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  • ○○股份有限公司因不實廣告,違反公平交易法處分案 發文機關:行政院公平交易委員會
    發文字號:行政院公平交易委員會 89.08.07. (八九)公處字第135號處分書
    發文日期:民國89年8月7日
    被處分人:○○股份有限公司
    代 表人:○○○
      右被處分人因不實廣告,違反公平交易法事件,本會處分如左:
        主  文
    一、被處分人於「○○」房屋銷售廣告上,就系爭建案公共休閒設施為虛
      偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第二十一條第一項之規定
      。
    二、被處分人自本處分書送達之次日起,應立即停止前項虛偽不實及引人
      錯誤之表示。
        事  實
    一、檢舉函內容略以:○○股份有限公司(下稱被處分人)於民國八十三
      年間四月在座落於臺北縣淡水鎮○○段第○○、○○等地號上搭建樣
      品屋,向檢舉人等承購戶銷售專案名稱為「○○」之預售屋,被處分
      人為提高所銷售房屋之附加價值,促進大眾之購買慾,於系爭建案廣
      告上以文字表示,所興建之地下三層、地上十六層集合住宅中之地下
      一樓,設有游泳池、KTV視聽中心、托兒所、健身房、韻律中心等
      集休閒、文教、商務於一地之公共設施,檢舉人因見被處分人言之鑿
      鑿,且該等設施恰符合檢舉人之需求,乃不疑有他,向被處分人訂購
      二戶,擬作為住家兼投資之用。詎交屋後,經請領使用執照,始發現
      被處分人係將原地下一樓核准使用用途為花檯之區域,二次施工變更
      為游泳池,肇致牆面嚴重滲水並危害大樓結構安全,另又將原核准使
      用用途為防空避難室、停車位之區域,隔間為KTV視聽中心、托兒
      所、健身房等,其中無一係使用執照核准使用之項目。查系爭廣告所
      揭示完善之公共設施,乃係銷售預售屋時,具有誘引消費者購買與否
      之廣告效果之一,然依臺北縣政府工務局八十六年八六北工使違字第
      D-七五八四號致○○公司函示,系爭KTV視聽中心、托兒所、健
      身房等應即停止使用或恢復原核准使用,否則依法嚴處並不定期執行
      拆除及由目的事業主管機關斷水斷電在案,故該等設施顯與廣告不符
      。
    二、案經函請被處分人答辯,略以:
    (一)該公司於系爭建案之廣告圖所載示之公共設施即:
       「游泳池、KTV視聽中心、托兒所、健身房、韻律中心等」,該
       公司俱已斥資一一老實施作完成,並交付予所有購買戶使用,信為
       檢舉人亦不否認,其中之之游泳池係以地下二樓之「水池」施作而
       成,該「水池」乃屬合法之設計,有設計圖可證,至於該游泳池於
       設計圖上係以「水池」為設計名稱,乃因民國六十餘年間,國內曾
       發生用水不足之情況,建管單位為節約用水,不准公寓大廈附設游
       泳池,惟一般大廈於事實上往往有設置游泳池供住戶運動之必要,
       乃將「水池」作為「游泳池」使用,為所有建設公司之作法,並非
       該公司所獨創,本係法令之不合時宜所致,建管單位近年來體察到
       原規定之不合情理,業已放寬規定,准許公寓大廈正式設置游泳池
       ,舊有設施亦可申請補正。
    (二)至於視聽中心KTV、托兒所、健身房等設施。均係該社區住戶自
       行管理使用,非如其他建設公司,以多項公共設施為廣告內容引誘
       客戶購屋,事後卻藉故不予施作,且在空間有限之情況下,利用防
       空避難室或停車位之一部分,設置上開公共設施,堪信為一般公寓
       大廈常有之現象,建商犧牲原可出售之停車位作為公共設施,不僅
       未獲利,反而實係受有損失,在在足證該公司出售系爭房屋並未以
       不實廣告內容欺騙消費者。
    (三)檢舉函所示上開游泳池施工肇致「嚴重滲水並危害大樓結構安全」
       云云,殊屬憑空編造,絕無該事實存在,至於該公共設施是否與使
       用執照核准使用項目相符,上開售屋廣告並未就之而有任何虛偽之
       表示,且該公司業已悉數施作並交付予消費者,自不得謂該廣告虛
       偽不實。
    三、嗣經派員前往系爭建案現場查勘結果,略以:
      系爭建案地下一樓之公共休閒設施,舉凡游泳池、KTV視聽中心、
      托兒所、健身房、韻律中心、迴力球場、籃球場、排球場、網球場、
      桌球場及高爾夫球揮習場等,均按系爭廣告圖示施作。上開公共設施
