一、臺北市政府（以下簡稱本府）為取得捷運設施用地，並有效利用土地 資源，促進地區發展與實現都市計畫，由主管機關徵求投資人辦理臺 北都會區大眾捷運系統土地開發案（以下簡稱開發案），令參與開發 案之土地所有權人、投資人與主管機關等權益關係人共享開發土地利 益，就各權益關係人以開發完成樓地板抵付分配權值之作業規範，特 訂定本原則。

二、本府為辦理捷運系統土地開發各項權值評估、協議等相關事宜，由本 府捷運工程局（以下簡稱捷運局）執行之。

三、本原則用詞，定義如下： （一）鑑價基準日：指參與開發案進行權益分配之各權益關係人，評估各 項貢獻權利價值之基準日期。 （二）權益轉換：係指開發案內開發用地之土地所有權人、主管機關或投 資人，提供土地、行政資源或資金，參與或投資開發案，於該項開 發案完成後，按其開發前權利價值及提供資金比例，分配開發完成 後建築物及其土地之應有部分。 （三）市地主：指開發用地之土地所有權人為臺北市者。 （四）權值：指開發案內所設計規劃之建物，於鑑價基準日時之產權預期 銷售價格，用以做為權益轉換與區位選擇之評估基準。 （五）投資開發費用：指評估投資人於整體開發歷程中所需支付費用與期 待利潤，以作為參與開發案進行權益轉換之基礎。 （六）建物興建期間：指開發案開工申報日起至使用執照核發日止之不間 斷期日。

四、本原則所用公式之使用符號，定義如下： （一）開發建物總權值：S ； （二）建物興建成本：BC； （三）投資稅管費用：M ，與投資稅管費用率：m％ ； （四）期待利潤：P ，與期待利潤率：p％ ； （五）主管機關獎勵容積分配率：rv％； （六）委託建造費用：ΔRC； （七）主管機關獎勵容積權值：rT； （八）投資人參與權益轉換權值：ΔBS； （九）市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率：Q 。

五、開發案進行權益轉換，應以建造執照領得日為調查分析與評估價格之 鑑價基準日。 投資人應於前項鑑價基準日起 6 個月內提送權益轉換建議書。

六、各樓層與車位之區位權值應以鑑價基準日為價格日期，並基於開發案 當時之建築規劃、建材設備等級、銷售產權面積等，就新成屋之預期 銷售價格為估價條件進行估價，作為各權益關係人間權益轉換、區位 選擇與轉換及畸零樓地板買賣找補之依據。 前項各區位權值總和即為開發建物總權值。

七、開發建物總權值評估作業係由捷運局依本府地政局推薦不動產估價師 名單中委託 3 家不動產估價師事務所進行評估，並出具估價報告書 。另投資人可基於同一估價條件下，委託 1 家不動產估價師事務所 進行評估。 前項由捷運局及投資人所委託之不動產估價師所出具之估價報告書， 經「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權 益分配初審小組」審查後，如任何一家估價報告書之開發建物總權值 高於或低於全部估價結果中位數之 20％ 者，則該估價報告書視為無 效。

八、投資人之投資開發費用包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤 ，係依第九點至第十三點規定進行評估作業。其評估項目應於權益轉 換建議書中載明，未載明之項目非經捷運局同意者，不得計入投資開 發費用。

九、投資人應負擔之建物興建成本係依鑑價基準日之市場行情進行評估， 項目如下： （一）歸墊本府墊支之相關費用：包括本府墊付之土地開發基本設計費及 捷運設施共構部分屬土地開發之細部設計及其施工費和變更設計及 其施工費、地上物處理費或其他因土地開發產生之相關費用，以投 資契約書所約定歸墊金額採計。 （二）建物設計費用：按開發基地條件與設計規模，併參考開發基地所在 地建築師公會頒布之建築師酬金標準評估設計費用。 （三）工程營造費用：係指投資人為完成開發建物，所需支付營造業者之 相關費用，或必要之工程費用，其評估項目包括： 1.新建工程中有關假設、基礎、結構體、外部裝修、內部裝修、門 窗、防水隔熱、雜項、景觀（如庭園、綠化與植栽）、共構裝修 、材料設備（如電梯、衛浴、廚具）、電氣、弱電、空調、自動 化、給排水、生活廢水、消防設備、通風設備，及其他屬土木、 建築與機電等直接工程費用。 2.新建工程中有關勞工安全衛生、空氣污染防制、工程監測、保險 、品質管理、營造管理、營造業者利潤、屬工程營造費用之營業 稅，及其他屬營造過程中因興建、管理與行政而發生之間接費用 。 3.公寓大廈管理基金、開放空間基金或其他經行政單位要求所成立 之管理維護基金。 4.投資人為完成開發建物之興建，所必要支出之其他新建工程費用 ，包含鑑界費用、鑽探費用、鄰房鑑定費用、外接水電瓦斯管線 工程與證照申請暨簽證費用、建築相關規費與證照申請費用、協 助公共設施開闢與市有建物整建維護費用等。 （四）利息費用：第一款所稱本府墊支之相關費用屬一次性投入資金部分 之利息費用，依投資契約書所約定歸墊金額，本金分自有資金部分 與借貸資金部分採年息複利計算，計息日依投資人實際繳款日起算 至投資契約書訂定之完工日，以評估計息。第二款及第三款所稱費 用屬分段性投入資金部分之利息費用，本金分自有資金部分與借貸 資金部分採年息複利計算，計息日以投資契約書訂定之施工期，以 評估二分之一計息，分期開發之基地另計。 （五）其他經捷運局、投資人及土地所有權人共同認定所必要或須刪減之 費用。

