訴願決定書

臺北市政府 113.03.14. 府訴二字第1126086947號訴願決定書訴願人 ○○○
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國 112年11
月2日北市地權字第1126026968號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
原處分機關接獲民眾陳情反映，訴願人未具仲介證照違規帶看臺北市文山
區○○街○○巷○○號○○樓房屋（下稱案址建物），涉有未經許可從事
仲介業務之情事，經查得訴願人以屋主名義於○○網站刊登不動產租屋廣
告（物件編號：R14483041，下稱系爭廣告A），然訴願人非案址建物所有
權人。復經查詢內政部不動產服務業作業系統，查得訴願人為○○有限公
司（下稱○○公司）之負責人及該公司之租賃住宅管理人員，原處分機關
為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租代管業務，以民國（下同）
112年6月8日北市地權字第 11260128831號函（下稱112年6月8日函）請○
○公司就系爭廣告A未註明租賃住宅服務業名稱提出說明，○○公司以112
年6月27日○○字第110062701號函陳述意見略以，經屋主授權委託並協助
刊登○○網站，僅辦理房屋出租事宜，並無收取任何報酬及其他佣金，僅
單純以個人名義協助幫忙，並提供案址建物所有權人委託書，該委託書之
受託人為訴願人，並非○○公司；其間，原處分機關另查得訴願人以屋主
名義於○○網站刊登不動產租屋廣告（物件編號：R14524974、R14525039
，下稱系爭廣告B及系爭廣告 C），且訴願人於107年起至112年7月15日止
，於○○網站累計刊登 250則租屋廣告，乃以112年8月15日北市地權字第
1126018263號函（下稱112年8月15日函）通知訴願人於文到 7日內提出說
明；惟訴願人未提出說明，原處分機關復於112年9月20日電請訴願人儘速
提供書面說明，然其仍未提出說明。嗣原處分機關審認訴願人未經許可經
營不動產經紀業，卻以其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告，並留有其
聯繫電話，從事不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7
條規定，乃依同條例第32條第 1項規定，以112年11月2日北市地權字第11
26026968號裁處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同）10萬元罰鍰，
並立即禁止以個人名義經營不動產經紀業。訴願人不服原處分，於 112年
12月18日經由原處分機關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件原處分機關雖查告原處分送達日期為112年11月7日，惟查郵局
並未依送達證書記載之臺北市文山區○○街○○段○○巷○○號○○
樓地址寄送，而以臺北市內湖區○○路○○段○○號為寄送地址，並
寄存於○○郵局，有本府法務局公務電話紀錄及原處分機關送達證書
影本附卷可稽，則原處分送達難謂合法；又訴願人於訴願書記載其於
112 年12月13日知悉原處分，是本件並無訴願逾期問題，合先敘明。
二、按不動產經紀業管理條例第 1條規定：「為管理不動產經紀業（以下
簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產
交易市場健全發展，特制定本條例。」第 3條規定：「本條例所稱主
管機關：……在直轄市為直轄市政府地政處（按：在本市已更名為地
政局）……。」第 4條規定：「本條例用辭定義如下：一、不動產︰
指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋
及其可移轉之權利。……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代
銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租
賃之居間或代理業務。……。」第5條第1項規定：「經營經紀業者，
應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……。」第 7條
第 1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記
，並加入登記所在地之同業公會後方得營業……。」第32條第 1項規
定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，
並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以
下罰鍰。」
內政部90年8月31日台（90）內中地字第9083624號函釋：「……『按
不動產經紀業管理條例（以下稱本條例）第4條第4款及第5款、第5條
、第32條分別規定……本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介
買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務
』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項
目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；
至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行
為。……。」
94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋：「……一、有關非不
動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各
直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀
業管理條例第32條之處罰要件；……並請參考下列行為態樣蒐集違法
事證……（一）從事不動產仲介業務之行為……2.未設有店面或辦公
室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法
，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開
進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。……7.代為收受不動產相
關之定金或開立定金收據者。…… 15.其他具有明顯經營仲介業務之
事證者。……」
三、本件訴願理由略以：訴願人公司有包租代管資格，協助大學老師之案
