訴願決定書

訴願人 ○○有限公司
代表人 ○○○
原處分機關臺北市政府都市發展局
訴願人因違反公寓大廈管理條例事件，不服原處分機關民國105年8月23日北市都建字第1056
2590500 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人為本市內湖區○○街○○號○○樓建物（屬「○○中心」大樓，領有93使字第xx
xx號使用執照，下稱系爭建物）之區分所有權人，前因未依該大樓住戶規約（下稱規約
）第21條第1項第2款規定擅自於系爭建物外牆吊掛冷氣機，涉違反公寓大廈管理條例第
8條第1項規定，經本府以民國（下同）103年10月17日府都建字第10369362300號函通知
訴願人限期陳述意見，並經訴願人移除冷氣機。嗣有民眾於104年 5月6日透過本府單一
申訴管理系統反映有再次於系爭建物外牆吊掛冷氣機之情事，經原處分機關所屬本市建
築管理工程處（下稱建管處）於 104年5月8日派員至現場勘查確認。原處分機關審認訴
願人違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，爰依同條例第49條第1項第2款規定，以10
4年 5月14日北市都建字第10462117900號函通知訴願人於文到10日內限期改善。訴願人
不服，於104年6月11日第1次向本府提起訴願，經本府以 104年9月16日府訴二字第1040
9120400號訴願決定：「訴願駁回。」在案。
二、嗣原處分機關於105年5月30日派員至現場複查，發現訴願人前揭違規情事仍未改善，審
認訴願人違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，爰依同條例第49條第1項第2款及裁罰
基準規定，以 105年6月2日北市都建字第 10562465600號裁處書處訴願人新臺幣（下同
）4 萬元罰鍰，並限於文到15日內改善完畢並報備，逾期未辦理將依公寓大廈管理條例
續處，直至改善為止。該裁處書於105年6月23日送達，訴願人不服，於105年7月19日第
2次向本府提起訴願，經本府以105年11月7日府訴二字第10509156600號訴願決定：「訴
願駁回。」在案。
三、其間，原處分機關復於105年8月12日派員至現場複查，發現訴願人前揭違規情事仍未改
善，審認訴願人違反公寓大廈管理條例第 8條第1項規定，未依原處分機關105年6月2日
北市都建字第 10562465600號裁處書限期改善，爰依同條例第49條第1項第2款及裁罰基
準規定，以105年8月23日北市都建字第10562590500號裁處書處訴願人8萬元罰鍰，並限
於文到 15日內改善完畢並報備。訴願人不服，於105年9月30日第3次向本府提起訴願，
11月11日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查訴願人係於105年9月30日提起本件訴願，距裁處書發文日期105年8月23日雖已逾30日
，惟查卷附裁處書送達證書影本所載受送達人為訴願人之代表人○○○，並非訴願人，
則原處分即難謂已為合法送達，自無訴願逾期問題，合先敘明。
二、按公寓大廈管理條例第 2條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄市政
府 ......。」第8條第1項及第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不
屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行
為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，
經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議
之限制。」「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵
從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀
......。」第49條第1項第2款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機
關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善
或不履行者，得連續處罰：......二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓
大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」
臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本府處理違反
公寓大廈管理條例統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌───────────┬───────────────────────┐
│項次 │10 │
├───────────┼───────────────────────┤
│違反事件 │公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部│
│ │分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物│
│ │、鐵鋁窗或其他類似之行為。 │
├───────────┼───────────────────────┤
│法條依據（公寓大廈管理│第49條第1項第2款 │
│條例） │ │
├───────────┼───────────────────────┤
│法定罰鍰額度（新臺幣：│40000以上200000以下 │
│元） │ │
├───────────┼───────────────────────┤
│裁罰基準（新臺幣：元）│40000 │
├───────────┼───────────────────────┤
│裁罰對象 │住戶 │
└───────────┴───────────────────────┘
臺北市政府 104年3月26日府都建字第10462009901號公告：「......公告事項：一、本
