裁判字號：
臺中高等行政法院 102年度訴字第149號 行政判決
裁判日期：
民國 102 年 10 月 23 日
案由摘要：
地政士法事件
臺中高等行政法院判決 102年度訴字第149號
102年10月9日辯論終結
原 告 黃慶昇
訴訟代理人 陳金村 律師
被 告 臺中市大里地政事務所
代 表 人 楊政儒
訴訟代理人 曾熖田
鄭筠臻
楊曉龍
上列當事人間地政士法事件，原告不服臺中市政府中華民國101
年12月20日府授法訴字第1010228502號訴願決定，向臺灣臺中地
方法院提起行政訴訟，經該法院102年度簡字第27號行政訴訟裁
定移送本院管轄，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國（下同）101年8月3日代理申辦被告
收件字號里普資137570號買賣登記案件（下稱系爭買賣登記
案件），業於101年8月6日登記完畢，依地政士法第26條之1
第1項規定，原告本應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記
30日內，即101年9月5日以前，向主管機關申報登錄土地及
建物成交案件實際資訊，惟遭被告於101年9月6日即申報期
限屆滿之次日查詢申報情形時發現系爭買賣登記案件未於申
報期限內登錄，違反上開地政士法第26條之1第1項規定，被
告乃依同法第51條之1及臺中市政府處理違反地政士法事件
統一裁罰基準第2點規定，以101年9月17日字第1010011870
號處理違反地政士法事件裁處書及限期申報通知書（編號：
101B00000000；下稱原處分），裁處原告罰鍰新臺幣（下同
）3萬元整，並限期於收受裁處書次日起15日內登錄不動產
買賣成交案件實際資訊。原告不服，提起訴願，遭決定駁回
，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
㈠本件被告並無作出原處分之權限：
1.被告主張地政士違反不動產成交案件實際資訊申報登錄之義
務者，對於申報登錄逾期裁罰之行政處分，前經臺中市政府
以101年8月13日府授地價二字第10101377181號公告委由臺
中市各地政事務所辦理，故被告乃受臺中市政府授權而為本
件行政處分，於法有據，係有權為原處分云云。惟上開臺中
市政府公告雖載明其法源依據為平均地權條例第2條、地政
士法第3條、行政程序法第15條第1項暨不動產成交案件實際
資訊申報登錄及查詢收費辦法第6條等規定，但由平均地權
條例第2條：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在
直轄市為直轄市政府。」及地政士法第3條：「本法所稱主
管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（
市）為縣（市）政府。」規定，可知原告縱有違反地政士法
之行為而須受裁罰，其裁罰之主管機關應為臺中市政府，並
非被告。
2.依行政程序法第15條第1項：「行政機關得依法規將其權限
之一部分，委任所屬下級機關執行之」規定可知，臺中市政
府必需有法律明文規定才可將權限委任下級機關執行，否則
即屬違法，而依地政士法第26條之1第2項規定：「前項申報
受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理
。」另內政部所頒定之不動產成交案件實際資訊申報登錄及
查詢收費辦法第6條規定：「前3條成交案件實際資訊之申報
登錄，由直轄市、縣（市）政府主管機關或委任所屬機關受
理。」可知臺中市政府僅可將受理成交案件實際資訊申報登
錄之權限委任其轄下各地政事務所執行，並不得將專屬於臺
中市政府得以裁罰地政士之權限一併授權予各地政事務所。
3.再依臺中市政府於101年8月31日修正通過之「臺中市政府辦
理違反地政士法事件統一裁罰基準」第4點明確規定「本府
處理違反本法及本辦法之程序如下：（一）發現有本法第49
條、第50條、第51條、第51條之1及本辦法第11條之事件，
由本府作成處分，並應將該處分書依行政程序法規定送達受
處人，俾受處分人繳納罰鍰或履行一定義務。……」可知，
臺中市政府對於地政士有違反地政士法第51條之1規定之事
件，當由臺中市政府以自己之名義對受處分之地政士進行裁
罰，而非得以授權予其所屬之地政事務所進行裁罰處分，本
件被告依上開臺中市政府所頒訂之單行法規亦無本件之裁罰
權。
4.被告裁處之依據為地政士法第51條之1，惟該條係規定於地
政士法「第五章獎懲」內，亦即第51條之1規定之裁罰處分
在法律性質上乃屬於對地政士之懲戒，而依同法第45條規定
地政士之懲戒事項應由直轄市或縣（市）政府依法設立之地
政士懲戒委員會處理之，而其交付懲戒程序應依同法第46至
