不
動產經紀業者均能秉持資訊透明及信實服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形
，有益不動產經紀業之發展。然不動產經紀業者為促使交易相對人為錯誤的決定、迫
使交易相對人進行交易、或賺取不當利益，利用交易資訊不對稱之特性，從事限制競
爭或不公平競爭行為，卻時有所聞，例如在提出斡旋金要求時，未同時告知消費者亦
得選擇簽署內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代
關係，或與競爭同業共同決定服務報酬等，而該等行為均具有限制競爭或不公平競爭
本質，除將侵害以品質、價格、服務等效能競爭本質為中心之公平競爭，或具有商業
競爭倫理的非難性外，亦將危害不動產經紀業的正常發展。鑒於公平交易法的立法目
的係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟的安定與繁榮，而為期
不動產經紀業者均能明確瞭解公平交易法相關規範，本會爰訂定本規範說明，俾使相
關業者知所行止，同時作為本會今後處理相關案件之參考。
二、名詞定義
（一）不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋及預售屋。
（二）不動產經紀業：指經營不動產仲介或代銷業務者。所稱仲介業務，指從事不動產
買賣、互易、租賃之居間或代理業務；所稱代銷業務，指受起造人或建築業之委
託、負責企劃並代理銷售不動產之業務。
（三）要約書：本規範說明所稱「要約書」，限指載明購屋意思表示，由不動產經紀業
者向賣方議價之書面，而購屋人不預先交付一定金錢予不動產經紀業者。
（四）斡旋金：本規範說明所稱「斡旋金」，限指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業
者，委其代為向賣方協定交易。
（五）不動產加盟業主：指不動產經紀業者於加盟經營關係中，提供其商標或經營技術
等，協助或指導加盟店經營之事業。
（六）不動產加盟店：指於加盟經營關係中，使用加盟業主之商標或經營技術，接受其
協助或指導之事業。
三、聯合行為
（一）聯合行為之規範：按公平交易法第七條規定：「本法所稱聯合行為，謂事業以契
約、協定或其他方式之合意，與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格
，或限制數量、技術、產品、設備、交易對像、交易地區等，相互約束事業活動
之行為而言。」「所稱聯合行為，以事業在同一產銷階段之水平聯合，足以影響
生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。」公平交易法對聯合行為之規範
，係「原則禁止、例外許可」，按公平交易法第十四條規定：「事業不得為聯合
行為，但有左列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，並經中央主管機關許
可者，不在此限：1.為降低成本，改良品質或增進效率，而統一商品規格或型式
者。2.為提高技術，改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發商品或市
場者。3.為促進事業合理經營，而分別作專業發展者。4.為確保或促進輸出，而
專就國外市場之競爭予以約定者。5.為加強貿易效能，而就國外商品之輸入採取
共同行為者。6.經濟不景氣期間，商品市場價格低於平均生產成本，致該行業之
事業，難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價
格之共同行為者。7.為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同
行為者。」
（二）不動產經紀業可能涉及聯合行為之態樣
1.共同決定價格：不動產經紀業者倘以契約、協定或其他方式之合意，與有競爭
關係之其他不動產經紀業者共同決定服務報酬（即服務費收費標準），或限制
服務報酬之調整，且足以影響服務供需之市場功能，無論其報酬標準是否在目
的事業主管機關所核定之範圍內，將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
2.共同劃分市場：不動產經紀業者倘以契約、協定或其他方式之合意，與有競爭
關係之其他不動產經紀業者約定劃分彼此經營區域及交易對像，且足以影響服
務供需之市場功能，將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
3.共同抵制：不動產經紀業者倘以契約、協定或其他方式之合意，與有競爭關係
之其他不動產經紀業者約定共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭
，且足以影響服務供需之市場功能，將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
四、以不當限制加盟店收取服務報酬為條件，而與加盟店交易之行為：採加盟經營方式之
不動產經紀業者應容許其加盟店自由決定服務報酬，加盟業主如以不正當限制加盟店
服務報酬標準，作為成立或持續加盟經營關係之條件，而有限制競爭或妨礙公平競爭
之虞者，將有違反公平交易法第十九條第六款規定之虞。
五、足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
（一）足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：
「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平
之行為。」其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如
無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四
條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為建立「市場競爭之秩序」，而
對一些「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因
此強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人
錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為
」；抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條
款之「顯失公平行為」。
（二）未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係：不動產經紀業者從事
不動產買賣之居間業務時，倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內
政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時
告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書
」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故不動產經
紀業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份
書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋
人簽名確認，以釐清不動產經紀業者之告知義務（書面告知之文字範例如附）。
另若不動產經紀業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確
告知消費者之權利義務。
六、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
（一）違反公平交易法第十四條規定，依據同法第三十五條第一項規定，經本會依同法
第四十一條規定，限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，而逾期未停
止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同或類似違反行為者，
處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
（二）公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業，依據同法第四十一條規定，得
限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千
五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼
續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元
以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
（三）事業倘違反公平交易法之規定，除依法須負刑事或行政責任外，尚須負同法第五
章規定之民事損害賠償責任。
七、本規範說明，僅係例示若干不動產經紀業者常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加
以說明，容或有未盡周延之處，本會將隨時補充修正，個案之處理當仍須就具體事實
加以認定。
另針對不動產廣告案件及聯賣制度，本會訂有「行政院公平交易委員會對於不動產廣
告案件之處理原則」及「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規
範說明」，不動產經紀業者應注意並遵守規定。
八、不屬於公平交易法規範範疇之交易糾紛案件類型：對於不涉及事業競爭行為之交易糾
紛或純屬消費爭議案件，仍應依民法、消費者保護法或其他法規規定處理（詳附錄）
。

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