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  • ○○股份有限公司等因為虛偽不實及引人錯誤之表素,及對交易相對人有 顯失公平行為,違反公平交易法處分案 發文機關:行政院公平交易委員會
    發文字號:行政院公平交易委員會 89.11.20. (八九)公處字第187號處分書
    發文日期:民國89年11月20日
    被 處分 人:○○股份有限公司
    代 表 人:○○○
    被 處分 人:○○股份有限公司
    代 表 人:○○○
      右被處分人因為虛偽不實及引人錯誤之表示,及對交易相對人有顯失
    公平行為,違反公平交易法規定事件,本會處分如左:
        主  文
    一、被處分人於「○○」建案廣告宣傳刊物上宣稱「二年包租,回報率高
      達十六%保證」,為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第
      二十一條第一項之規定。
    二、被處分人於「○○」地下二樓美食街攤位商品買賣契約書上,未就公
      共設施之項目及公共設施分攤之計算方式予以載明,為足以影響交易
      秩序顯失公平行為,違反公平交易法第二十四條規定。
    三、被處分人自本處分書送達之次日起,應立即停止前二項虛偽不實及引
      人錯誤之表示暨足以影響交易秩序之行為。
        事  實
    一、緣民眾檢舉○○股份有限公司及○○股份有限公司(下簡稱被處分人
      )於「○○」建案廣告不實,並有隱匿公設資訊之顯失公平之情事。
    (一)針對地下二樓前、中、後期買者廣告圖樣不同,前期銷售圖刻意將
       後面櫃位空白,再輔以地籍圖說明後面為住宅區,並透過銷售人員
       口頭告知,只售六十六個攤位,未標示號碼者即為不出售,惟事後
       實際出售攤位竟達二百三十二個。中期銷售圖則標示中庭為表演舞
       臺,東側為水舞表演池,實際完成後,表演舞臺處變成一般桌椅擺
       設,水舞表演池變成一般造景水池。後期則於廣告意圖中,強調圖
       際級裝潢及格局,然事實與廣告意圖差異甚大。
    (二)銷售圖顯有「國際級百貨公司」之標示,然實際卻變更為攤位。
    (三)眺望臺出入口於銷售圖中設於地下一樓,實際完工後卻變為地上一
       樓。
    (四)地下一樓原為觀光禮品街,實際卻變更為百貨及食品美食區,經營
       與地下二樓類似之營業活動,影響地下二樓商機。
    (五)廣告宣稱管理費為每坪一八0元,二年包租,回報率高達16%保
       證,然實際之管理費每坪近千元,二年包租,回報率5%。
    (六)廣告宣稱「每日約20萬以上人潮的活性城市」,然目前系爭建案
       的辦公室及套房進駐率偏低,除假日有上萬人潮外,平常日地上二
       樓僅三千來客數,廣告顯與事實不符。
    (七)廣告宣稱系爭建案完工日期為一九九七年,然實際通知交屋日期為
       一九九九年八月。又美食街廣告顯與事實不符。
    (八)廣告宣稱,系爭建案十分鐘到國際機場、港口、車站,五分鐘上高
       速公號,為○○站旁,顯與事實不符。
    (九)針對「○○」(即地下二樓美食街),所做之比較表中,其顧客來
       源、平常及假日出入人數、平均每天來店客、售價、附近商圈、營
       業環境、週邊行銷利益等,均與事實不符。
    (十)廣告稱「打破百貨公司只租不賣的壟斷暴利......天天強吸十倍百
       貨公司人潮等您來賺......跟著○○的腳步賺錢全不費功失......