48條規定辦理。原告為執業之地政士，其受裁罰之事項亦因
執行地政士業務而起，縱因執行地政士業務有所疏誤而須交
付懲戒，則被告充其量亦應依地政士法第46條規定，列舉違
法須懲戒之事實及證據，報請臺中市政府所設之地政士懲戒
委員會處理，而非得以逕行處置裁罰。
5.另依前揭不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法
第6條之規定，亦僅係規定各該直轄市及縣(市)政府得將有
關不動產成交案件實際資訊之申報登錄事項委任所屬各地政
事務所受理，而非將對地政士之懲戒裁罰權委由其所屬機關
行使。本件臺中市政府101年8月13日府授地價二字第101013
77181號公告中有關對於地政士因申報登錄逾期裁罰授權予
所屬各地政事務所行使之規定，乃已違反地政士法第26條之
1規定，並已逾越內政部上開辦法第6條之規定，其授權顯屬
無效。被告所為原處分顯未經合法授權而違背法規有關專屬
管轄之規定，欠缺為本件行政處分事務之權限，依行政程序
法第111條第6款規定，原處分應屬無效。另內政部101年6月
27日內授中辦地字第1016651105號函釋已逾越原來授權範圍
，違反母法之規定。
6.臺中市政府已發現其授權由所屬地政事務所進行對地政士為
裁罰之情形為違法，目前已將該部分之授權收回，而由該府
自為行政處分，由此益證本件原告所為上開主張為有理由，
被告依法確無為本件行政處分之權限。
㈡本件逾期申報登錄之發生，乃不可歸責於原告，茲說明如下
：
1.原告受買賣當事人委託辦理坐落臺中市○○區○○段000地
號土地及同段703、784建號建物之買賣所有權移轉登記，原
告於101年8月6日辦竣上開不動產之所有權移轉登記後，隨
於101年8月22日即依地政士法第26條之1第1項規定之30日期
限內，主動向被告申報登記系爭買賣案之成交案件實際資訊
。詎料被告所屬承辦人員卻以電話告知實價登錄因新政上路
，申報細節及電腦程式設計未臻完善，原告前揭申報內容漏
載車位之門牌及坐落建物建號等相關資訊，經被告審認申報
內容有未盡完備之處，須先行撤回再重新申報等語。而內政
部及臺中市政府地政局曾多次於舉辦實價登錄之講習中明確
告知實價登錄內容如果有誤者，得於30日內以變更或更正之
方式處理，故原告仍使用自己所有電腦登錄內政部地政司地
政線上申辦系統辦理更正車位之相關申報內容，但該線上系
統卻僅出現有「不動產買賣資訊申報」及「撤銷作業」等項
目，並無「更正作業」之項目，故原告去電被告所屬承辦人
員應如何辦理更正申報內容，然其承辦人員卻答覆因目前之
申報程式系統仍未提供更正申報內容之設計，原告僅能先撤
銷申報後再重新申報等語，原告依其指示於101年8月29日先
行撤銷原申報，並以電話詢問該承辦人員如何正確申報登錄
車位資訊，但該承辦人員僅回覆：電話中說很複雜，來所後
再教你們如何申報等語。
2.嗣因原告事務繁忙，且誤以為申報最後期限應為101年9月6
日，故擬於該日再辦理申報，詎於101年9月6日上午被告所
屬承辦人員才通知原告因逾期申報將受裁罰，原告立即前往
被告處重新辦理申報。詎料，該承辦人員所教導之所謂正確
車位申報內容，竟與原告之前撤銷之原申報內容完全一模一
樣，原告至此才發現車位部分之申報內容根本毋需填寫門牌
及坐落建物建號等資訊，而被告竟未讓原告有任何解釋申辯
陳述意見之機會，即於101年9月18日寄發原處分。而由上情
可知，原告並非在法定期限內未曾申報登記，而係因當時登
錄系統未有更正作業之設計。又本件逾期申報登錄情事，是
被告所屬承辦人員因對承辦之專業知識有所不足，造成錯誤
之行政指導，實不可歸責於原告，並進而裁罰原告，原告並
無故意、過失。原處分顯已違反「誠實信用」、「信賴保護
」原則。
3.縱如被告答辯稱係臺中市其他地政事務所人員告知原告之登
記助理員錯誤訊息，以致原告於101年8月29日撤銷原申報登
錄案件，並非被告所屬人員所為云云。惟對人民而言，政府
是一體，原告及登記助理員信任臺中市政府轄下各地政事務
所人員告知之事項，進而作為行止之依據，乃屬善意無過失
，被告實無諉過卸責之餘地。故本件如有逾期申報登錄之情
事，亦是可歸責於行政機關人員。
4.按期待可能性原則已逐漸被認為係公法上獨立之原則，具有
憲法層次之效力，基此原則，所有國家行為（包括立法），
對於人民而言，必須具有期待可能性；如依當時之客觀事實
，無法期待當事人遵守規範，則該規範即不具期待可能性。
有關不動產成交案件實際資訊申報登錄裁罰事宜，亦適用此
原則，業經法務部102年5月3日法律字第10100132220號解釋
在案。本件原告原已於合法期間內完成申報登錄手續，然卻
因被告所屬人員之告知申報有瑕疵而撤銷申報，已如前述。
在新的實價登錄制度上路之初，對相關規定之解釋，承辦人