址建物出租，僅代為協助未收取任何費用；其他○○網站案源，均係
向臺北自來水事業處及臺北市政府財政局合法包租再轉租之案件；因
通訊地址有異動，未能收受相關送達資料，且112年9月中至11月初出
差不在臺灣，非故意放棄陳述意見之機會，請撤銷原處分。
四、查訴願人未經許可經營不動產經紀業，卻以其名義於網站刊登多筆不
動產租賃廣告，並留有其聯繫電話，有從事不動產仲介業務之事實，
有系爭廣告 A、系爭廣告B及系爭廣告C、○○公司112年6月27日○○
字第 110062701號函、案址建物相關部別列印資料、案址建物所有權
人委託書等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
五、至訴願人主張其公司有包租代管資格，案址建物僅代為協助未收取任
何費用；其他○○網站案源，均係合法包租再轉租之案件；因通訊地
址異動，未收受相關資料，且112年9月中至11月初出差不在臺灣，非
故意放棄陳述意見之機會云云。經查：
（一）按不動產經紀業管理條例第 1條所規範之立法意旨，在於不動產經
紀業影響房地交易市場之穩定與發展至鉅，涉及交易雙方當事人權
利義務重大，為健全管理機制，乃於該條例第 4條、第5條及第7條
等明定經營不動產經紀業，須以公司或商號之型態執行仲介等業務
，並應向主管機關申請許可及加入登記所在地之同業公會後方得營
業。又該條例第32條第 1項裁罰之行為主體，含有公司負責人、商
號負責人或行為人，倘以個人名義違反規定經營仲介業務者，即屬
以「行為人」身分違反該條之行政法上義務，仍符合該規定之行為
主體。復依內政部90年 8月31日台（90）內中地字第9083624 號函
釋意旨，仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行
為屬其特定業務項目，則可謂為不動產經紀業管理條例所稱經營仲
介業務者，而應受該條例之規範；再依內政部94年5月4日內授中辦
地字第0940724941號函釋意旨，未設有店面或辦公室，以看板、名
片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表
示、表徵；或對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產
買賣或租賃行為；代為收受不動產相關之定金或開立定金收據；或
其他具有明顯經營仲介業務之事證等，屬從事不動產仲介業務之行
為。
（二）查訴願人以屋主名義於○○網站刊登系爭廣告 A，然訴願人非案址
建物所有權人，有系爭廣告 A及案址建物相關部別列印資料等影本
在卷可憑。復查訴願人為○○公司之負責人及該公司之租賃住宅管
理人員，原處分機關為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租
代管業務，以112年6月8日函請○○公司就系爭廣告A未註明租賃住
宅服務業名稱提出說明，○○公司以 112年6月27日○○字第11006
2701號函陳述意見略以，經屋主授權委託並協助刊登○○網站，僅
辦理房屋出租事宜，並無收取任何報酬及其他佣金，僅單純以個人
名義協助幫忙，並提供案址建物所有權人委託書，該委託書之受託
人為訴願人，並非○○公司，有○○公司 112年6月27日○○字第1
10062701號函及案址建物所有權人委託書等影本附卷可稽。又依原
處分機關 113年1月8日北市地權字第1126029744號函所附訴願答辯
書事實二記載略以：「……查民眾提供之Line對話紀錄顯示訴願人
代收定金並仲介居間租賃及簽約事宜……然訴願人未經本局許可經
營不動產經紀業，即以個人名義刊登租屋廣告及從事仲介業務……
」可知訴願人就案址建物已有公開進行招攬不動產租賃、仲介居間
、簽約及代收定金等行為，依前揭規定及函釋意旨，應屬經營不動
產仲介業務行為。再查訴願人另以屋主名義於○○網站刊登不動產
租屋廣告（物件編號：R14524974、R14525039，即系爭廣告 B及系
爭廣告C），且訴願人於107年起至112年7月15日止，於○○網站累
計刊登 250則租屋廣告，訴願人未經許可經營不動產經紀業，卻以
其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告，並留有其聯繫電話，就特
定不動產公開進行招攬不動產租賃及代收定金等行為，依前揭規定
及函釋意旨，應屬經營不動產仲介業務行為，其有未經許可經營不
動產經紀業而從事不動產仲介業務之違規事實，堪予認定，其縱未
收取仲介費，仍不影響本件違規事實之成立。
（三）復查原處分機關就通知訴願人陳述意見之112年8月15日函雖未能提
出已合法送達之證明，惟依原處分機關上開訴願答辯書理由四記載
略以：「……（五） ……本局以112年8月15日函請訴願人就未經
許可經營不動產經紀業務涉違反不動產經紀業管理條例提出說明…
…該函寄至訴願人於112年6月27日回復本局函中所指之送達地址…
…本局遲至112年9月20日仍未接獲訴願人陳述意見資料，經承辦人
電話聯絡訴願人……其表示因連假接近來不及準備資料，承諾將在
10月初提供，本局提醒儘快提供資料，但迄至同年11月2日仍未接
獲訴願人提供相關資料說明……」是姑不論原處分機關陳述意見之
通知是否已合法送達，惟原處分機關業另以電話通知訴願人儘速陳
述說明，然訴願人仍未提出說明，尚難據此為對其有利之認定。
（四）另查訴願人檢附之3份契約影本，僅有1份為○○公司與臺北自來水
事業處簽訂房地使用契約，其餘 2份分別為訴願人與臺北自來水事
業處簽訂之房地使用契約、○○股份有限公司與臺北市政府財政局
簽訂之不動產租賃契約，是尚難據以即認訴願人曾刊登之不動產租
賃廣告均為○○公司經合法包租後再轉租而刊登之案件；原處分機
關亦於上開訴願答辯書理由四說明略以：「……（三）……檢視與
本市財政局簽訂之租賃契約，承租方為○○股份有限公司……非訴
願人所任職之○○，訴願人刊登契約所載標的之廣告應非屬從事包
租代管業務，而涉居間從事仲介業務事宜。訴願人所稱於○○刊登
之 250則廣告，均係向自來水公司及本府財政局合法包租再轉租之
案件，顯不足採……」訴願主張，不足採據。從而，原處分機關依
前揭規定，處訴願人法定最低額10萬元罰鍰及禁止其以個人名義經
營不動產經紀業，並無不合，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員連堂凱
委員張慕貞
委員王曼萍
委員盛子龍
委員洪偉勝
委員邱駿彥
委員郭介恒
委員宮文祥
中華民國 113 年 3 月 14 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
政法院提起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路10
1號）

地政 text_rotate_vertical 另存PDF print 友善列印

地政另存PDF 友善列印