       」,事實上百貨公司與美食街分層銷售並互相競爭。
    (十一)建築執照中一樓為門廳,其他樓層為辦公室,被處分人卻以購物
        中心出售,而門廳為公共設施,銷售廣告一樓平面圖亦有載明。
        又系爭建案廣告上之各樓層之銷售及經營皆與土地使用區分不符
        ,且多項建設申請有一定之程序,是否獲得主管機關許可具有不
        確定性,被處分人於廣告時就已預知不一定能夠通過興建,卻於
        廣告促銷時強調,將結合五星級酒店、聯誼會、跨國百貨、辦公
        、展銷、科技娛樂城,美食街於一體的臺灣有史以來第一座綜合
        商業城,且無任何保留或附帶說明,致使檢舉人等產生美食街與
        該綜合商業城為合法興建且同時完工之錯誤期待。
    (十二)建築執照申請時,地下二樓攤位為辦公室及儲藏室,卻以美食廣
        場出售,嗣後使用執照中改為商場,但仍與美食街用途不符,致
        消防設施無法通過,無法合理營業等。
    (十三)隱匿公設分配資訊,承買人於預購系爭建案地下二樓攤位時,銷
        售人員並未於簽約前揭露公設面積等相關訊息,交予承買人審閱
        之買賣契約書亦為未填載任何交易資訊之空白契約書。在承買人
        交付簽約金後始予買賣契約書,並於原本空白之末業印主建物與
        公設面積,惟並未表明公設分攤計算方式,亦未給予各戶持分總
        表,顯有消極隱瞞公設分配相關息訊息之事實。
    三、案經函請被處分人答辯及到會說明內容,略以:
    (一)系爭「○○」建案地下二樓自始即規劃為觀光美食街,從初期銷售
       (民國八十四年三月)已全面規劃為美食街攤位,攤位銷售編號由
       南向北、由西向東逐號遞增。而系爭建案係委由廣告公司(○○、
       ○○及○○)對外公開銷售,該公司則依實際銷售狀況逐步開放銷
       售區域,此乃一般建築界之通例,旨在避免一次全部開放銷售,而
       銷售狀況不佳時,各承購戶於各區零星分散,使未出售之攤位於日
       後規劃及招商上造成困難。故系爭建案地下二樓美食街自始至終即
       規劃為二百多個攤位,不因係初期、中期或後期買者而有所變更。
       因此,美食街廣告圖樣均標示「○○地下二樓觀光美食街」,並未
       有檢舉人所稱「美食街只售六十六個攤位;未標示號碼即為不出售
       」之情事。
    (二)所稱中庭為表演區,經查各期廣告品上均未說明該區為表演區,平
       面配圖上無論初、中、後期財均可看出排列有各式桌椅,明確顯示
       該區規劃為座位區。若購買者或美食街經營者認有必要於中庭設置
       表演舞臺,可將部分座位移開,便可設置,惟是否採行,依公寓大
       廈管理條例規定,應由所有權人表決後交美食街管委會執行。又所
       稱水舞表演區,於各期銷售廣告品上亦查無刊載相關字樣,由圖示
       中僅能辨識為水池造景區,若以一般人意象中之水舞表演,水花噴
       灑將導致周邊座位無法坐人,減少座位之數量如使用性,對與要求
       座位數量愈多愈好之美食街規劃,反而背道而馳,爭議更大。若執
       意要有一水舞表演區,只須美食街業戶同意,便可變更為水舞表演
       或甚至為現場演奏或電影播放區。諸如此類,並非無法達成,只是
       目前眾多經營者之需求與意見是否能一致。
    (三)系爭建案之地下一樓至地上七樓為○○百貨公司,營業面積約二萬
       坪,入口大廳挑高四層樓層,石材均採進口花岡石,全棟大樓所有
       管路切採用金屬管材,並與國際知名之○○技術合作管理經營,絕
       對足以稱為國際百貨公司。檢舉人稱,地下二樓之銷售平面圖上,
       於後方之電扶梯旁標示有「國際級百貨公司」之字樣,故該部分即
       應做為百貨公司之營業使用,不得做為美食街用途。然實際上,美
       食街位系爭建案地下二樓,與樓上之百貨公司出入動線息息相關,
       其電扶梯更與百貨公司相連共用,故於空白處註明「國際百貨公司
       」之字樣,且美食街銷售圖中,已載明該樓層為美食街,各攤位之
       大小及位置亦已圈示於圖面上,並無將百貨公司變更為美食街攤位
       之情形。
    (四)系爭建案興建時,曾依當時政府公共建設、民間投資案、人口成長
       及消費者消費型態等假設條件委請專業顧問公司調查評估,預估系
       爭建案區域性人潮。預估之數據資料部分或有落差,但部分數據資
       料,與目前實際營運狀況相當接近,例如飯店住房率預估約四十三
       %,目前住房率約四十五%,餐廳之預估使用率為六成,實際使用
       率超過七成;百貨公司開幕至八十八年底,每日之平來店人約二萬
       人,假日約二萬五千人至三萬人;八十九年一、二月統計資料,每
       日之來店人數約一萬五千至二萬人,平均每天來店人數與估計數亦