員見解不一，造成對申報登錄內容之審查標準不一，致原告
無所適從，將原來已申報且嗣後證明為正確內容之登錄案件
，依被告承辦人員錯誤之指導而先行撤回，從而原告對如何
能在期限內正確申報登錄，實有前述期待可能性原則之適用
。
㈢實價登錄制度之立法目的，乃在推動不動產交易價格資訊透
明化，建立不動產交易實價登記制度；建置可靠透明的不動
產交易價格資料庫，而非以裁罰申報義務人（地政士）為目
的，且不動產實價登錄係於101年8月1日始實施，為避免申
報義務人未注意相關規定而逾期申報登錄，主管機關於新制
甫上路實施期間，有設立預警制度之義務，亦即對將要逾期
之申報登錄案件，應主動以書面或電話通知。本件被告明知
於本件申報登錄最後期限為101年9月5日，且曾有申報登錄
後因故撤銷之情形，其卻未於期限前對原告為預警之通知，
而蓄意等待逾期申報首日才緊急以電話通知原告至該所申報
登錄，又於事後未依行政程序法第39條規定以書面通知原告
到所陳述意見，即逕行裁罰處分，而使平日奉公守法的原告
成為實價登錄新制上路首位被裁罰之地政士，被告之行政行
為顯有悖行政程序法第8條所規定行政行為應以誠實信用之
方法為之的規定，其裁罰之行政處分依法應予以撤銷。
㈣原處分係於101年9月17日作成，其處分主旨記明「貴地政士
因違反地政士法第26條之1第1項規定，依同法第51條之1及
臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第2點規定
處新臺幣3萬元整罰鍰，並限於收到本裁處書次日起15日內
申報登錄不動產買賣成交案件實際資訊，屆期仍未據實申報
登錄，將按次處罰至完成為止。」亦即原處分除裁罰原告3
萬元之罰鍰外，並要求原告應在其限定之期日內申報登錄不
動產買賣成交案件之實際資訊。惟原告在101年9月6日即已
向被告申報登錄，此為兩造所不爭之事實，則原處分中有關
後段諭令原告應在其所限定之期限內另為實價登錄之部分，
乃無所據並無必要之行政處分，原處分此部分亦屬違法不當
等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：
㈠按地政士法第3條規定：「本法所稱主管機關：在中央為內
政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣市政府。」
惟就違反同法第26條之1第1項規定，地政士違反不動產成交
案件實際資訊申報登錄之義務者，對於申報登錄逾期裁罰之
行政處分，前經臺中市政府101年8月13日府授地價二字第10
101377181號公告，統一委由臺中市各地政事務所辦理。故
被告就本案受委任事項所為行政處分，均屬有據。
㈡不動產成交案件實際資訊登錄制度依行政院101年6月27日院
臺建字第101135254號令自101年8月1日施行，其主要規範在
於辦竣不動產買賣移轉登記或簽訂租賃契約書後一定期限內
，向主管機關申報登錄不動產買賣成交案件實際資訊，所稱
一定期限依平均地權條例第47條、地政士法第26條之1及不
動產經紀業管理條例第24條之1規定為30日，即申報義務人
如有上開買賣移轉登記，未於辦竣登記30日內辦理實價登錄
，即屬違反規定。系爭買賣登記案件於101年8月6日登記完
畢，原告為受託辦理案件之地政士，依地政士法第26條之1
規定，應於登記完畢30日內，即101年9月5日前，完成不動
產成交案件實際資訊申報登錄，而原告確未於申報期限屆滿
前完成申報登錄，此為兩造不爭之事實。被告依地政士法第
26 條之1第1項、第51條之1規定及臺中市政府處理違反地政
士法事件統一裁罰基準第2點規定之附表類別丁規定，處原
告罰鍰3萬元，依法有據。
㈢原告主張本件因被告所屬承辦人員對新法令之施行一知半解
，以致對於原告第1次申報登錄之內容進行審查後，誤認原
告就車位申報登錄之內容有錯，而通知原告應撤回原申報登
錄案件乙節。惟參照內政部101年9月7日台內地字第1010296
604號函略以：「……依實價登錄制度之立法意旨觀之，主
管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主
管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資
料之正確性，尚非實質審查……」意旨，被告對申報人申報
登錄資料並無實質審查之義務，故被告在申報期限屆滿前，
不會也無需去做申報案件內容之審查及通知申報人是否申報
錯誤，換言之，主管機關係於申報人完成申報登錄後，俟登
錄之內容轉入被告系統內，方進行抽查核對登錄資料正確性
之後續作業，而非審認登錄資料正確性與否，始准轉入申報
登錄資料。而原告並未提出證據以證明其上開可歸究於被告
