訴願決定書

臺北市政府 108.08.08. 府訴二字第1086103100號訴願決定書訴願人 ○○○
原處分機關臺北市大安地政事務所
訴願人因土地及建物所有權移轉登記等事件，不服原處分機關民國108年3月15日安登駁字第
000048號駁回通知書，提起訴願，本府決定如下：
主文
原處分關於108年3月14日收件大安字第xxxxxx號所有權移轉登記部分，訴願駁回；其餘訴願
不受理。
事實
一、案外人○○○以民國（下同）105年4月11日收件大安字第xxxxxx號土地登記申請書檢附
繼承系統表等文件，就被繼承人○○○（104年8月10日死亡）所遺本市大安區○○段○
○小段○○、○○地號等2筆土地（權利範圍均為4分之1）及同區段同小段xxx建號建物
（建物門牌：本市大安區○○○路○○段○○巷○○弄○○號○○樓，權利範圍為全部
；以下與上開土地合稱系爭房地），為全體繼承人（即○○○、○○○及○○○等 3人
）向原處分機關申請公同共有繼承登記，並經原處分機關於105年4月12日辦竣登記在案
。嗣案外人○○○（原名○○○；下稱○君）以108年1月21日收件大安字第xxxxxx號及
大信字第xxxxxx號土地登記申請書檢附遺囑、土地（建築改良物）信託契約書等文件，
分別向原處分機關申請被繼承人○○○所遺系爭房地辦理遺囑繼承登記，及委託人為○
君，以受益人○君及其子○○○之利益為信託目的，受託人為訴願人之信託登記；並經
原處分機關於108年1月28日辦竣系爭房地之遺囑繼承登記為○君所有及信託登記，並以
108年2月1日北市大地登字第10870020531號函通知其他繼承人，另公告註銷其等管有之
系爭房地之所有權狀。
二、嗣訴願人及案外人○○○委由代理人○○○分別以108年3月14日收件大安字第xxxxxx號
土地登記申請書檢附所有權買賣移轉契約書等文件，向原處分機關申請系爭房地之買賣
所有權移轉登記予買受人○○○；及以同日期收件大安字第xxxxxx號土地登記申請書檢
附抵押權設定契約書，代理買受人○○○向原處分機關申請系爭房地之抵押權登記予○
○○股份有限公司（下稱○○商銀）。案經案外人○○○以108年3月14日異議書向原處
分機關提出異議，表示系爭房地因遺囑無效訴訟進行中，涉及私權爭執，請駁回系爭房
地所有權移轉登記等語；原處分機關審認本件系爭房地所有權移轉登記及抵押權登記等
2件申請案經異議人○○○檢附法院起訴證明及臺灣臺北地方法院106年度家訴字第 118
號民事庭通知書等文件，主張其與系爭房地之委託人○君間就遺囑效力涉有爭執，刻正
進行訴訟中，乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以108年3月15日安登駁字第 0
00048號駁回通知書（下稱原處分）駁回該2件申請案。訴願人不服原處分，於108年3月
20日經由原處分機關向本府提起訴願， 5月10日補正訴願程式及補充訴願理由，並據原
處分機關檢卷答辯。
理由
壹、原處分關於108年3月14日收件大安字第xxxxxx號所有權移轉登記部分：
一、按土地法第37條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。
土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央
地政機關定之。」第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」
信託法第 1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信
託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」第33條第 1
項規定：「受託人關於信託財產之占有，承繼委託人占有之瑕疵。」
土地登記規則第 1條規定：「本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。」第57條
第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，
駁回登記之申請：......三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之
