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有關函詢區分所有建物涉土地法第34條之1第4項規定之執行疑義1案
發文機關：內政部
發文字號：內政部 112.12.15. 台內地字第1120267939號函
發文日期：民國112年12月15日
主旨：有關貴會函詢區分所有建物涉土地法第34條之1第4項規定之執行疑
義1案，請查照。
說明：
一、復貴會112年11月27日房仲全聯祺字第112197號函。
二、按民法第 799條第1項及第3項分別規定：「稱區分所有建築物者，謂
數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就
該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」及「專有部分得經
其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用
。」故專有部分可依規約之約定作為社區共同使用之公共設施。另建
築基地以私設通路連接建築線申請建築者，該通路為建築基地外之私
設通路，雖非屬建築基地之一部分（本部106年3月28日內授營建管字
第1060804569號函參照）但實務上與建築基地間仍具一體使用性質。
三、次按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法目的為簡化共有關係，
進以促進合理利用。又公寓大廈社區內之設施，若形式上以住戶各有
若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫
助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上
應屬區分所有建物之從物，依民法第 68條第2項規定，此類建物於買
賣時，亦毋庸通知他共有人行使優先承購權（最高法院99年度台抗字
第916號民事裁定參照）。
四、前開約定共用之專有部分與非建築基地之私設通路，係為幫助區分所
有建物之效用而存在，法令上雖無併同移轉之限制，惟在一般交易上
均一併處分，雖其形式上常以住戶各有若干應有部分之方式持有，但
若繼續維持共有關係，與當初規劃及實際利用狀態並無妨礙。為兼顧
交易習慣與登記實務作業，有關約定共用專有部分或私設通路，與同
區分所有建築物之其他專有部分併同移轉時，如經申請人於該登記案
件之申請書備註欄自行切結「本案移轉之○○建號確實為社區公共設
施性質或○○地號確實為供社區聯外之私設通路」者，依前揭說明，
因毋庸通知他共有人行使優先承購權，自無須依修正後土地法第三十
四條之一執行要點第13點第11款規定辦理。倘當事人間有所爭執，應
循司法途徑解決。
五、另形式上以專有部分登記之建物，該建物出賣若干應有部分時未如前
述併同移轉，除本部 95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函所
定，停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉之情形，或有類似
區分所有建物情形者外，仍有前開要點規定之適用（最高法院95年度
台抗字第703號民事裁定、臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會
民事類提案第6號研討結果參照），併予敘明。
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