所屬承辦人員及有通知原告撤回等主張屬實，故其所述顯係
推卸之詞。
㈣另本件因於101年9月6日經系統檢核出原告系爭買賣登記案
件尚未申報，被告即於同日去電原告事務所告知實價登錄申
報逾期時，原告之助理員電話中回覆因至其他地政事務所櫃
檯詢問登錄方式及相關疑義時，他所承辦人員告知其登錄方
式有誤，致原告之助理員於101年8月29日辦理撤銷申報，而
後未於申報屆滿日（即101年9月5日）前申報，經被告於同
年9月6日告知該助理員逾期未申報時，該助理員始於同年9
月6日辦理申報。依內政部不動產成交案件實際資訊申報登
錄作業手冊第二章第三節規定「申報登錄後之撤銷更正作業
」內容略以：「……原申報內容有誤須更正者，申報人於該
案件申報登錄期限內，得採網際網路或臨櫃方式撤銷原申報
登錄資訊，並重新依本章第一節及第二節方式辦理。案件經
撤銷後，申報義務人未於原申報登錄期限內重新申報登錄者
，視為逾期未申報。……」是以，本案撤銷申報後，原告確
未重新辦理申報。
㈤關於被告之上級機關臺中市政府依行政程序法第15條第1項
規定，將「成交案件實際資訊之申報登錄」逾期裁罰業務委
任被告辦理，所稱「依法規」之部分，說明如下：
1.所稱「依法規」係指平均地權條例第47條第4項、地政士法
第26條之1第2項及101年6月6日公布之「不動產成交案件實
際資訊申報登錄及查詢收費辦法」第6條規定：「……成交
案件實際資訊之申報登錄，由直轄市、縣（市）主管機關或
委任所屬機關辦理」其中所稱「成交案件實際資訊之申報登
錄」包含受理申報收件、抽查申報案件、申報登錄逾期裁罰
等，並辦理公告在案。
2.地政士法第3條規定：「本法所稱主管機關：在中央為內政
部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
」臺中市政府組織自治條例第6條規定：「本府設下列各局
、處、委員會：……十九、地政局。……各局、處、委員會
之組織規程，由本府另定之。」第7條規定：「本府必要時
，得設所屬二級機關；其組織規程另定之。」第14條第1項
規定：「本府分層負責明細表由本府定之。」臺中市政府地
政局組織規程第8條規定：「本局下設地政事務所，其組織
規程另定之。」臺中市各地政事務所組織規程第1條規定：
「本規程依臺中市政府地政局組織規程第8條規定訂定之。
」均有明文規定。又不動產成交案件實際資訊申報登錄及查
詢收費辦法第1條規定：「本辦法依平均地權條例第47條第7
項、地政士法第26條之1第5項及不動產經紀業管理條例第24
條之1第6項規定訂定之。」可知此辦法屬法規命令，參酌法
務部93年10月14日法律字第0930039555號函意旨，所稱「法
規」，抽象而言，可包括法律、法律具體授權之法規命令、
法律概括授權之法規命令、自治條例、依法律或自治條例授
權訂定之自治規則及依法律或中央法規授權訂定之委辦規則
。是以本件違反地政士法案件之主管機關為臺中市政府，其
依上開分層負責明細表由臺中市政府地政局辦理，而臺中市
各地政事務所係臺中市政府之下級機關，臺中市政府依上開
法規將其權限之一部分委任下級機關即被告，辦理「成交案
件實際資訊之申報登錄」業務，洵屬有據。
3.至於「成交案件實際資訊之申報登錄」是否包含申報登錄逾
期裁處，依內政部101年6月27日內授中辦地字第1016651105
號函意旨，係包含裁處，並得委任所屬機關裁處，本案亦經
臺中市政府以101年8月13日府授地價二字第10101377181號
公告在案。臺中市轄內共計有10個地政事務所，不動產之買
賣移轉登記業務按其標的所屬行政區由所轄地政事務所辦理
，係屬臺中市政府之下級機關，尚無疑義。本件原告辦理上
開買賣移轉登記業務，因原告未於辦峻所有權登記30日內向
主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，衍生違反
地政士法第26條之1規定，經被告依同法第51條之1規定處以
罰鍰，依法並無不合。
㈥有關臺中市政府101年8月13日府授地價二字第10101377181
號公告「委任本市所轄各地政事務所辦理不動產成交案件實
際資訊申報登錄部分業務」，嗣於101年8月31日修正臺中市
政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準，其中第四點(一)
：「發現有本法第49條、第50條、第51條、第51條之1及本
辦法第11條之事件，由本府作成處分，並將該處分書依行政
程序法規定送達受處人，俾受處分人繳納罰鍰或履行一定行
為義務。」，茲就前開授權地政事務所辦理申報登錄逾期裁
罰業務，是否已依統一裁罰基準收回授權而由臺中市政府自
行裁罰？或由仍授權地政事務所裁罰？該統一裁罰基準為指
導各地政事務所之基準？抑由地政事務所以市府名義裁罰?
