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  • ○○股份有限公司因刊登不實廣告,違反公平交易法處分案 發文機關:行政院公平交易委員會
    發文字號:行政院公平交易委員會 89.06.13. (八九)公處字第099號處分書
    發文日期:民國89年6月13日
    被處分人:○○股份有限公司
    代 表 人:○○○
      右被處分人因刊登不實廣告,違反公平交易法事件,本會處分如左:
        主  文
    一、被處分人於「○○」房屋銷售廣告上,就建築物之用途、公共設施為
      虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第二十一條第一項規定
      。
    二、被處分人自本處分書送達之次日起,應立即停止前項虛偽不實及引人
      錯誤之表示。
        事  實
    一、本案民眾來函檢舉略以:渠等於八十五年十二月二十四日購買被處分
      人投資興建座落於基隆市七堵區「○○」○○、○○、○○、○○四
      戶,發現(一)建物用途為日用品零售,而非廣告所稱為一般住宅使
      用;(二)銷售廣告及附約之○○俱樂部之九洞迷你高爾夫果嶺、露
      天音樂廣場、巡山步道、露天觀景流泉、親子戲水池及俱樂部中多項
      設施與廣告圖說不符,且差異甚大,甚至沒有興建,顯有不實廣告之
      嫌。
    二、案經通知檢舉人於八十八年十二月二十九日來函補充說明,略以:
     (一)被處分人於銷售建物廣告專書上,將用途為日用品零售業之建物當
       作一般住宅銷售,如「○○/建築規劃/景觀設計/管理服務」廣
       告圖冊第六十三頁標示○○特區商業廣場中的大樓住宅區:「○○
       平面圖冊(2) 」第三十頁之大樓各層配置圖,將樓層裝潢成夾層住
       宅,並有家俱配置參考圖;被處分人於八十六年三月寄發一修正平
       面圖,將原圖之茶水間變更為廚房及浴室,將「日用品零售業」字
       樣除去。
     (二)被處分人於八十八年十二月十日寄發八十八年十二月二十六日召開
       第一次區分所有權人會議開會通知單,並檢附「○○社區管理規約
       」,第十六條管理準則:「一、店鋪區(X 區)管理準則……二、
       住宅區( A、S、U、V、B、E、F、H 區)管理準則……」,顯見使
       消費者誤認 S、V 區為住宅區;將此商業區包裝成住宅區,造成房
       屋稅過高,室內不足二十坪之空間,因土地區分為商業區,契稅高
       達七萬多元,別墅區六十坪僅二萬元,日後無法申請任何優惠貸款
       ,商業區與住宅區之水電費用不同,商業區之房屋稅、土地稅較住
       宅區高,將造成日常生活支出費用增加。
     (三)另外檢附○○俱樂部中之實景照片。
    三、案經通知被處分人於八十九年元月二十六日來函說明,略以:
     (一)「○○」社區 V 棟、 S 棟建照執照之建物用途為日用品零售,乃
       屬高標準高價值之商業大樓,而被處分人願意以此高水準之建物,
       依低標準低價位之一般住宅價額預售予承購戶,實則乃是被處分人
       基於優惠承購戶,此不待言。
     (二)當初本建案買賣合約書第九條第一項約定,即註明○○俱樂部產權
       歸屬被處分人所有,且由被處分人自行負責管業,而非屬區分所有
       權人的公共設施部分,換言之,被處分人自當有權以整體社區安全
       考量為大前提,依法為前開設施的調整;次有關本建案第一期基地
       之水土保持改善計劃送請基隆市政府依法嚴格審查計畫並獲准通過
