訴願決定書

臺北市政府 110.07.19. 府訴一字第11061019832號訴願決定書訴願人 ○○○
原處分機關臺北市稅捐稽徵處
訴願人因房屋現值事件，不服原處分機關民國110年3月30日北市稽大安乙
字第11054028063號函，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人所有本市大安區○○○路○○段○○號○○樓之○○房屋（權利範
圍全，下稱系爭房屋），坐落基地所興建之 1棟地上23層、地下 6層共29
層140戶之建築物，領有本府都市發展局民國（下同）109年9月9日核發之
109 使字第xxxx號使用執照，其建築物之構造種類為鋼骨RC造（即鋼骨鋼
筋混凝土造），用途為地上 1至4層為一般事務所，地上5層至23層為集合
住宅。經原處分機關依自 109年7月1日起實施之臺北市房屋標準價格及房
屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）第15點規定，參考同一棟其他
戶之高級住宅市場行情，審認系爭房屋房地總價在新臺幣（下同） 8,000
萬元以上，乃以 110年3月30日北市稽大安乙字第11054028063號函通知訴
願人，系爭房屋自 109年10月起認列為高級住宅，並依同要點第2點第2項
、第3項及第15點第3項規定，適用「臺北市35層以下房屋構造標準單價表
（103年7月起適用）（緩漲期間： 106年7月至112年6月）」，並以120％
加價核計房屋現值。訴願人不服，於110年4月27日向本府提起訴願，並據
原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按房屋稅條例第 2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指
固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋
使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增
加該房屋之使用價值者。」第 3條規定：「房屋稅，以附著於土地之
各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第
4條第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條第1項規
定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之： ......。」第9條規
定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專
門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關
及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織
規程由財政部定之。」第10條第 1項規定：「主管稽徵機關應依據不
動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」第11條規定：「房屋
標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市
、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及
等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村
里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買
賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評
定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」第24條規
定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬
訂，報財政部備案。」
臺北市房屋稅徵收自治條例行為時第 1條規定：「本自治條例依房屋
稅條例第二十四條規定制定之。」第 8條規定：「房屋稅條例第十一
條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規
定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定
，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府......公告
之，並送臺北市議會備查。」行為時第14條第 4項規定：「本自治條
例中華民國一百零六年七月五日修正條文，自中華民國一百零六年七
月一日施行。」
臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 1點規定：「為簡化
房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第 2
點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率
及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構
造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。
前項使用執照核發日或房屋建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅
，自106年7月起改按『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核
計房屋現值。適用『房屋構造標準單價表（103年7月起適用）』核計
房屋現值者，自106年7月1日至112年6月30日止採6年標準單價折減之
緩漲機制，並增列每2年適用之單價表。」第4點第1項規定：「適用
『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總
層數等，依建築管理機關核發之使用執照......所載之資料為準。面
積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準......。」第 15點第1項
至第 4項規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經
按戶認定房地總價在新臺幣（下同） 8,000萬元以上者，認定為高級
住宅。」「前項房地總價，每戶建物所有權登記總面積（不含停車位
）80坪以下者，應計入2個停車位價格；超過80坪，在160坪以下者，
應計入 3個停車位價格；超過160坪者，應計入4個停車位價格；每戶
停車位數量未達上開規定者，全數計入；超過上開規定者，應由納稅
義務人向稽徵機關申請擇定，超過部分，自申請日當期課稅年度起不
予計入。」「依第一項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該
棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。但適用『房屋構造標準
單價表（103年7月起適用）』者，以 120％加價核計房屋現值。」「
第一項及第二項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參
考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。」
臺北市政府108年12月31日府財稅字第10860028191號公告：「主旨：
公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項，並自 109年7月1日實施
。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員會 108
年11月25日常會決議。公告事項：一、修正臺北市房屋標準價格及房
屋現值評定作業要點......八、臺北市35層以下房屋構造標準單表（