十、建物興建成本評估作業係依投資人提送之細部設計圖、施工規範、工 程預算書及投資開發費用編列表內所列之項目、規格、數量及單價， 由捷運局依本府工務局推薦專業營建管理廠商名單中委託 2 家廠商 鑑定，經由該廠商詳加審查並提供具體意見而出具鑑定報告書。 專業營建管理廠商原則上應依第八點及第九點規定進行鑑定，倘經其 專業評估後而採取不同之評估方式，專業營建管理廠商須於鑑定報告 書中詳加分析及敘明理由。 建物興建成本之市場行情，其單價引用、參考及訪價之資料來源，依 下列資料庫順序採用： （一）臺北市議會審定之工程預算單價。 （二）本府工務局常用單價。 （三）行政院公共工程委員會公布之公共工程價格資料庫（北區）單價。 （四）開發案基地所在地營建物價月刊所公布之工項單價。 （五）若上述資料庫均無適用者，專業營建管理廠商得進行市場查估訪價 。

十一、投資人為辦理土地開發，基於開發商立場，所須支付與代主管機關 或土地所有權人墊付之投資稅管費用，其評估項目包括但不限於人 事行政管理費用、銷售管理費用、分包廠商管理費用、土地開發方 案規劃費用、財務評估費用、風險成本、地籍整理費用、土地開發 所須負擔之印花稅、契稅、房地互易營業稅等稅捐，及其他屬投資 人辦理土地開發所須之行政庶務管理費用、規費與稅賦負擔，該費 用足令土地所有權人除畸零樓地板找補買賣外，不再支付任何開發 費用而可完整取得開發建物之產權。

十二、投資稅管費用係以建物興建成本為基礎，取相當比率進行評估而得 ，該投資稅管費用率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評 估公式如下： M＝BC×m％

十三、投資人投資開發案應獲得期待利潤，係以開發建物總權值扣除主管 機關獎勵容積權值為基礎，取相當比率進行評估而得，該期待利潤 率由本府與投資人於投資契約書中約定之。其評估公式如下： P＝（S－rT）×p％

十四、主管機關與土地所有權人各可分得依捷運土地開發、都市計畫等相 關獎勵法令所增加實際設計獎勵容積之半數，其中屬主管機關分得 之獎勵容積部分，主管機關應支付投資人委託建造費用，其支付費 用與方式，除另有約定外，應於本府與投資人完成權益協商後分三 期給付，方式如下： （一）第一期：投資人興建至頂樓樓板時，支付委託建造費用百分之六 十。 （二）第二期：投資人取得使用執照時，支付委託建造費用百分之三十 。 （三）第三期：建物完成交屋時，支付委託建造費用百分之十。 若投資人同意主管機關以所持分樓地板面積抵繳委託建造費用，則 由雙方另以所持分區位之議定價格折抵。

十五、主管機關所分得獎勵容積占全體開發建物總實際設計容積之比率， 即為主管機關獎勵容積分配率。

十六、主管機關獎勵容積權值，係由開發建物總權值，以主管機關獎勵容 積分配率所評估之等比率權值。其評估公式如下： rT＝S×rv％

十七、委託建造費用，係由第九點規定之建物興建成本，以主管機關獎勵 容積分配率所評估之等比率興建成本，並加計該部分之投資稅管費 用而得。其評估公式如下： ΔRC＝BC×rv％×（1＋m％）

