解釋令函

「行政院公平交易委員對於預售屋銷售行為之規範說明」之修正發文機關：行政院公平交易委員會
發文字號：行政院公平交易委員會 97.01.10. 公壹字第0970000186號函
發文日期：民國97年1月10日附件：行政院公平交易委員對於預售屋銷售行為之規範說明修正規定
91.10.17 第 571 次委員會議通過
91.11.06 公壹字第 0910010858 號令發佈
94.01.13 第 688 次委員會議修正名稱
94.02.24 公法字第 0940001278 號令發佈
94.08.26 公法字第 0940006955 號令發佈修正第 3 點
96.12.27 第 842 次委員會議修正
97.01.10 公壹字第 0970000186 號令發佈
一、背景說明：
緣目前房屋預售制度之交易特性，消費者於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取
得之資訊相當有限，消費者完全依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀
、隔局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品
，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致消費者與建築開發業者間，常因雙方就
給付內容之認知與期待不同而產生爭執，而其所衍生之交易糾紛，將影響買賣雙方權
益至鉅，故若能於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，當可有效減少此類糾
紛。鑒於公平交易法的立法目的係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促
進經濟的安定與繁榮，同時冀期建築開發業者均能瞭解公平交易法相關規範，本會爰
訂定本規範說明，俾使相關業者知所行止，同時作為本會今後處理相關案件之參考。
二、名詞定義：
（一）建築開發業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之事業。
（二）預售屋：本規範說明所謂「預售屋」，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來
完成之建築物為交易標的之物。
三、建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為：
（一）足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：
「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平
之行為。」其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如
無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四
條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為建立「市場競爭之秩序」，而
對「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因此強
調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤
之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為」；
抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及利用交易相
對人之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事之「顯失公平行為」。（二
）足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣：
1.不當限制購屋人審閱契約
在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多半為建築開發業者事先單方擬定，而
買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關之契約資訊內容而言，建築開發業者
無疑為具優勢地位之一方。倘建築開發業者先收取定金再揭露契約內容，及至
購屋人對契約內容有所異議，建築開發業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽
約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於弱勢之不利地位，此等行
為已有顯失公平之情形；又因房屋買賣契約書內容涉及專業用語，需時查證瞭
解，故如建築開發業者給予之審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交
涉能力。是建築開發業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供
契約書，或收受訂金或簽約前，未提供購屋人至少五天契約審閱期間等行為，
將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
2.隱瞞重要交易資訊
建築開發業者倘未告知購屋人有關依法重劃土地所有人須受土地重劃用地限制
及負擔重劃費用等重要交易資訊等行為，將有違反公平交易法第二十四條規定
之虞。
3.未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期
按一般房地預售契約書中，如未明訂土地移轉時間，在約定增值稅由購屋人負
擔之情況下，將不利於購屋人對土地增值稅負擔之估計，易造成其錯誤認知，
進而影響其權益，是以建築開發業者未於契約中明定土地移轉年度或日期，將
有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
4.未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式
按預售屋共用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與
否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機
關查得相關資料，倘建築開發業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相
對人欺罔之情事，是建築開發業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所
分配之共用部分之項目，並載明共用部分面積或比例分攤之計算方式、各戶持
分總表應足以顯示全區共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持
分佔總共用部分之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方
式。又依「公寓大廈管理條例」第五十三條規定，多數各自獨立使用之建築物
、公寓大廈組成集居地區相關設施之使用與管理，如具有整體不可分性者，即
屬「共用部分」。至若於簽定買賣契約書當時買賣標的之不動產已經完成產權
登記並有所有權狀可資瞭解共用部分分配狀態者，則不在此限。建築開發業者
未為本款資訊揭露，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
5.建築開發業者指定貸款銀行
購屋人如欲自行選定貸款銀行，應於與建築開發業者簽訂房屋買賣契約書時予
以明示，否則於交屋辦理貸款時，因其個別事由擬自行辦理貸款，而請求建築
開發業者提供權狀遭拒，該建築開發業者是否違反公平交易法第二十四條規定
，尚須視具體情況而定。其應斟酌之因素包括：購屋人自選之銀行貸款之利息
是否確實較低（例如勞工住宅貸款、公教住宅貸款）、建築開發業者是否協助
分攤利息之差額、購屋人是否配合建築開發業者之債權確保、二銀行間之配合
狀況等等。
6.預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售
建築開發業者倘未知會原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其
他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將
有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
7.建築開發業者要求購屋人繳回契約書
依民法債編買賣之規定，出賣人對於出賣物本負有權利及物的瑕疵擔保責任，
而買賣之書面契約係買受人行使請求權之最主要依據，購屋人如繳回契約書將
使上開請求權之行使發生困難，須承受不可預期之危險損失，不但顯失公平，
且已嚴重影響消費者之權益及交易秩序，是建築開發業者倘要求購屋人繳回契
約書，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
四、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
（一）公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業，依據同法第四十一條規定，得
限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千
五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼
續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元
以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
（二）事業倘違反公平交易法之規定，除依法須負刑事或行政責任外，尚須負同法第五
章之損害賠償責任。
五、本規範說明，僅係例示若干預售屋銷售常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以說
明，容或有未盡周延之處，本會將隨時補充修正，個案之處理當仍須就具體事實加以
認定。另針對不動產廣告案件，本會訂有「行政院公平交易委員會對於不動產廣告案
件之處理原則」，建築開發業者應注意並遵守規定。
六、不屬於公平交易法規範範疇之交易糾紛案件類型：對於不涉及事業競爭行為之交易糾
紛或純屬消費爭議案件，仍應依民法、消費者保護法或其他法規規定處理（詳附錄）
。

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