目前該授權是否仍屬有效？等補充說明如下：
1.目前申報登錄逾期裁罰，依臺中市政府101年8月13日府授地
價二字第10101377181號公告內容，原即係委任臺中市所轄
各地政事務所辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄「部分
」業務，其包含「申報登錄逾期裁罰」，非指「申報登錄逾
期裁罰」全委任地政事務所裁罰，臺中市政府亦有「申報登
錄逾期裁罰」權利，例如：設立於臺中市之地政士，至外縣
市辦理買賣登記送件，逾期未申報登錄者，由該縣市移至臺
中市辦理裁罰，目前已辦理裁罰4件。
2.另查101年8月31日修正臺中市政府處理違反地政士法事件統
一裁罰基準第四點(一)所載「由本府作成處分」，其係地政
士法之主管機關，於直轄市為直轄市政府，而上開基準係依
地政士法訂定之行政規則，而臺中市政府再依行政程序法第
15條第1項委任所屬下級機關(地政事務所)執行，地政事務
所當得執行本項業務。
3.該統一裁罰基準係行政規則，本得指導所屬機關，地政事務
所依上開臺中市政府受任處理「申報登錄逾期裁罰」業務。
該基準所稱由本府作成處分，並非指只需以「臺中市政府」
名義作成處分。基於組織高權及機關一體，本案既經臺中市
政府依法委任被告處理，被告以「臺中市大里地政事務所」
名義為之，洵非無據。至目前(102年10月9日)為止，上開委
任地政事務所辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄「部分
」業務並未撤銷或重新公告，亦即該授權仍屬有效等語，資
為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：被告是否為地政士法第51條之1規定之有權裁
罰機關？原告就違反地政士法第26條之1第1項規定之行為有
無故意或過失？被告原處分既認原告已於101年9月6日完成
系爭買賣登記案申報登錄，又限期於收受裁處書次日起15日
內登錄不動產買賣交案件實際資訊，其認事用法有無違誤？
五、經查：
㈠按「本法所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄
市政府；在縣（市）為縣市政府。」、「（第1項）地政士
應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關
申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。（第2項）前項申
報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦
理。」、「地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3
萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應
按次處罰。」地政士法第3條、第26條之1及第51條之1定有
明文。次按「不動產買賣案件應由權利人申報登錄土地及建
物成交案件之實際資訊，權利人有數人時，得會同申報或協
議由1人申報。但有下列情形之一者，權利人免予申報：一
、買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
」、「（第1項）買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及
內容如下：一、交易標的：登記收件年字號、建物門牌、不
動產標示、交易筆棟數等資訊。二、價格資訊：房地交易總
價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、
車位總價、有無管理組織、交易日期等資訊。三、標的資訊
：土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現
況格局等資訊。（第2項）前項第2款交易總價如係土地與建
物分別計價者，應分別登錄；合併計價者，應登錄房地交易
總價。」、「前3條成交案件實際資訊之申報登錄，由直轄
市、縣（市）主管機關或委任所屬機關受理。」、「（第1
項）權利人、地政士或經紀業，應於買賣完成移轉登記後30
日內，填具不動產成交案件實際資訊申報書，向主管機關或
使用電子憑證以網際網路方式申報登錄。（第2項）權利人
屆期未申報登錄，應依平均地權條例第81條之2規定，於接
獲逾期申報通知書後15日內申報登錄；屆期未申報登錄，應
按次處罰並限期於15日內申報登錄，至完成申報登錄為止。
（第3項）地政士或經紀業屆期未申報登錄，應分別依地政
士法第51條之1或不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款
及第2項規定，於接獲裁處書及限期申報通知書後15日內申
報登錄；屆期未申報登錄，應按次處罰並限期於15日內申報
登錄，至完成申報登錄為止。」不動產成交案件實際資訊申
報登錄及查詢收費辦法第2條第1項第1款、第3條、第6條及
第8條定有明文。復按臺中市政府處理違反地政士法事件統
一裁罰基準第2點規定：「本府處理違反本法及本辦法第11
條事件，統一裁罰基準如附表。」附表類別丁規定：「違規
事件：一、地政士未於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30
日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
；法條依據（地政士法）：第26條之1、第51條之1、……。
；統一裁罰基準（新臺幣：元）：第1次查獲處新臺幣3萬元
罰鍰，並以書面通知限期於15日內申報登錄。……。」
㈡再按臺中市政府101年8月13日府授地價二字第10101377181
號公告：「主旨：公告臺中市政府委任本市所轄各地政事務
所辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄部分業務。……。
公告事項：一、臺中市各地政事務所辦理『……、申報登錄
逾期裁罰』等不動產成交案件實際資訊申報登錄業務。……
」又內政部101年9月7日台內地字第1010296604號函說明二
略以：「……依實價登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對