十八、土地所有權人與投資人間權益分配方式，係依投資人按捷運局所評 估之投資開發費用，由土地所有權人以等權值之開發建物樓地板進 行抵付作業。其權益轉換之計算方式如下： （一）土地所有權人與投資人間可分配建物權值，係將開發建物總權值 扣除主管機關獎勵容積權值而得，即 S－rT。 （二）投資人參與權益轉換權值，係指投資人於開發案中，就其投資開 發費用可作為分配建物之權值，應包含第九點建物興建成本、第 十一點投資稅管費用及第十三點期待利潤，惟應扣除主管機關已 支付之委託建造費用。其評估公式如下： ΔBS＝[BC×（1＋m％）－ΔRC]＋（S－rT）×p％ （三）土地所有權人參與開發案，其可作為分配建物之權值，應為第一 款所稱土地所有權人與投資人間可分配建物權值與前款所稱投資 人參與權益轉換權值之差額（（S－rT）－ΔBS） ，該差額占土 地所有權人與投資人間可分配建物權值之比率，即為土地所有權 人分配比率（[（S－rT）－ΔBS]／（S－rT））。 土地所有權人與投資人間權益分配作業，應依前項計算方式辦理權 益轉換。但雙方另有約定或都市計畫相關法令另有規定者，從其約 定或規定。

十九、市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率，係參照開發案臺北 都會區大眾捷運系統土地開發契約書或臺北都會區大眾捷運系統開 發所需土地協議價購協議書，有關土地所有權人間權益分配約定辦 理。

二十、市地主參與開發案，其可作為分配建物之權值，應為第十八點第一 項第三款土地所有權人可分配權值與前點市地主占全體土地所有權 人間可分配權值比率之乘積，即 [（S－rT）－ΔBS] ×Q。

二十一、各區位權值得參考投資人評估建物產權預期銷售價格及本府核可 之協商方案，並經由雙方協商議定，以作為權益轉換基準。 各權益關係人依其可分配之權值，以議定之各區位權值換算各自 應得之樓地板面積與區位。

二十二、市地主可分配建物樓地板之權值應與主管機關獎勵容積權值合併 進行區位選擇作業，並以完整戶數取得為原則。但市地主選配之 各建物區位面積達一戶面積三分之二以上而不足一戶，而需取得 完整一戶時，應由投資人依各區位議定價格讓售予市地主以補足 至一戶面積。

二十三、為進行各權益關係人間區位選擇作業，捷運局應先行於捷運局官 網上公告辦理期間，各權益關係人應於公告期限內進行區位意願 調查與區位選擇作業，由投資人代本府以下述順序與原則進行區 位媒合與選擇作業： （一）優先順位為參與土地開發之私有土地所有權人或依「臺北市臺 北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」參與 土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所有權人；倘前述 權益關係人對區位選擇意願相同時，需先行協議，如協議不成 以抽籤決定之。 （二）本府與投資人於第二順位時進行區位選擇協議，倘雙方對區位 選擇意願相同時，得經合意後以抽籤決定之。 各權益關係人若未於公告期限內回復本府區位意願調查或完成區 位選擇，視同放棄區位優先媒合權利，倘致該權益關係人無法選 定區位時，僅得依其可分配權值以現金方式進行找補。

二十四、捷運局取得不動產估價師之開發建物總權值估價報告書與專業營 建管理廠商之建物興建成本鑑定報告書，應由捷運局委託第三專 業單位或成立工作小組進行報告書初步審閱作業後，邀集受託不 動產估價師事務所與專業營建管理廠商及投資人召開各開發案專 案會議，經協商討論後研擬各開發案權益協商之初步概念評估， 再行提報「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審 議委員會權益分配初審小組」進行權益協商事項審查作業。

二十五、報告書經審查並完成修訂後，捷運局應依有效報告書內容，併同 本原則規定之評估方式製作權益協商方案。 前項權益協商方案，至少應包含以下述條件為基礎所評估之權益 分配、委託建造費用及區位選擇方案： （一）有效估價報告書中開發建物總權值為中位數者，若中位數無相 對應之報告書，取離中位數最近且偏高者。 （二）鑑定報告書中建物興建成本為最低者。

二十六、捷運局完成評估與擬訂之權益協商方案，應提報「臺北市臺北都 會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」審議通過後， 方由捷運局依據審議通過之權益協商方案與投資人進行協議。

二十七、土地所有權人或主管機關與投資人，就權益協商事項雙方無法達 成協議時，在交付仲裁或民事訴訟前，應依下述程序進行代為協 調作業： （一）參與土地開發之私有土地所有權人與投資人無法達成協議時， 經一方具文申請後，由捷運局召開代為協調會議進行權益事項 協調。 （二）市地主（或主管機關）與投資人無法達成協議時，經一方具文 申請後，由捷運局提報「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地 開發權益分配審議委員會」進行代為協調。

二十八、捷運局與投資人完成權益協商後，投資人應依議定內容製作權益 轉換協議書，以利捷運局簽陳本府核定，俾作為開發案完成後之 產權登記與交屋作業之基準。 前項權益轉換協議書，至少應包含各權益關係人間權益分配比例 與結果、委託建造費用、各樓層與車位之區位價格、區位分配結 果及產品設備之品項、等級與配置等內容。