      中,僅有托兒所留置空間,未設置相關設備,據被處分人表示,係因
      目前尚無業者向系爭建案管委會承租該場地經營托兒業務。
    四、復就系爭建案地下一樓游泳池、KTV視聽中心、托兒所、健身房及
      迴力球場等休閒設施是否得以合法使用乙節函詢臺北縣政府,其復函
      略以:
    (一)查原核准使用執照卷附資料登載地下一樓核准使用用途為「游憩設
       施」,並無核准KTV視聽中心、健身房及托兒所等使用項目,且
       該樓層至今並未依相關規定至該府辦理建築物變更使用登記,依法
       為不合法使用。
    (二)該府已於八十七年二月二十七日會勘時即表示:該址地下室未經許
       可擅自變更使用為「游泳池、健身房及迴力球場」,違反建築法第
       七十三條後段規定,爰依同法第九十條規定,以該府八十七年九月
       十七日八七北府工使字第二九四一七三號函科處行政罰鍰在案,目
       前尚未改善,該府將續依法查處。
        理  由
    一、按公平交易法第二十一條第一項規定:「事業不得在商品或其廣告上
      ,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容
      、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造
      者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表
      徵。」事業倘於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者
      ,即違反上開規定。
    二、查本案被處分人於系爭廣告上明列系爭建案計有游泳池、籃球場、迴
      力球場、桌球場、健身房、視聽中心兼KTV、......、托兒所....
      ..等十六項公共休閒設施,並於地下一樓平面參考圖中,繪有上述多
      項室內休閒設施位置之安排,可知各項休閒設施之興建,應為被處分
      人於銷售系爭建案當時促銷之重點項目之一,相對於其他規劃該項設
      施之同業競爭者而言,被處分人即具有一定的競爭優勢。又因預售屋
      之交易特性,交易相對人完全依憑廣告以認識其所購建築物之外觀、
      設計、格局配置及公共設施等,並據為是否交易之參考,故廣告對預
      售屋之銷售,在競爭上有絕對影響,而相關公共設施之興建與合法使
      用,亦為消費者於選購房屋時之重要考慮因素,故倘事業在廣告上對
      於建物公共設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表
      徵,即有違反公平交易法第二十一條之虞。
    三、次查系爭建案地下一樓之公共休閒設施,雖與系爭廣告列示之公共休
      閒設施項目及圖示位置相符,惟系爭廣告所描繪之游泳池、KTV視
      聽中心、托兒所、健身房及迴力球場,均非原核准用途為「遊憩設施
      」之使用項目,被處分人卻仍於系爭廣告上繪製該等設施,使消費者
      誤認該等設施皆可合法使用。依臺北縣政府復函可知,系爭建案地下
      一樓未經許可擅自變更使用用途為游泳池、KTV視聽中心、托兒所
      、健身房及迴力球場,且至今並未依相關規定至該府辦理建築物變更
      使用登記,業經該府認定為不合法使用,違反建築法第七十三條後段
      規定,業依同法第九十條規定科處行政罰鍰在案,並將續依法查處。
      是以系爭建案地下一樓游泳池、KTV視聽中心、托兒所、健身房及
      迴力球場等公共休閒設施,既屬違規使用.依建築法第九十條第二項
      規定得以停止供水、供電或封閉、強制拆除,從而被處分人以誇大不
      實之廣告誘使交易相對人與其交易之行為,洵堪認定。
    四、綜上,被處分人之行為核已違反修正前公平交易法第二十一條第一項
      事業不得於廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示之禁止規定。茲因上
      開違法行為係發生於八十三年間,而公平交易法部分修正條文係於八
      十八年二月五日生效,爰依行為時同法第四十一條前段規定處分如主
      文。
                            主任委員 趙揚清
    中華民國八十九年八月七日
      本件被處分人如有不服本處分,得於本處分書達到之次日起三十日內
    ,向本會提出訴願書(須檢附本處分書影本),訴願於行政院。
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