申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主管機關係
於申報人完成申報登錄後，方進行抽查核對登錄資料之正確
性，尚非實質審查，……。」不動產成交案件實際資訊申報
登錄作業手冊第2章第3節「申報登錄後之撤銷更正作業」內
容略以：「……，原申報內容有誤須更正者，申報人於該案
件申報登錄期限內，得採網際網路或臨櫃方式撤銷原申報登
錄資訊，並重新依本章第1節及第2節方式辦理。案件經撤銷
後，申報義務人未於原申報登錄期限內重新申報登錄者，視
為逾期未申報。……。」，內政部101年6月27日內授中辦地
字第1016651105號函說明四略以：「不動產經紀業、地政士
及權利人違反申報登錄相關規定時，應分別依『不動產經紀
業管理條例第29條第1項第2款』、『地政士法第51條之1』
及『平均地權條例』第81條之2規定予以處罰，其裁處機關
依上開規定，不動產經紀業由所在地直轄市或縣（市）主管
機關為之；開業地政士由核發開業執照之直轄市或縣（市）
主管機關為之；權利人由申報登錄標的所在地直轄市或縣（
市）主管機關為之；直轄市或縣（市）主管機關亦得委任所
屬機關裁處。該裁處是否委任，事涉地方主管機關自治權責
，由直轄市或縣（市）主管機關本於職權自行定之。」（見
本院卷第96頁）。此均屬主管機關本於職權所作之解釋，亦
無違法律規定，自可引用。
㈢本件原告於101年8月3日代理申辦被告收件字號里普資13757
0號買賣登記案件，業於101年8月6日登記完畢，依地政士法
第26條之1第1項規定，原告應於買賣受託案件辦竣所有權移
轉登記30日內，即101年9月5日以前，向主管機關申報登錄
土地及建物成交案件實際資訊，惟經被告於101年9月6日即
申報期限屆滿之次日查詢申報情形時發現系爭買賣登記案件
未於申報期限內登錄，違反上開地政士法第26條之1第1項規
定，乃依同法第51條之1及臺中市政府處理違反地政士法事
件統一裁罰基準第2點規定，以原處分裁處原告罰鍰3萬元整
，並限期於收受裁處書次日起15日內登錄不動產買賣成交案
件實際資訊等情，有該件買賣土地登記申請書（已載明核定
、登簿及校簿）、被告機關101年9月17日字第1010011870號
處理違反地政士法事件裁處書及限期申報通知書（編號：10
1B00000000）附卷可稽（見本院卷第33頁、第44頁），堪信
真實，核亦無違規定。
㈣原告雖主張依地政士法第26條之1第2項規定：「前項申報受
理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
」另內政部所頒定之不動產成交案件實際資訊申報登錄及查
詢收費辦法第6條規定：「前3條成交案件實際資訊之申報登
錄，由直轄市、縣（市）政府主管機關或委任所屬機關受理
。」可知臺中市政府僅可將受理成交案件實際資訊申報登錄
之權限委任其轄下各地政事務所執行，並不得將專屬於臺中
市政府得以裁罰地政士之權限一併授權予各地政事務所。再
依臺中市政府於101年8月31日修正通過之「臺中市政府辦理
違反地政士法事件統一裁罰基準」第4點明確規定「本府處
理違反本法及本辦法之程序如下：（一）發現有本法第49條
、第50條、第51條、第51條之1及本辦法第11條之事件，由
本府作成處分，並應將該處分書依行政程序法規定送達受處
人，俾受處分人繳納罰鍰或履行一定義務。……」可知，臺
中市政府對於地政士有違反地政士法第51條之1規定之事件
，當由臺中市政府以自己之名義對受處分之地政士進行裁罰
，而非得以授權予其所屬之地政事務所進行裁罰處分，本件
被告依上開臺中市政府所頒訂之單行法規亦無本件之裁罰權
。原告已於101年8月22日即依地政士法第26條之1第1項規定
之30日期限內，主動向被告申報登記系爭買賣案之成交案件
實際資訊。詎料被告所屬承辦人員卻以電話告知實價登錄因
新政上路，申報細節及電腦程式設計未臻完善，原告前揭申
報內容漏載車位之門牌及坐落建物建號等相關資訊，經被告
審認申報內容有未盡完備之處，須先行撤回再重新申報等語
。而其承辦人員亦答覆因目前之申報程式系統仍未提供更正
申報內容之設計，原告僅能先撤銷申報後再重新申報等語，
原告依其指示於101年8月29日先行撤銷原申報，並以電話詢
問該承辦人員如何正確申報登錄車位資訊，但該承辦人員僅
回覆：電話中說明甚為複雜，來所後再面教如何申報等語。
嗣因原告事務繁忙，且誤以為申報最後期限應為101年9月6
日，故擬於該日再辦理申報，詎於101年9月6日上午被告所
屬承辦人員才通知原告因逾期申報將受裁罰，原告立即前往
被告處重新辦理申報。詎料，該承辦人員所教導之所謂正確
車位申報內容，竟與原告之前撤銷之原申報內容完全一模一
樣，原告至此才發現車位部分之申報內容根本毋需填寫門牌
及坐落建物建號等資訊，而被告竟未讓原告有任何解釋申辯
陳述意見之機會，即於101年9月18日寄發原處分。原告於10
1年9月6日即已向被告機關申報登錄，原處分中後段諭令原
告應在其所限定期限內另為實價登錄部分，乃無所據並無必
要之處分，此部分亦屬違法不當云云。
㈤經查被告已否認其所屬承辦人員以電話告知須先行撤回再重
新申報等情，原告雖主張其先後兩次申報內容完全相同，即
可明證云云。惟查經比對兩次申報書，仍有相當大之差異。
即原告於101年8月22日第1次申報書序號第0003號申報書，
申報代理人欄姓名地址統一編號及聯絡電話等項目全然未填
載，權利人欄之地址載係「臺中市○○區○○路○○○號」
交易日期載係「101年7月30日」（見本院卷第118頁），其
第2次101年9月6日序號第0022號申報書，申報代理人欄已載
明「姓名劉育樺，地址臺中市○○○路000號，統一編號及
聯絡電話亦俱予填載」，權利人欄地址則載「臺中市○○區
○○路0段000號8樓」交易日期則載「101年7月23日」（見
本院卷第119頁），則兩者其登載內容已有不同，何謂完全
相同？原告持以證明被告所屬承辦人員以電話告知須先行撤
回再重新申報等情，自難置信。本件系爭買賣登記案件，業
於101年8月6日登記完畢，有該「土地登記申請書」登簿欄
載明登簿時間甚明（見本院卷第33頁背面），依地政士法第
26條之1第1項規定，原告本應於買賣受託案件辦竣所有權移
轉登記30日內，即101年9月5日以前，向主管機關申報登錄
土地及建物成交案件實際資訊，乃原告遲至101年9月6日始