二十九、倘捷運局已執行鑑價作業，而開發案變更設計致各權益關係人間 權益分配結果顯有重大影響時，應依下述原則進行權益轉換作業 ： （一）開發案於權益轉換協議書報府核定前進行變更設計時，捷運局 應依變更設計後之建築規劃與施工圖說，仍以建造執照領得日 為鑑價基準日重新辦理各項鑑價作業。 （二）開發案於權益轉換協議書報府核定後進行變更設計時，開發建 物中已完成協議之區位並載於權益轉換協議書者，不變更其權 益。但因變更設計致開發建物權值變動者，就其增加權值部分 ，各權益關係人依權益轉換協議書所載之權益分配比例進行分 配後，再選擇相對應增加之區位或找補現金。投資人應依前述 議定內容修訂權益轉換協議書，並提送捷運局簽陳本府核定。 前項變更設計所衍生之重新鑑價委託服務費用，應由提出變更設 計者支付，且不計入權益轉換之評估項目。

三十、公共設施面積（不含屬車位之區分所有建築物），依主建物面積比 例分配。

三十一、開發基地，依地上地下之捷運設施產權面積，及開發建物樓地板 與車位之總產權面積等共同持分土地。

三十二、依前二點辦理登記者，除另有約定外，依協商議訂之。

三十三、投資人應於領得使用執照後，就權益轉換協議書內容製作驗屋計 畫書與交屋清冊，並提報至捷運局進行審閱，以作為本府分回公 有不動產（含參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所 有權人部分）專有部分之驗屋作業依據。

三十四、投資人應於辦理建物登記作業時，提供必要之擔保品或設定預告 登記之區位，以作為超額盈餘分配之擔保。

三十五、建物登記時，地政主管機關對建物丈量面積計算方式若與建築主 管機關之規定不同致有面積差異時，不互相找補。除上述事由外 ，倘本府所分回公有不動產之權狀所登載產權面積，與權益轉換 協議書所載內容不同時，僅須就該產權面積之差異值進行套算調 整，本府與投資人應依權益轉換協議書所載之議定區位價值互相 以現金找補，不重新辦理權益評估與協商作業。

三十六、捷運局應以開發案使用執照核發日為價格日期，委託不動產估價 師針對開發建物不動產總值進行估價作業，以作為開發案超額盈 餘再分配之依據。 前項開發建物不動產總值估價作業，應由捷運局依本府地政局推 薦不動產估價師名單中委託 3 家不動產估價師事務所進行評估 。

三十七、捷運局應參考第三十六點開發建物不動產總值之估價結果，評估 投資人所分得之不動產產權價值，投資人得於建物所有權第一次 登記作業後 3 個月內，向捷運局提交各區位之實際銷售價格， 以替代前點開發建物不動產總值中該區位產權價值，前述實際銷 售價格證明文件如下： （一）出賣人為投資人之銷售契約，該銷售契約必須經由公證，或經 律師與會計師簽證後，方可認列。 （二）內政部不動產交易實價登錄資料。

三十八、投資人於使用執照核發日之投資人參與權益轉換權值評估作業， 得以下述方式調整建物興建成本後，再依第十八點第一項第二款 所定評估方式計算： （一）依行政院主計處發布之「營造工程物價總指數」，以建物興建 期間內之上漲率調整建物興建成本。但營造工程物價總指數於 建物興建期間內下跌時，不調整建物興建成本。 （二）倘本府與投資人完成權益協商作業後，開發案發生變更設計時 ，投資人應提送工程營造費用差異分析，經捷運局同意後方可 調整建物興建成本。 前項建物興建成本調整作業，應由捷運局依第十點所委託之 2 家專業營建管理廠商中，擇定其中 1 家廠商進行鑑定。 第一項所定評估作業之期待利潤，應以使用執照核發日為價格日 期之不動產總值估價結果為計算基準，並非採計第三十七點所稱 實際銷售價格。

三十九、超額盈餘係指開發案於使用執照核發日時，第三十七點投資人所 分得之不動產產權價值與第三十八點投資人參與權益轉換權值之 差額。開發案經捷運局評估投資人具有超額盈餘，且由「臺北市 臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」審議通 過後，本府方進行分配作業。 超額盈餘之分配，除另有約定外，原則上該差額之 50％ ，由投 資人於交屋後 6 個月內，依交屋清冊所載土地所有權人（含市 地主及參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所有權人 ）名單，以現金辦理交付作業。完成上述費用繳交作業後，本府 方可退還第三十四點所述擔保品或塗銷預告登記。 前款土地所有權人所分配之超額盈餘，各土地所有權人係參照開 發案臺北都會區大眾捷運系統土地開發契約書或臺北都會區大眾 捷運系統開發所需土地協議價購協議書，有關土地所有權人間權 益分配約定進行分配。

四十、本原則適用於一○四年七月一日以後新簽訂臺北都會區大眾捷運系 統土地（聯合）開發投資契約書之開發案。