       後,惟審查結論諭示被處分人須依前開計畫加做沈沙池及滯洪池等
       水土保持設施,以致前開基地剩餘面積不足興建九洞高爾夫果嶺;
       再者,就登山步道乙節析之,被處分人確依法基於整體社區安全考
       量為原則,因而將之改成安全管制邊界圍籬設施。
     (三)另檢附○○俱樂部各項設施之實景照片。
    四、又被處分人於八十九年二月二十九日到會陳述意見,其答辯內容略以
      :
     (一)本建案用地係屬丙種建築用地,取得用地時,已經開發完成,包括
       交通用地、林業用地、商業用地、住宅用地都已規劃完成,被處分
       人約於八十五年四月取得建造執照,並開始建造,於八十八年第一
       期完工,預計於八十九年三月交屋完畢。建案第一期已經完工之○
       ○、○○、○○特區(包括三十一戶商店街、十三戶別墅、一0二
       戶商業大樓S 、U、V棟)銷售狀況為六成。另外社區已於八十九年
       一月二十六日召開區分所有權人會議,而社區管理委員會已籌設,
       公共設施尚未驗收點交。本建案○○特區 V、S 棟第一層至第九層
       主要用途係日用品零售,但承購戶可自行做為住宅用。
     (二)系爭廣告企畫案經被處分人審核後,由○○公司製作並代銷,企劃
       內容廣告費用由本公司支付。至於廣告企劃案中標示「大樓住宅:
       創意空間三至四房,約二三坪」僅係表示承購戶可依自身需求裝潢
       ,做為住家、工作室或零售用。另外有關「○○」平面圖冊第三十
       頁之大樓各層配置圖,將樓層裝潢成夾層住宅,並有家俱配置參考
       圖等,僅係提供承購戶參考,且於右下角標示「本平面圖僅供參考
       」。
     (三)本建案開始建造後,因八十五年九月發生○○建案發生倒塌意外,
       主管機關對於山坡地水土保持嚴格要求,被處分人於○○俱樂部公
       共設施處,挖掘「沈沙滯洪池」,以維護住戶安全,所以高爾夫果
       嶺並未興建,惟其他公共設施都已去年完成,而社區住戶視為當然
       會員,免入會費,但須繳月費。
     (四)通常房屋貸款並無限制,若民眾有勞貸等特殊限制,本公司會幫助
       解決問題,另外房屋契稅是依工程造價課稅,而大樓造價多於別墅
       造價,故大樓用戶較高,此外房屋稅地價稅是依實際用途課稅分自
       用及營業用。
    五、被處分人於八十九年二月二十九日、四月二十一日來函提供系爭建案
      之使用執照申請書、土地使用計畫圖、地籍圖謄本影本各乙份,及○
      ○第一期水土保持變更計畫(核定本)影本。
    六、另經檢視系爭廣告鳥瞰圖戶外設施含有網球場、籃球場、半球體音樂
      台、音樂廣場、噴水池廣場、高爾夫果嶺、水池、流泉、巡山步道…
      …等,經本會於八十九年三月十七日實地調查結果,○○俱樂部戶外
      公共設施之九洞高爾夫果嶺及巡山步道確實未興建,而沉沙滯洪池、
      露天音樂廣場、露天觀景流泉、親子戲水池、籃球場及網球場之實景
      ,其中籃球場僅餘半場,無半球體音樂台,音樂廣場亦僅為台階式之
      空間,其規模顯無寫意圖之空曠;且完工後之設施與原寫意圖之格局
      與比例大小,幾無相同。
    七、檢舉人於八十九年四月二十六日來函補充說明,略以:
     (一)當初在購買簽約後曾有問及為何會有「日用品零售業」這幾個字眼
       及茶水間等設施,銷售人員以那沒有關係輕鬆帶過,直到辦理貸款
       過戶時,發現該住宅為商業用途之分類為日用品零售業,不能參加
       勞工貸款,稅負上亦無法享有任何優惠,被處分人完全不理不睬。
       ○○公司未將房屋不能辦理勞工優惠貸款之情形告知,致使負擔加