向被告申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，亦有該申報
書附卷可稽（見本院卷第119頁），本件原告確有違反地政
士法第26條之1第1項規定甚明。原告既未依限完成申報，即
難謂無過失。
㈥按地政士法第26條之1第2項規定「前項申報受理登錄成交案
件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。」第5項規定
「第1項登錄資訊類別、內容與第3項提供之內容、方式、收
費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」
，「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」第
6條規定「前3條成交案件實際資訊之申報登錄，由直轄市、
縣（市）主管機關或委任所屬機關受理。」似未就裁罰部分
明文訂定得委任所屬機關受理。但依內政部101年6月27日內
授中辦地字第1016651105號函說明四略以：「不動產經紀業
、地政士及權利人違反申報登錄相關規定時，應分別依『不
動產經紀業管理條例第29條第1項第2款』、『地政士法第51
條之1』及『平均地權條例』第81條之2規定予以處罰，其裁
處機關依上開規定，不動產經紀業由所在地直轄市或縣（市
）主管機關為之；開業地政士由核發開業執照之直轄市或縣
（市）主管機關為之；權利人由申報登錄標的所在地直轄市
或縣（市）主管機關為之；直轄市或縣（市）主管機關亦得
委任所屬機關裁處。」（見本院卷第96頁），已如前述。故
臺中市政府101年8月13日府授地價二字第10101377181號公
告：「主旨：公告臺中市政府委任本市所轄各地政事務所辦
理不動產成交案件實際資訊申報登錄部分業務。……。公告
事項：一、臺中市各地政事務所辦理『……、申報登錄逾期
裁罰』等不動產成交案件實際資訊申報登錄業務。……」（
見本院卷第95頁）即難謂無據。而101年8月31日修正「臺中
市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準」第4點固規定
：「本府處理違反本法及本辦法之程序如下：㈠發現有本法
……第51條之1及本辦法第11條之事件，『由本府作成處分
』，並將該處分書依行政程序法規定送達受處（分）人，俾
受處分人繳納罰鍰或履行一定行為義務。」（見本院卷第10
5頁）。惟業據臺中市政府102年10月9日府授地價二字第102
0192908號函復本院「二、有關目前申報登錄逾期裁罰，依
本府101年8月13日府授地價二字第10101377181號公告內容
，原即係委任本市所轄各地政事務所辦理不動產成交案件實
際資訊申報登錄『部分』業務，參依內政部101年6月27日內
授中辦地字第1016651105號函意旨係包含裁處並得委任所屬
機關裁處，其包含『申報登錄逾期裁罰』。惟其非指『申報
登錄逾期裁罰全委任地政事務所裁罰。本府亦有『申報登錄
逾期裁罰』權利，例如：設立於臺中市之地政士，至外縣市
辦理買賣登記送件，逾期未申報登錄者，由該縣市移至臺中
市辦理裁罰，目前已辦理裁罰4件。三、另查101年8月31日
修正臺中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第四點
㈠所載『……由本府作成處分……』，其係地政士法之主管
機關，於直轄市為直轄市政府，而上開基準係依地政士法訂
定之行政規則，而本府再依行政程序法第15條第1項委任所
屬下級機關（即地政事務所）執行，地政事務所當得執行本
項業務。四、該統一裁罰基準係行政規則，本得指導所屬機
關，地政事務所依上開本府受任處理『申報登錄逾期裁罰』
業務。該基準所稱由本府作成處分，並非指只需以『臺中市
政府』名義作成處分，本案既經本府依法委任大里地政事務
所處理，被告以『臺中市大里地政事務所』名義作成處分，
循（洵）屬有據。五、至目前（102年10月9日）為止，上開
委任地政事務所辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄『部
分』業務，並未經本府撤銷或重新公告。」（函文附本院卷
102年10月9日言詞辯論筆錄之後），已足見臺中市政府對
101年8月13日府授地價二字第10101377181號公告，委任所
轄各地政事務所辦理不動產成交案件實際資訊申報登錄「部
分」業務，係包含裁處並得委任所屬機關裁處，其包含「申
報登錄逾期裁罰」，並未因臺中市政府101年8月31日修正臺
中市政府處理違反地政士法事件統一裁罰基準第四點㈠所載
「……由本府作成處分……」，而有收回授權，該項基準規
定係就於臺中市登錄之地政士到外縣市執業等情形所為之規
定。該項授權亦使事權統一，有助行政效力之便。原告主張
上開授權公告，已因臺中市政府101年8月31日修正臺中市政
府處理違反地政士法事件統一裁罰基準而收回授權，本件被
告不得逕予裁處云云，自非可採。原告又主張對將要逾期之
申報登錄案件，應主動以書面或電話通知，惟法規實施，為
利新制推展，固每有宣導之舉，但並無每件提醒之義務，原
告此項主張並無依據。原告另主張本件裁處之依據為地政士
法第51條之1，該條係規定於地政士法「第五章獎懲」內，
亦即第51條之1規定之裁罰處分在法律性質上乃屬於對地政
士之懲戒，而依同法第45條規定地政士之懲戒事項應由直轄
市或縣（市）政府依法設立之地政士懲戒委員會處理之，而
其交付懲戒程序應依同法第46至48條規定辦理云云。惟依平
均地權條例第47條第2項規定：「權利人應於買賣案件辦竣
所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成
交案件實際資訊。」同條第3項規定：「前項買賣案件，有
下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊。㈠
買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。㈡
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定
委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。」
