跳到主要內容
-
※有關本市大安區坡心南市場遷建基地現住戶購地相關爭議案
發文機關:臺北市政府法規委員會
發文字號:臺北市政府法規委員會100.02.14北市法綜字第10030299900號
發文日期:民國100年2月14日
說明:
一、復 貴局 100年 1月25日北市財管字第 10030348700號函。
二、有關函詢旨揭遷建基地現住戶如非原承租人,而係經由買賣取得者,其與本府間是否
仍有可能成立不定期租賃契約關係乙節,應視本府與原承租人間土地租賃契約(以下
簡稱系爭土地租約)之內容及性質為何,分別以觀:
(一)系爭土地租約倘係一般土地租賃契約關係(例如租用土地作為停車場或露天展覽
會場之用)時,經查民法第 451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物
之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」,此
即學理所稱租賃契約之默示更新或法定更新,核其要件有二:一為承租人須於租
賃期限屆滿後,繼續為租賃物之使用收益;另一為出租人對於承租人之繼續使用
收益租賃物,不即表示反對。因之,如承租人於租期屆滿後,未繼續再為租賃物
之使用收益者,即無構成默示更新或法定更新之可言(邱聰智,新訂債法各論(
上)2008年 8月,頁 433-434),且此所謂「承租人仍為租賃物之使用收益」,
實務上雖認除承租人本人外,尚包括由承租人之家屬、受雇人,或經承租人允許
使用之其他第三人為使用收益之情形(最高法院60年台上字第2246號民事判例參
照);惟通說以為,其範圍尚不及於次承租人,亦即承租人將租賃物轉租予第三
人,改由次承租人繼續使用租賃物之情形,並不該當於「承租人繼續使用收益」
之要件(史尚寬,債法各論(上冊),1960年11月,臺初版,頁 216參照)。準
此,倘租賃物(土地)之使用收益權能已改由第三人以買賣或其他法律行為而繼
受取得時,由於承租人已未就土地繼續為使用收益,原不定期土地租賃契約似應
認因未符默示更新之要件而終止,則第三人似不得據以主張其與出租人間仍有不
定期租賃契約存在,從而旨揭遷建基地之現住戶如非原承租人,而係經由買賣等
方式取得者,其與本府間似無繼續成立不定期租賃契約關係之可能。
(二)其次,若系爭土地租約係以「租用基地建築房屋」為目的而成立者,因民法第 4
26條之 1(租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對
於房屋受讓人,仍繼續存在)係就基地租賃情形所為之特別規定,應優先於前述
普通規定而適用,故承租人如於租約關係(包括定期與不定期租賃)存續中,將
房屋所有權出售移轉於第三人(現住戶)時,該第三人雖非原承租人,其與本府
間仍得繼續成立不定期租賃契約關係。
三、以上意見,敬請卓參。
備註:說明二(一)所引判例,依108年1月4日修正,108年7月4日施行之法院組織法第57條
之1第2項,其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。
:::
-
本月造訪人次
-
本月頁面瀏覽人次
-
總造訪人次(自93.07.26起)
-
頁面總瀏覽人次(自105.7.15起)
快速回到頁首按鈕