為因應對不同的估價對象採用不同的估價方式，本地價調查表示區分為二 種，一種適用於具有買賣實例者，另一種則為運用收益還原法以推求地價 者，茲將其填寫方式分述如下： 壹 運用買賣實例者 (綠表) 一 眉欄： (一) 地價調查表行政區別：如蓋經調查之土地所屬行政區區名戳記，以 資劃一。 (二) 灌利人、義務人姓名及住址：根據地政事務所所送之土地現值申報 書第三聯記載填寫。 (三) 編號：以區為單位分年辦理，先暫依調查日期先後順序編列，至評 議地價時，再按臨街地與裡地分別冠以「臨」字及「裡」字，各自 依「段」、「小段」、「地號」之順序編列。 二 土地標示： (一) 段、小段、地段、地目、面積及灌利範圍：根據現值申報書抄載 ( 地號如為子號者，則分上、下二行，上行填寫母號，下行左側劃一 橫線，右側填寫字號，例如「172-35」。 (二) 移轉面積：按實際移轉之平方公尺數填寫，如未滿一平方公尺者， 小數點以下寫至第二位，第三位四捨五入。 (三) 移轉當期公告現值：依土地移轉發生當期適用之公告現值記載。 (四) 地價調查當期公告現值：根據調查地價當時適用之公告現值記載， 如申報移轉現值與地價調查不屬同一公告現值年期者，在本格中畫 一橫線，分成上、下二行，上行填寫申報當期公告現值，下行填寫 調查當時公告現值，並分別加註「××年以資識別」。 附註：如有二筆以上土地移轉，各欄不敷應用時，在各格中畫一橫 線，使每格分成二行，以備填寫，最下一行作為各欄合計數之用。 三 土地買賣資料： (一) 原因發生日期：依該宗土地實際移轉訂約日期填寫。 (二) 價格形成原因：按土地實際移轉原因，於適當欄內打「ˇ」，如買 賣、公地讓售、標售、公證買賣等，其屬於「其他」者並請敘明其 原因。 (三) 資料來源：填寫提供地價資料之對象，並於適當欄內打「ˇ」，如 當事人、仲介公司、登記代理人、四鄰、法院等。 (四) 交易情形：表明該宗土地交易情形，於適當欄內打「ˇ」，如正常 交易、抵償債務、急售、脫產或其他等情形。 四 地上物資料： (一) 空地：該宗土地上如未有建物或作物，則在該欄打「ˇ」。 (二) 房屋坐落：填寫本宗地地上建物所編街道名稱及門牌號。 (三) 構造種類：填寫鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚、石、木造 、鋼鐵造、土磚、石造或竹造等。 (四) 經歷年數：按實際使用年數填寫，如已超過耐用年數則按最高耐用 年數填寫。 (五) 折舊率：依下列本市不動產價格評價委員會評定之房屋折舊率填寫 。 (六) 使用現況：按建物之實際使用情形填寫。 (七) 每平公方尺重建單價：依「台北市地價調查用建物造價標準表」填 寫，此項標準每年應檢討一次，如有必要應予調整。 五 列式計算 Ａ 建物部分： (一) 折舊後單價： 每平方公尺重建單價× (１－經歷年數×折舊率) ＝折舊後每平方 公尺單價 (二) 裝璜及照明設備費：參考市面一般行情，按房屋樓地板面積計算， 其每平方公尺標準費用如左： 1 上等：八、○○○元－六、○○○元 2 中等：六、○○○元－四、○○○元 3 下等：四、○○○元－二、五○○元 4 新建房屋，其隔間與一般性壁紙、油漆、地板及照明設備費用以 一、二○○元－八五○元估計之。 (三) 本宗房屋現值 (折舊後單價×樓地板面積) ＋ (折舊後單價×０．８×地下室面 積) ＝建物現值...① 每平方公尺裝璜及照明設備費用×樓地板面積＝建物裝璜及照明設 備總費用.........② ①＋②＝本宗房屋現值 Ｂ 土地部分： (一) 房地移轉總價格：填寫房屋連同土地移轉之總價格 (二) 計算調查實例移轉單價： (房地移轉總價格－投資報酬－本宗房屋現值) ÷土地移轉面積＝ 實例移轉單價新建房屋之投資報酬率，依左列標準估計之： 1 一般店舖住宅或住宅：房地售價之十五％－二○％。 