       重,且該房屋之契稅也不合理。
     (二)另房屋稅、地價稅亦因商業用途而提高,將來想賣,要繳稅也多,
       電力有分營業及非營業,檢舉人想買單純之住宅,為何要因被處分
       人之規劃及說明不清而承受衍生之錯誤及痛苦。
     (三)被處分人銷售時附件三之公共設施廣告圖,○○俱樂部少了許多東
       西,竟以土地產權為該公司所有,有權變更及地不夠等作為現況與
       廣告不符之理由,有違公平誠信原則。
    八、另被處分人於八十九年四月二十五、二十九日來函補充說明,略以:
     (一)被處分人於八十六年六月七日領得八五基府工管字第0六八號建照
       ,基地分為一二三五㎡之住宅區,五五00㎡商業區,其建地用途
       分別為鄉村住宅及日用品零售。其中大樓區建築物用途為日用品零
       售,地面層以上每層高度為四‧五公尺,但建築技術規則第二七條
       於八十六年四月九日內政部台(86)內營字第八六七二五0七號令修
       正,住宅各樓層不得超過三‧六公尺,故於建築法令上無法再變更
       為鄉村住宅使用。
     (二)有關房屋稅及地價稅依實際課稅原則,依其使用性質課徵其稅。房
       屋稅原用途不管為何,只要個人購買後戶籍遷入,並搬進居住即可
       向稅捐處申請房屋稅,依住家用稅率課徵,地價稅亦同,但地價稅
       申請人、配偶及未成年人子女申請自用住宅用地課徵地價稅,以一
       處為限。水電部分亦與一般住宅相同收費。
     (三)被處分人○○俱樂部佔基地面積可計分為:建物本身基地面積計四
       000米平方,戶外設施佔基地面積計四一五九點三六米平方,合
       計為八一五九點三六米平方(二四六八坪)。
     (四)○○俱樂部於八十五年八月九日領得建造執照,並於八十八年六月
       二十三日領得使用執照,基隆市政府於八十六年八月二日基府工管
        字第0六九四七八號函示,要求被處分人依台灣省政府八十六年
       五月二十六日農水字第一五六一八0號函,擬具水土保持計畫送審
       ,該俱樂部戶外設施基地上,因此需增設Y3及Y4滯洪池二座與Y3沉
       砂池一座,綜觀前述,變更俱樂部之戶外遊憩設施實非得已,絕無
       刻意欺瞞客戶情事。
    九、經電詢電力公司及自來水公司,據表示若申請為自用住宅,即以一般
      住宅之收費標準收取水電費用。
        理  由
    一、按公平交易法第二十一條第一項規定:「事業不得在商品或其廣告上
      ,或以其他使公眾得知之方法,對商品之價格、數量、品質、內容、
      製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者
      、製造地、加工者、加工地者,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵
      。」故事業於廣告上,對於商品之內容、用途為虛偽不實或引人錯誤
      之表示,即違反上開規定。
    二、有關建物用途非廣告所稱為一般住宅使用部分:
     (一)本案「○○/建築規劃/景觀設計/管理服務」建物廣告圖冊第十
       三、三十、六三頁皆標示○○特區為「大樓住宅」,而「平面圖冊
       (2) 」(介紹○○特區之外觀及平面配置圖)第三十頁之「大樓各
       層平面配置圖」,將樓層裝潢成樓中樓住宅使用,並有家俱配置參
       考圖,顯示被處分人所銷售之系爭建物為住宅大樓。然依建造執照
       與建物所有權狀所載及被處分人自承, 系爭建物(即○○特區V棟
       、S 棟)之使用用途為日用品零售,次按建築法第七十三條:「?