103年7月起適用）......十一、臺北市35層以下房屋構造標準單價表
（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）......。」
二、本件訴願理由略以：
（一）系爭房屋原為高氯離子混凝土建築物而拆除重建，訴願人配合政府
而同意都更，其房屋稅在都更前不到1萬元，都更後卻要繳6萬多元
，減免期限後更要繳12倍之多，系爭房屋是自住使用，並非投資，
政府獎勵都更，卻加重稅率。
（二）原屋公設比是12％，都更後公設比是33％至34％，權狀增加的坪數
都在公設，卻要訴願人承擔 120％加價後的房屋現值，並依此計算
房屋稅額，實難令人甘服。
（三）系爭房屋所屬建案建商沒有任何成交，且屬於低樓層、方位差，被
判定為高級住宅，訴願人不服。
三、按本市房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房
地總價在 8,000萬元以上者，為高級住宅；房地總價，每戶建物所有
權登記總面積（不含停車位） 80坪以下者，應計入2個停車位價格；
每戶停車位數量未達上開規定者，全數計入；使用執照核發日或房屋
建造完成日於90年7月1日以後之高級住宅，自106年7月起改按「房屋
構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6
月）」核計房屋現值，並以 120％加價核計房屋現值。上開價格，依
市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高
級住宅市場行情；為評定作業要點第2點第2項、第3項、第15點第1項
至第4項所明定。經查：
（一）訴願人所有系爭房屋坐落基地所興建之1棟地上23層、地下6層共29
層140戶之建築物，領有 109年9月9日核發之109使字第xxxx號使用
執照，依該使用執照記載其興建之構造種類為鋼骨RC造（即鋼骨鋼
筋混凝土造）。復依卷附系爭房屋所有權部及標示部資料記載，系
爭房屋不含停車位部分之總面積（含主建物、附屬建物、共有部分
）為178.21平方公尺（約53.91坪），另有1個停車位。
（二）依內政部不動產交易實價查詢服務網及本府地政局臺北地政雲之買
賣實價查詢結果，查無系爭房屋之實際交易價格，惟參考系爭房屋
同一棟其他戶於 109年12月有2筆交易案件，其中1筆交易案件之房
屋用途為一般事務所（非屬集合住宅），應予排除，餘 1筆不含車
位之每坪交易單價為169.44萬元，另參考訴願人房屋車位選定協議
書車位單價為 390萬元；以該交易單價核算，系爭房屋之房地總價
為 9,524萬元（169.44萬元X53.91坪+車位價390萬元X1個車位，萬
元以下無條件捨去），已逾 8,000萬元以上。有系爭房屋之建物所
有權部及標示部資料、 109使字第xxxx號使用執照存根、內政部不
動產交易實價查詢服務網及本府地政局臺北地政雲 -買賣實價查詢
畫面等影本附卷可稽。
（三）是原處分機關依上開評估結果，審認系爭房屋符合評定作業要點第
15點認定為高級住宅之規定，且系爭房屋之使用執照核發日（ 109
年9月9日）係 90年7月1日以後，爰依上開規定核定系爭房屋自109
年10月起認列為高級住宅，適用「臺北市35層以下房屋構造標準單
價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至112年6月）」，
並以120％加價核計110年房屋現值，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張爭房屋原配合政府獎勵都更，卻加重稅率，且都更後增
加之公設卻要訴願人承擔加計房屋現值，並依此計算房屋稅額；系爭
房屋所屬建案建商沒有任何成交，且屬於低樓層、方位差，被判定為
高級住宅，實難令人甘服云云。經查：
（一）按房屋稅，依房屋現值按房屋稅條例第5條第1項規定之稅率課徵之
；主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現
值；房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，
並由直轄市、縣（市）政府公告之： 1、按各種建造材料所建房屋
，區分種類及等級。2、各類房屋之耐用年數及折舊標準。3、按房
屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不
同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準；前開房屋標準價
格，每3年重行評定1次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其
價格；為房屋稅條例第 5條第1項、第10條第1項及第11條所明定。
是房屋稅課稅客體稅額之計算，即稅基之計算，係以房屋現值，亦
即課稅時點之市場交易價格為準。為趨近房屋稅課稅時點之市場交
易價格，房屋稅條例第11條第 2項即規定，每3年重行評定1次房屋
標準價格，以作為核計房屋現值之依據；另該條第 1項除明定判斷
房屋標準價格之相關事項外，並授權不動產評價委員會評定後，由
直轄市、縣（市）政府公告，以符合租稅法律主義之要求，藉以客
觀評定房屋標準價格，以利稽徵經濟之效率，同時在合理範圍內，
按房屋各種價格因素，各別評定房屋標準價格，以達量能課稅之目
的。
（二）查臺北市不動產評價委員會於108年11月25日召開109年常會，依房
屋稅條例第11條規定評定房屋標準價格有關事項，並決議原評定作
業要點第15點第1項所定房地總價在8,000萬元以上之高級住宅認定
標準等，另修正停車位價格計入房地總價之方式；嗣經本府以 108
年12月31日府財稅字第 10860028191號公告，並經本府修正評定作
業要點規定，自 109年7月1日生效。該評定作業要點規定，係為確
實反映當期房屋價值，達成核實課稅目的，由臺北市不動產評價委
員會於上述法定評定房屋標準價格因素之範圍內，依本市實際情形
，區分及限制高級住宅之適用範圍，定其標準價格，並由本府修正
評定作業要點，規範房屋現值核定方式，使其合理反映高級住宅應
有價值及稅捐負擔。評定作業要點第15點第1項、第4項規定，房屋
為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在
8,000 萬元以上者，認定為高級住宅；前述價格，依市場行情定之
；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場
行情。是高級住宅之認定標準，依上開規定係按戶依市場行情定之
。經查內政部不動產交易實價查詢服務網及本府地政局臺北地政雲
之買賣實價查詢結果，雖查無系爭房屋之實際交易價格，惟參考系
爭房屋同一棟其他戶於109年12月其中1筆交易案件不含車位之每坪
交易單價為169.44萬元，以其交易單價核算，系爭房屋之房地總價
已逾 8,000萬元以上，已如前述。是原處分機關認定系爭房屋為高
級住宅，核屬有據。訴願人主張系爭房屋為高氯離子混凝土建築物
而拆除重建，其為自住、非投資、低樓層及方位差等為由主張非屬
高級住宅，於法未合，尚難採據。從而，原處分機關依前開規定，
核定系爭房屋為高級住宅，自 109年10月起適用「臺北市35層以下
房屋構造標準單價表（103年7月起適用）（緩漲期間：106年7月至
112年6月）」之標準單價，並以 120％加價核計房屋現值，並無違
誤。從而，原處分機關所為處分，揆諸前揭規定，並無不合，應予
維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員王韻茹
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員陳愛娥
委員盛子龍
委員洪偉勝
委員范秀羽
委員邱駿彥
委員郭介恒
中華民國 110 年 7 月 19 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
政法院提起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路10
1號）

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