2 別墅式住宅：房地售價之廿五％－卅五％。 3 高樓大廈：房地售價之廿五％－四○％。 如屬既成房屋，前項投資報酬應另加計建築工程費利息。 4 如為特殊情形，得按實際情況查估。 (三) 推算全棟平均移轉單價 1 全棟房地移轉總價額－ (本宗房屋現值＋新建房屋投資報酬) ÷ 土地面積＝全棟基地平均移轉單價 2 空、荒地移轉單價＝移轉地價÷土地面積 (四) 計算標準臨街深度路線價 1 臨街深度較淺土地路線價 路線價＝全棟平均移轉單價÷臨街指數 2 臨街深度較深土地路線價 ①路線價＝〔 (全棟平均移轉單價×宗地深度) － (同區段內裡 地單價×超過裡地線之深度) 〕÷標準深度 ②當同區投內無裡地單價可循時，依下列公式計算推估之 宗地路線價單價 路線價＝全棟平均移轉單價×──────── 宗地公告現值單價 3 路角地： 路角地地價＝全棟平均移轉單價－旁街路線價×一定成數 4 雙面臨街地： 雙面臨街地地價＝全棟平均移轉單價－背街路線價×０．３ 5 三角形地： 三角形地地價＝全棟平均移轉單價÷修正率 六 調查員意見： 查填本表未列而對本宗土地地價有影響之事項，或調查員對該宗土地 之評析，如： (一) 稅負之分擔。 (二) 交易特殊原因之分析。 (三) 有無產灌糾紛。 (四) 影響地價因素之總評。 (五) 社會、政治、經濟影響地價程度之分析。 (六) 土地合理使用程度。 (七) 公共投資或公共政策對本宗土地之影響程度。 (八) 其他特殊事項。 七 影響地價因素： (一) 行政條件：將宗地所屬都市計畫使用分區、建蔽率、容積率及係屬 容積率管制前、後建築予以表明，並在適當欄內打「ˇ」。 (二) 宗地條件：將宗地之形狀、位置、臨街關係、高低差、坡度等敘明 ，並於適當欄內打「ˇ」。 (三) 道路條件：敘明宗地主要聯外道路名稱、寬度、道路構造類別及有 無人行道、照明設備等設施，並於適當欄內打「ˇ」。 (四) 交通條件：就宗地附近大眾運輸系統之可及性、便捷性加以分析， 並在適當欄內打「ˇ」。 (五) 環境條件：說明宗地附近之排水、灌溉情形，有無危險或嫌惡設施 ，有無發展潛力等，並於適當欄內打「ˇ」。 (六) 使用情形：填寫已建店舖或住宅層數及棟數。 (七) 公共設施概況：就宗地附近三百公尺內有無學校、公園、市場、金 融機構、醫院、行政機關等予以表明並於適當欄內打「ˇ」。 (八) 其他：填寫上述資料以外而有影響本宗土地之相關資料。 八 略圖： (一) 左上角標明宗地所屬地籍圖幅號，右上角填寫宗地所屬地價區段編 號。 (二) 以調查之宗地為中心，就半徑二○○公尺範圍內之土地繪製略圖， 並註明街道名稱，如附近有明顯之公共設施或建物時，亦應一併表 明其位置與名稱。 (三) 調查實例地所在之位置，應以紅色色筆標示之。 貳 運用收益還原法者 (藍表) 一 眉欄： (一) 灌利人、義務人姓名及住址：義務人欄填寫土地或建物承租人之姓 名及住址，灌利人欄填寫土地或建物所有灌人之姓名及住址。 (二) 其餘各欄寫法同買賣實例用調查表。 二 土地標示：寫法同買賣實例調查表。 三 都市計畫使用分區：填寫宗地所屬都市計劃使用分區、建蔽率、容積 率之管制情形，有無其他法令限制及其建物係屬容積率管制前、後所 建築者。 四 地上物現況資料： (一) 房屋座落：填寫建物所屬街道名稱及其門牌號。 (二) 建物層數：填寫建物建築執照上之建築層數。 (三) 構造種類：填寫建物之建築結構，如鋼筋混凝土造、加強磚造等。 (四) 建築年月：填寫建築執照上建物完工日期。 (五) 經歷年數：填寫建物完工至調查當時之經歷年數。 (六) 折舊率：依本市不動產價格評價委員會評定之房屋折舊率填寫。 (七) 使用現況：填寫調查當時建物之使用情形。 (八) 作物種類：填寫地上實際栽槙之作物種類如：種稻、花卉、果樹、 園藝作物、疏菜等。 五 建物收益： (一) 月租金：填寫實際支付租金額。 (二) 保證金 (押金) 或典價：查填保證金 (押金) 或典價之金額。 (三) 保證金 (押金) 或典價之收益：以保證金 (押金) 或典價之利息計 算之。其利率則以調查當時中央銀行公布之最近一年期儲蓄存款利 率為準。 (四) 總收益：將 (一) (三) 兩項之所得加總即為總收益。 (五) 修繕費：查填修繕建物每年需支付之費用。 (六) 管理費：查填管理人之薪資及有關費用。 (七) 保險費：查填建物按一般情形所支付之保險費。 (八) 法定稅負：查填地價稅、房屋稅金額。 (九) 折舊費：查填建物因經歷年數之折舊總額。 (十) 租金損失額：查填建物因空置或承租人拒繳租金之損失，通常以一 個月之租金額計算。 (十一) 總費用：將 (五) － (十) 各項加總即為總費用。 六 農藝收益： (一) 主要作物收入：按農作物正產物收穫時之市價計算之。 (二) 副產物收入：按農作物副產品之市價，無市價者按其主要用途之代 替品估算之。 (三) 生產總值：將 (一) (二) 兩項加總，即為生產總值。 (四) 種苗費：栽棓農作物或飼養牲畜所需之種子、種苗或幼禽等費用。 (五) 肥料費：包括有機肥料、無機肥料及其他等費用。 (六) 人工費：包括自種植至出售期間之一切用人費，工資則按雇工計算 。 (七) 農具費：包括修理、購置費與折舊費，修理購置費按實際費用計列 ，折舊費之計算方法與生產直接使用之建築物折舊費相同。 (八) 農藥費：包括病蟲害之防治、種子種苗消毒及殺鼠等使用之農藥費 用及飼養家禽、家畜所耗之醫藥費及保險費。 (九) 材 (耗) 料費：指為配合農作物或家禽、家畜在生產或生長期中所 購入之消耗性用品之費用如：支柱、電器用品、塑膠製品等。 (十) 水利費：包括常年會費及購入費二種，常年會費係指繳納灌溉田水 之使用費及水利工程受益費，而購入費則指灌溉水量不足時，向鄰 近有抽水機設備者，購入灌溉之費用。 (十一) 法定稅費：如田賦、房屋稅、農會會費、印花稅、手續費等。 (十二) 其他：在實際栽植或飼養過種生所產生之費用而本表未列入者。 (十三) 總費用：將 (四) － (十二) 各項加總，即為生產總費用。 七 列式計算 Ａ Ｖ＝─ Ｒ Ｖ＝土地收益價格 Ａ＝純收益 (總收益－總費用) ｒ＝適當還原利率 適當還原利率之選用可依中央銀行公布之最近一年期儲蓄存款利率填 寫或依調查當時最具有一般性之投資利潤率為標準，並比較觀察該投 資對象所相關之不動產個別性即就投資對象之危險性、流動性、管理 之困難性，作為資產之安全性等加以綜合比較觀察，以求得利率。 補償 農作物之價格可依「台北市辦理征收土地農林作物及魚類 費查估 遷移 基準」查估或依調查當時之市價查估。 八 略圖：寫法同買賣實例調查表。 參 調查員製表完竣後應加蓋職名章及填寫調查日期，每周彙整一次，由 地價複查小組負責複核，並經科長審查後陳報處長核定。 肆 注意事項： 一 地價時有變動，其買賣或收益價格形成日期，如距離調查時間過久， 則由於影響地價因素之變動，難趨正確，故應把握調查時間，以趨確 實。 二 本調查表所列調查資料，對於分析宗地地價及推定價格影響頗大，務 必詳予查填。 三 本表文字一律自左至右橫寫，各類數字均用阿拉伯數字填寫。 四 本表經處長核定後，分區裝訂成冊，妥為保管。 (法源資訊編：表格請參閱台北市現行法規要點彙編 (六) 84年版 第 52 45～5246 頁)