       …非經領得變更執照,不得變更使用」,且有關系爭建物用途之變
       更,依建築技術規則「建築設計施工編」第二十七條於八十六年四
       月九日內政部台 (86) 內營字第八六七二五0號令修正規定:「住
       宅、集合住宅等類似用途建築物依前項規定設計者,其地面一層樓
       層高度,不得超過四‧二公尺,其他各樓層高度均不得超過三‧六
       公尺」,故系爭建物樓高四‧五公尺,不符上開法條規定,無法變
       更為鄉村住宅,此被處分人亦坦承在案。系爭建物實際用途與廣告
       所載顯有不符,且嗣後亦無法變更與廣告所載相符。
     (二)查房屋究供「日用品零售」或「住家」使用,為承購戶決定購買與
       否之重要因素;綜觀被處分人所提出之廣告傳單及三本社區廣告專
       書,包括「○○/建築規劃/景觀設計/管理服務」、「○○平面
       圖冊」、「○○俱樂部」,均無提及系爭建物係供「日用品零售」
       使用,檢舉人無從知悉各層用途。又被處分人表示系爭建物乃屬高
       標準高價值之商業大樓,而被處分人願意以此高水準之建物,依低
       標準低價位之一般住宅價額預售予承購戶,實是被處分人基於優惠
       承購戶,況房屋稅、地價稅及水電費皆依實際使用用途課徵,並無
       損消費者權益;有關房屋稅及地價稅依實際課稅原則,依其使用性
       質課徵其稅。房屋稅只要個人購買後戶籍遷入,並搬進居住即可向
       稅捐處申請房屋稅,依住家用稅率課徵,地價稅亦同,水電部分亦
       與一般住宅相同收費。然建物高度被允許低用係指在建物強度及建
       管單位管理方面,惟對消費者而言,購買系爭建物之動機係為住宅
       使用,建物經濟價值之高低實由個人價值判斷,而商業區做為住宅
       使用,會使消費者處於「違規使用」狀態、日後居住環境複雜化及
       優惠貸款資格之限制,難謂無損及消費者利益。綜上論述,本案被
       處分人在其廣告上對於建物用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,洵
       堪認定。
    三、有關公共設施未依廣告設置部分:
     (一)被處分人規劃「○○俱樂部」為社區戶內、外休閒設施,以提升承
       購戶生活品質,並製作廣告專書供承購戶參考,而社區住戶為當然
       會員,故該俱樂部有關設施是否施作、使用與營運,對於檢舉人是
       否購買系爭房地,應係重要考量條件之一。經本會派員實地調查,
       被處分人系爭○○俱樂部之露天音樂廣場、露天觀景流泉、親子戲
       水池等設施已興建完成,惟廣告中景觀設計強調之戶外九洞迷你高
       爾夫果嶺、巡山步道,並未興建,露天音樂廣場未興建半圓球頂蓋
       ,籃球場變成半個球場,顯與銷售廣告有未合之嫌。
     (二)查本案係採預售方式銷售,銷售之時正值房屋開工興建階段,房屋
       結構主體均尚未完成,消費者無從由結構、配置等其他資訊來源得
       知未來整體建物完工情形,且系爭廣告圖示中,將非屬住戶所有之
       公共設施納入整個社區範圍內,雖依系爭雙方之買賣契約約定○○
       俱樂部產權歸被處分人所有,惟社區住戶既為該俱樂部之當然會員
       ,該非屬住戶公共設施之規模及狀態,尚難認非屬重要消費資訊。
       被處分人雖提出因水土保持之法令趨嚴,八十六年基隆市政府要求
       其於該俱樂部戶外設施基地上,需增設滯洪池二座與沉砂池一座,
       變更俱樂部之戶外遊憩設施實非得已,絕無刻意欺瞞客戶情事,然
       查系爭廣告係以外觀透視圖方式表現整體社區規劃,消費者於預售
       屋銷售時因無其他資訊來源,除難以分辨建物廣告圖冊中何者為住
       戶所有,何者為被處分人所有之外,實際完工大小位置等狀況與圖
       冊中所顯現之規模與狀態,亦有甚大差距,難為一般消費者所接受
       ,且該建案位於山坡地形結構上,水土保持及公共安全早應在原建
       築規劃考量中,不因政府法令要求之變更,才調整公共設施之設計
       ,而該原設計九洞高爾夫果嶺用地之沉砂池大小(約八0米平方)
       與系爭廣告上所示面積亦有差異,巡山步道亦未見興建,被處分人
       能否依廣告圖示規模、比例大小完成該等設施,亦不無疑問。綜上
       論結,本案被處分人在其廣告內容上對於建物之公共設施為虛偽不
       實或引人錯誤之表示,洵堪認定。
    四、末查本案被處分人之行為係發生於八十五年間,而公平交易法部分修
      正條文係於八十八年二月五日生效,故依系爭違法行為仍應依修正前
      條文處斷,爰依行為時同法第四十一條前段規定處分如主文。
                            主任委員 趙揚清
    中華民國八十九年六月十三日
      本件受處分人如有不服本處分,得於收到本處分書之次日起三十日內
    ,檢附本處分書影本及理由,向本會提起訴願。
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