解釋令函

※國民住宅條例為民法之特別法，本件承購國宅合約第八條後段規定，即在執行國宅條例第十八條第二項之特別規定，故本件保固期間既已屆滿，其維修責任若經法院判決確定不屬於承商時，則應由管理維護費用支應維修發文機關：臺北市政府法規委員會
發文字號：臺北市政府法規委員會89.8.28.簽見
發文日期：民國89年8月28日有關貴處為89.8.14○○議員協調要求貴處就○○國宅乙區A、F、G基地中庭排水溝
漏水檢修簽請本會就相關法律責任釐清乙案，本會意見如下：
一、查「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就
標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「稱承攬者，為當事人約定，一
方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」、「工作有瑕疵者，
定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自
行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用。」民法第三百四十五條、第四百九十
條第一項及第四百九十三條第一項、第二項定有明文。本案承商（○○營造工程有限公
司）所承攬之上開工程於85.3.27.兩年防水保固期滿，貴處於核發2 ％保固尾款前，為
確定承商已履行保固責任，於85.10.2.會同承商及該區之管理委員會辦理會勘，並就五
大檢修項目修繕之應修項目，責成承商儘速檢修，承商於完成上述應修項目修繕後，於
86.5.10.將該修妥項目移交該區管理委員會，並就該次點交之防水工程再保證一年至87
.5.10.，惟貴處於87.5.15.一年保固期滿後發現中庭排水溝仍然滲漏，承商同意檢修至
完妥為止。俟後兩年承商前後三次進場檢修，均無法止漏。依上開規定，買賣契約係由
貴處與承購戶所簽定，並依承購契約第八條之規定即保固期間內，……非因乙方所致者
，由甲通知承包商負責修復。保固期滿後……公共設施由甲方代行維護，所需費用由管
理維護費用支應。今因承商不履行對貴處及承購戶之承諾，因承商並非買賣契約之當事
人，貴處似仍得依貴處與承商之承攬契約，工作有瑕疵者，定相當期限，通知承商修補
之。本案建請貴處以催告方式，催告承商履行承諾義務繼續修繕，否則貴處得代行維護
，其費用先由管理維護費用支應（參照國民住宅條例第十八條第二項）再由貴處依法訴
請其償還修補之費用。
二、次查承商屢次之修繕，皆無法改善漏水之情況，導致其認為「該區排水溝之周邊樑柱等
結構配置不佳，為徹底改善宜建請貴處委請原設計建築師、結構技師進行有關結構系統
等專業檢討，提供有效之處理工法，以免本公司長期盲目配合，……」云云，以致其不
來修繕。本案如俟後貴處須以訴訟方式向承商請求損害賠償時，本會建請先予鑑定，其
費用由管理維護基金先行墊付（參照國民住宅條例第十八條第二項），俟鑑定責任歸屬
後再依法辦理。
三、至於委員會得否直接請求承商修復，此涉及87.5.15.會勘紀錄之解釋問題，若承商同意
檢修係對委員會之承諾，則該會似得請求其履行承諾檢修。又貴處亦得讓與請求承商檢
修之權利予委員會，由委員會逕行請求。
四、按國民住宅條例為民法之特別法，該條例第十八條第二項既已規定：「國民住宅主管機
關執行住宅社區管理與維護工作，其經費來源如左……」，本件承購國宅合約第八條後
段亦規定：「保固期滿後，……公共設施由甲方代行維護，所需費用由管理維護費用支
應」，即在執行上述國宅條例之特別規定，故本件保固期間既已屆滿，其維修責任若經
法院判決確定不屬於承商時，則應由管理維護費用支應維修，於本件情形，貴處似毋庸
另行以出賣人身分負擔民法上出賣人責任，併予敘明。
備註：國民住宅條例已廢止，目前悉依住宅法相關規定辦理，併予提醒。

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