權利關係人間有爭執。」
內政部88年7月12日（88）台內地字第8807892號函釋：「......說明：......二、案經
函准法務部八十八年六月十七日法（88）律字第○二一七五五號函略以：『......（二
）次按，信託財產有其獨立性，名義上雖屬受託人所有，惟並非其自有財產，係與受託
人之自有財產分別獨立（本法第十條、第十一條立法理由一依參照）......』三、本部
同意上開法務部意見......」
103年7月21日台內地字第1030208354號函釋：「主旨：有關......因信託登記取得信託
財產之受託人，是否為土地法第43條規定保護之範疇而屬......善意第三人......疑義
1案......。說明：......二、案經函准法務部上開103年7月7日函略以：『......三、
次按信託者，係指委託人為自己或他人之利益，將財產權移轉或為其他處分，使受託人
依信託本旨為管理或處分（信託法第 1條規定參照），為一種為他人利益管理財產之制
度。信託財產名義上雖移轉為受託人所有，惟受託人管理及處分信託財產，仍應受信託
目的或信託本旨之限制，使實質上之信託利益歸屬於受益人。受託人既非因信託財產享
有利益，故無使其較委託人享有更佳保護之必要。因此，委託人之占有為惡意或有其他
瑕疵時，其瑕疵亦應為受託人所承繼，信託法第33條第 1項爰規定：【受託人關於信託
財產之占有，承繼委託人占有之瑕疵。】以防止惡意之委託人將其財產信託於善意的受
託人，而侵害真正的權利人，從中使自己或他人收受不當之利益（立法理由參照）。四
、又信託成立時，信託財產上之權利有瑕疵（例如委託人的權利不存在、附有抗辯權或
撤銷權，或已因清償而消滅等），受託人是否承繼其瑕疵，信託法雖無明文規定，惟解
釋上宜類推適用上開規定，以避免委託人濫用信託制度，侵害真正的權利人或剝奪債務
人行使抗辯權及撤銷權之權利......。換言之，不論係自益信託或他益信託，受託人皆
應承繼信託成立時已存在於信託財產上之權利瑕疵，尚不得以其屬信賴不動產登記之善
意第三人，主張應受民法第 759條之1第2項不動產登記公信原則之保障......。』本案
請依上開法務部意見辦理。......」
二、本件訴願及補充理由略以：原處分機關所示之私權爭執乃前所有權人（委託人○君）之
內部爭執，應不及於訴願人（受託人）行使權利；不動產信託登記後即為獨立財產，若
以前手之私權爭執限制信託登記後之獨立財產，豈不無限擴大增加法律所無之限制。本
案買受人信賴國家登記，而與訴願人以新臺幣（下同） 2,050萬元買賣交易，且已支付
價金 405萬元，其因地政機關增加法律所無之限制而遭受之損失難以估算。本案如不能
登記，將造成訴願人須賠償好幾百萬元。
三、查訴願人（信託登記之受託人）及買受人○○○委由代理人○○○申辦之系爭房地登記
原因為買賣之所有權移轉登記案，經案外人○○○向原處分機關提出異議，表示系爭房
地因遺囑無效訴訟刻正進行中，涉及私權爭執，請駁回系爭房地所有權移轉登記等語；
案經原處分機關審認系爭房地信託登記之委託人○君與異議人○○○等人就遺囑效力有
爭執，乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回系爭房地所有權移轉登記之申請；
有系爭房地異動索引表、108年1月21日收件大安字第xxxxxx號及大信字第xxxxxx號等土
地登記申請書及所附遺囑、土地（建築改良物）信託契約書、108年3月14日收件大安字
第xxxxxx號土地登記申請書及其附件、108年3月14日異議書及所附臺灣臺北地方法院10
6年度家訴字第118號民事庭通知書等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
四、至訴願人主張系爭房地前所有權人○君與他人之私權爭執，不及於訴願人行使權利，買
受人已支付價金，損失難以估算，訴願人須賠償幾百萬云云。經查：
（一）按土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書
面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：......三、登記之權利人、義務人或其與