同法第81條之2規定：「違反第47條第2項規定，經主管機關
限期改正而未改正者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰
，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」足見該裁罰
處分，於未委任地政士或委由不動產經紀業居間或代理成交
者，係對權利人裁罰，亦即該裁罰對象，係包括地政士、不
動產經紀業者、或權利人均可能在內，已見其係一般性質之
行政罰。而依地政士法第五章規定關於地政士之懲戒處分，
依同法第43條第1項規定：「地政士之懲戒處分如下：一、
警告。二、申誡。三、停止執行業務2月以上2年以下。四、
除名。」同法第44條規定：「地政士違反本法規定者，依下
列規定懲戒之：……」其中並未明列同法第51條之1，依同
法第44條規定懲戒事項及方式，其事項主要為違背地政士倫
理規範或違反地政士公會章程情節重大者（同條第2款）、
違反相關管理辦法（同條第3款）、地政士名簿登載、事務
所設立遷移、註銷登記、應自己處理受託事務、標明標收費
準、業務紀錄簿、誠實責任等（同條第1款），足見懲戒事
項，主要係為地政士執行業務違背地政士倫理規範、違反地
政士公會章程情節重大、違反相關管理辦法及相關業務準則
。而同法第51條之1，其所違反申報土地及建物成交案件實
際資訊，不限地政士，於未委任地政士之情形，或係不動產
經紀業者，或係權利人本人，與地政士懲戒事項並不相同，
原告該主張，亦非可採。
㈦原告另主張於101年9月6日即已向被告機關申報登錄，原處
分中後段諭令原告應在其所限定期限內另為實價登錄部分，
乃無所據並無必要之處分，此部分亦屬違法不當云云。經查
原處分書係被告於101年9月18日以里地三字第1010011870號
函送原告，而於101年9月20日送達，分別有該函及送達證書
附卷可稽（見本院卷第44頁、第45頁），而本件原告確於10
1年9月6日向被告機關補辦申報登錄（申報書序號中101表示
101年0906表示9月6日）無訛，有該申報書附卷可證（見本
院卷第119頁）。惟依地政士法第51條之1規定：「地政士違
反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下
罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。」已見係
裁處罰鍰「並」限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。故
該限期申報補正之通知，具有令其維持補正之狀態之意涵。
防止申報人於裁罰之後，任意再撤回原補申報，以免受理申
報機關將無從逕據以「按次裁罰」。本件原告原於申報期限
內申報，嗣即有撤回申報之舉，尚未再於期限內補報（縱其
再補申報內容有不盡相同，已如前述，但其得隨時撤回，可
見一斑），足見其維持補正狀態，非無必要。而於申報人而
言，則既已補報，無須再依限申報補正，不增其作為義務，
如不再予撤回申報，亦無另受裁罰之虞。故而，雖原告於本
件裁罰之前，已補申報無訛，但依法規定「並限期改正；屆
期未改正者，應按次處罰。」核尚無不合。
㈧綜上所述，原告之主張俱無可採，本件被告以系爭買賣登記
案件未於申報期限內登錄，違反地政士法第26條之1第1項規
定，被告依同法第51條之1及臺中市政府處理違反地政士法
事件統一裁罰基準第2點規定，以原處分裁處原告罰鍰3萬元
整，並限期於收受裁處書次日起15日內登錄不動產買賣成交
案件實際資訊，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，
原告訴請予以撤銷，核無理由，應予駁回。兩造其餘主張陳
述及舉證，於結論並無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條
第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
臺中高等行政法院第四庭
審判長法官 王 茂 修
法 官 許 武 峰
法 官 詹 日 賢
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表
明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須
按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表
明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情
形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：得不委任律師為訴訟
代理人之情形
所 需 要 件
（一）符合右列情形
之一者，得不
委任律師為訴
訟代理人
1.上訴人或其法定代理人具備律師資
格或為教育部審定合格之大學或獨
立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其法定代
理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其法定代
理人具備專利師資格或依法得為專
利代理人者。
（二）非律師具有右
列情形之一，
經最高行政法
院認為適當者
，亦得為上訴
審訴訟代理人
1.上訴人之配偶、三親等內之血親、
二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者
。
3.專利行政事件，具備專利師資格或
依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關
、公法上之非法人團體時，其所屬
專任人員辦理法制、法務、訴願業
務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例
外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所
示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 102 年 10 月 23 日
書記官 林 昱 妏
資料來源：
臺中高等行政法院裁判書彙編（102年版）第 540-563 頁