府依公寓大廈管理條例規定主管之公寓大廈管理業務，自 104年5月1日起依規定委任本
府都市發展局辦理......。」
三、本件訴願及補充理由略以：
（一）訴願人設置冷氣室外機於其專有部分未違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，故原
處分機關依該條例第 49條第1項第2款規定裁罰不合理。
（二）本件原處分機關依規約修改報備案裁罰缺乏適法性，因該次修正有未逐條討論表決、
會議紀錄未於會後15日內送達各區分所有權人並公告之程序違法，且寄送報備之會議
紀錄內容捏造不實，因規約第21條第1項第2款中「外牆吊掛冷氣」之文字未於會議中
朗讀紀錄，亦未經區分所有權人會議決議，純係管理委員會私下增補。
（三）訴願人94年購買系爭建物時，規約僅規定不得任意變更外牆面或設置廣告物，冷氣室
外機自非廣告物，訴願人不負回復原狀義務。
四、查系爭建物屬「○○中心」大樓，領有93使字第xxxx號使用執照，依該大樓住戶規約第
21條第1項第2款規定，該大樓外牆不得吊掛冷氣機。本案經原處分機關查認訴願人為系
爭建物之區分所有權人，有違反上揭規約擅自於系爭建物外牆吊掛冷氣機，違反公寓大
廈管理條例第 8條第1項規定之情事，經原處分機關以105年6月2日北市都建字第105624
65600號裁處書限期改善逾期未改善，有該大樓住戶規約（100年11月18日製發）、本府
103年10月17日府都建字第10369362300號函、原處分機關104年5月14日北市都建字第 1
0462117900號函、105年6月2日北市都建字第10562465600號裁處書與其送達證書、現場
蒐證照片（拍攝日期：103年12月9日、104年4月21日、104年5月8日、105年 5月30日與
105年8月12日）等影本附卷可稽。是本件違規事證明確，原處分自屬有據。
五、至訴願人主張其設置冷氣室外機於其專有部分未違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定
，故原處分機關依該條例第49條第1項第2款規定裁罰不合理；本件原處分機關依規約修
改報備案裁罰缺乏適法性，因該次修正有未逐條討論表決、會議紀錄未於會後15日內送
達各區分所有權人並公告之程序違法，且寄送報備之會議紀錄內容捏造不實，因規約第
21條第1項第2款中「外牆吊掛冷氣」之文字未於會議中朗讀紀錄，亦未經區分所有權人
會議決議，純係管理委員會私下增補；訴願人94年購買系爭建物時，規約僅規定不得任
意變更外牆面或設置廣告物，冷氣室外機自非廣告物，訴願人不負回復原狀義務云云。
按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造
、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈
規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備
有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反者，管理負責人或管理
委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關處 4萬元以上20萬元以下罰鍰，
並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰；該住戶並應於 1
個月內回復原狀；有關連續處罰之基準，第 2次罰鍰金額以第1次罰鍰金額2倍計算；公
寓大廈管理條例第 8條第1項及第3項、第49條第1項第2款及臺北市政府處理違反公寓大
廈管理條例事件統一裁罰基準第3點定有明文。查經本府100年12月7日府都建字第10073
390500號函同意備查之「○○中心修訂住戶規約（ 100年11月18日印製）」第21條第 1
項第 2款規定：「廠區周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，
不得變更其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或外牆吊掛冷氣等其他類似之行為，除應
依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄
市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
」如有違反該經本府同意備查之規約規定者，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項規
定；查訴願人既於系爭建物外牆吊掛冷氣機，顯屬違反上揭規約及公寓大廈管理條例規
定，依法自應受罰。至訴願人主張系爭規約之修改未經逐條討論、朗讀、公告等，有程
序瑕疵一節，查規約既為大樓區分所有權人會議議決訂定、修正之公寓大廈區分所有權
人及住戶共同遵守事項，則區分所有權人及住戶即有遵守規約之義務，縱有認為區分所
有權人會議議決規約之修正有違法情事，亦應循民事訴訟途徑救濟，方為正辦，此參照
臺中高等行政法院90年度訴字第1256號判決要旨「......對於攸關區分所有權人自身權
益之區分所有權人會議決議事項，本於『住戶自治』之精神，自應由對該會議之召集程
序或其實質內容有爭議之區分所有權人，向民事法院提起確認區分所有權人會議無效之
訴，而非行政主管機關得以維護社區全體區分所有權人及住戶權益為由，而擅自宣告區
分所有權人會議為無效......。」自明。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關以訴
願人前經裁處罰鍰並命限期改善而逾期未改善，而處訴願人 8萬元罰鍰，並限於文到15
日內改善完畢並報備，揆諸前揭規定及裁罰基準，並無不合，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員柯格鐘
委員范文清
委員王曼萍
委員盛子龍
委員劉昌坪
中華民國 106 年 1 月 23 日
市長柯文哲
法務局局長袁秀慧決行
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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