申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。」上開規定係因登記機關對於「申
請登記之法律關係」存在情形，無實質審查權，故於登記權利人，與登記義務人或關
係人間，就「申請登記之法律關係」存有爭執時，在未經有權認定機關確認前，登記
權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確前，賦與登記機關應附理由駁
回申請之權限（參照最高行政法院 104年8月6日104年度判字第445號判決意旨）。另
依前揭內政部88年 7月12日函釋意旨，信託財產有其獨立性，名義上雖屬受託人所有
，惟並非其自有財產，係與受託人之自有財產分別獨立。復按信託財產名義上雖移轉
為受託人所有，惟受託人管理及處分信託財產，仍應受信託目的或信託本旨之限制，
使實質上之信託利益歸屬於受益人；受託人既非因信託財產享有利益，故無使其較委
託人享有更佳保護之必要；因此，委託人之占有為惡意或有其他瑕疵時，其瑕疵亦應
為受託人所承繼，信託法第33條第 1項爰規定：「受託人關於信託財產之占有，承繼
委託人占有之瑕疵。」以防止惡意之委託人將其財產信託於善意的受託人，而侵害真
正的權利人，從中使自己或他人收受不當之利益；意即應類推適用信託法第33條規定
，不論係自益信託或他益信託，受託人皆應承繼信託成立時已存在於信託財產上之權
利瑕疵（如委託人的權利不存在等），尚不得以其屬信賴不動產登記之善意第三人，
主張應受民法第759條之1第2項不動產登記公信原則之保障（參照前揭內政部103年 7
月21日函釋及臺灣士林地方法院 101年度重訴字第79號民事判決意旨）。
（二）查案外人○君前以108年1月21日收件大安字第xxxxxx號及大信字第xxxxxx號土地登記
申請書檢附遺囑、土地（建築改良物）信託契約書等文件，分別向原處分機關申請被
繼承人○○○所遺系爭房地辦理遺囑繼承登記，及委託人為○君、受託人為訴願人之
信託登記，並經原處分機關於108年1月28日辦竣系爭房地之遺囑繼承登記為○君所有
及信託登記在案；據系爭房地之信託契約書影本記載，信託目的為管理、處分及使用
信託土地建物所有權，受益人為委託人○君及其子，信託關係消滅時，信託財產之歸
屬人為委託人○君；是依上開內政部函釋意旨，訴願人雖於108年1月28日以信託為登
記原因經原處分機關登記為系爭房地之所有權人，然系爭房地為信託財產而有其獨立
性，並非訴願人之自有財產，實質上之信託利益歸屬於受益人即委託人○君，訴願人
既非因信託財產享有利益，無使其較委託人○君享有更佳保護之必要；故依信託法第
33條第 1項規定：「受託人關於信託財產之占有，承繼委託人占有之瑕疵。」訴願人
既為系爭房地之受託人，應承繼信託成立時已存在於信託財產上之權利瑕疵，尚不得
主張善意取得系爭房地或信賴不動產登記而有民法第 759條之1第2項不動產登記公信
原則之保障。
（三）據此，本件訴願人及買受人○○○申請系爭房地登記原因為買賣之所有權移轉登記案
，經案外人○○○以108年3月14日異議書向原處分機關提出異議，並檢附臺灣臺北地
方法院106年度家訴字第118號（案由：確認遺囑無效，原告：○○○、○○○，被告
：○君）民事庭通知書（通知於108年1月17日進行言詞辯論事宜）等文件，表示系爭
房地因遺囑無效訴訟刻正進行中，涉及私權爭執，請駁回系爭房地所有權移轉登記等
語；可知系爭房地信託登記之委託人○君與被繼承人○○○之其他繼承人，就○君於
108年1月28日以遺囑繼承為登記原因單獨取得系爭房地之所有權有爭執，其等之確認
遺囑無效訴訟現正繫屬民事法院，屬土地登記規則第57條第1項第3款所定就申請登記
之法律關係存有爭執之事由尚未經民事法院判決確認；而訴願人既為系爭房地信託登
記之受託人，依上開內政部函釋意旨，就委託人○君與他人間關於系爭房地之權利爭
執，亦應承繼，不得主張其為信賴不動產登記之善意第三人；故原處分機關依案外人
○○○上述異議內容，審認本件買賣所有權移轉登記申請案有土地登記規則第57條第
1項第3款所定登記之權利人、義務人、關係人間就申請登記之法律關係有爭執之情形
，而駁回該申請案，應無違誤。
（四）另按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」係為保護第三人交易
之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與民法第
759條之1第 2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動
之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」之規範意旨相同；是
各該信賴登記而受保護之規定，其構成要件為「須有不實之物權原登記存在」、「須
依法律行為而取得物權」、「信賴之第三人必須善意」，若第三人尚未取得物權，自
不受保護（參照最高行政法院104年12月4日104年度判字第741號判決意旨）；則本件
買賣所有權移轉登記申請案之買受人○○○既尚未取得系爭房地之所有權登記，依上
開判決意旨，自不生因善意取得不動產物權而受信賴保護，是訴願人主張買受人信賴
信託登記而與其交易等語，應係誤解法令，不足採據，是本案駁回處分核與土地法第
43條規定保護信賴登記之善意第三人無涉；至訴願人是否須賠償幾百萬元一節，涉及
民事爭執，非屬本件訴願審議範圍。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關審認系
爭房地之買賣所有權移轉登記申請案，經○○○提出異議爭執，而依土地登記規則第
57條第1項第3款規定駁回申請，揆諸前揭規定及函釋意旨，並無不合，原處分關於駁
回108年3月14日收件大安字第xxxxxx號所有權移轉登記部分，應予維持。
貳、原處分關於108年3月14日收件大安字第xxxxxx號抵押權登記部分：
一、按訴願法第1條第1項前段規定：「人民對於中央或地方機關之行政處分，認為違法或不
當，致損害其權利或利益者，得依本法提起訴願。」第18條規定：「自然人、法人、非
法人之團體或其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」第77條第 3款規定
：「訴願事件有左列各款情形之一者，應為不受理之決定：......三、訴願人不符合第
十八條之規定者。」
行政法院75年判字第 362號判例：「因不服中央或地方機關之行政處分而循訴願或行政
訴訟程序謀求救濟之人，依現有之解釋判例，固包括利害關係人而非專以受處分人為限
，所謂利害關係乃指法律上之利害關係而言，不包括事實上之利害關係在內......。」
二、查本件依案外人○○○代理系爭房地買受人○○○向原處分機關申請系爭房地登記原因
為設定之抵押權登記（抵押權人為○○商銀），依108年3月14日收件大安字第xxxxxx號
土地登記申請書記載，權利人為○○商銀，義務人兼債務人為○○○，訴願人並非該抵
押權登記之申請人、權利人或義務人；且原處分機關駁回上開抵押權登記申請案之相對
人亦非訴願人，依行政法院75年判字第 362號判例意旨，循訴願程序謀求救濟之人固包
括利害關係人，然所謂利害關係乃指法律上之利害關係而言，不包括事實上之利害關係
在內。經查原處分駁回上開108年3月14日收件大安字第xxxxxx號抵押權登記申請案，因
訴願人並非抵押權登記之申請人、權利人或義務人，則原處分關於駁回上開抵押權登記
申請部分，與訴願人權利之得喪變更無涉，難謂訴願人對該抵押權登記申請之駁回處分
有何法律上利害關係，應屬當事人不適格；是本件訴願人對系爭房地之抵押權登記申請
部分遽向本府提起訴願，揆諸前揭規定及判例意旨，自非法之所許。
參、綜上論結，本件訴願為部分程序不合，本府不予受理；部分為無理由；依訴願法第77條
第3款及第79條第1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧（公假）
委員張慕貞（代行）
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員盛子龍
委員劉昌坪
委員洪偉勝
委員范秀羽
中華民國 108 年 8 月 8 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）

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