       略高於當初預估之一萬五千人。由此可知當初之預估數字並非憑空
       捏造,亦非惡意誇大。且預估之區域人潮數於本區域之公共設施陸
       續完成後,將可達到預估數字或甚至超越。例如:○○園區部分已
       準備進行開發。因此「每日約二十萬以上人潮的活性城市」,並非
       與事實不符,而是該數字為預測未來之數據,且目前雖無法達到,
       並不表示永遠無法達成。另有關系爭建案廣告品中之人潮,除前揭
       說明外,時值經濟低迷期,失業率提高,以○○市而言,近年來民
       間投資案裹足不前,政府重大公共建設如捷運、○○園區等未如期
       完成,失業率更居全國之冠,故儘管系爭建案完工後,已成為新地
       標,來客亦日漸增加,但仍不敵消費者購買力之減弱。
    (五)眺望臺位系建案七十五樓,規劃併同飯店經營管理。原訂通往眺望
       臺之超高速電梯入口設施地下一樓電梯廳內,其變更為地上一樓之
       原因係因飯店為二十四小時營業,百貨公司營業時間則為上午十一
       時至下午十時(假日為上午十時三十分至下午十時),眺望臺之產
       權及經營權均屬飯店所有,因恐日後營運時間與百貨公司營運時間
       無法配合,故將地上一樓出入口改設置於地上一樓。又前揭變更導
       致權益受損之所有權人應為地下一樓之所有權人,而地下一樓禮品
       街攤位,因銷售狀況不佳,為求整體性發展,旋即向承購戶買回已
       售攤位,故所有權係屬○○公司所有,該項變更係經地下一樓所有
       權人同意,合法變更。至於地下二樓美食街與他樓層均有電梯、樓
       梯相通,眺望臺出入口變更,應不致對美食街業產生影響。
    (六)系爭案地下一樓為○○百貨公司營業場所,目前規劃有禮品店、書
       店、唱片行、超市、南北雜貨及部分輕食區如蔬果吧等,該樓層總
       面積約二、一一0坪,目前共四十一個攤位,賣場面積約一、一0
       八‧一三坪,而輕食區共四個攤位,賣場面積二五‧九五坪,占該
       樓層營業賣場總面積二‧三%,占該樓層總面積一‧二%。並無所
       稱地下一樓變為食品輕食區之情事。
    (七)系爭建案為一國際級超高大樓,並曾至香港銷售,故部分廣告品之
       廣告用語,係針對香港客戶。以商辦大樓比較表資料而言,其面積
       (坪、呎)及金額(HK、NT)均以臺灣及香港慣用單位陳述。
       系爭建案銷售時含美食街、套房、辦公室等產品,針對不同產品皆
       有不同企畫廣告,銷售期間亦各不相同,在香港銷售商品主要為套
       房,並提出每年租金八%之包租保證。而臺灣部分,包租部分仍只
       限於特定樓層套房,而且銷售期間係於銷售美食街之後,廣告DM
       亦標示萬商聯盟,美食街為「○○」,檢舉人以套房廣告強制用於
       美食街,並指稱廣告不實,實不合理。又前揭特定樓層之套房商品
       係規劃為「兩年包租,年租金率八%,共十六%」,並須於簽訂買
       賣契約書時,同時另簽訂預定租賃契約,由此可知,銷售人員已於
       銷售時告知消費者,所謂回租條件僅用於某特定樓層之套房,而非
       所有商品。再者,系爭建案預售之房屋,大都於八十八年九月底前
       交屋,若對回租條件有所疑問,理應會於交屋時提出。此外,為統
       一經營管理美食街,曾對不願自行經營之客戶以租金五%回租,交
       屋期間亦未有客戶提出「兩年包租,年租金率八%,共十六%」條
       件,故應是檢舉人期望美食街報酬率能達到套房回租標準。
    (八)在管理費方面,屬全棟建案之共同費用(水、電費除外)由全部使
       用者分攤,致可歸責各種層或使用者之費用,則由各種層或該使用
       者負擔,例如美食街之清潔費,即由美食街業者負擔。目前管理委
       員會核定之管理費;辦公室及商務套房商品為每坪一二0元(廣告
       品預估管理費一八0元);美食街則包括兩部分,分別為大樓公共
       區管理費一00元及清潔管理費(冷飲七五0元、熱飲八五0元,
       美食街需有清潔人員清理桌面與清洗碗盤)。
    (九)廣告刊登之完工時間為預計時間,因廣告宣傳冊編有頁數,檢舉人
       截取其中部分資料,逕以認定一九九七年即為實際完工時間,應屬
       誤解。房屋買賣合約書對完工日期亦明訂,係自一九九五年一月一
       日起一、二00個工作天,事實上並無預期完工之情事。
    (十)系爭建案至○○港口約三五0公尺,步行約四-五分鐘;至火車站
       、○○機場及高速公路分別約需三‧五公里、七公里及四‧五公里
       ,所需車程依尖峰時段與離峰時段不同,分別約八-十五分鐘、十
       至八分鐘、四至七分鐘。上述車行時間,若於八十五年(廣告發行
       時),約可節省一-二分鐘。又系爭建案臨○○○路、○○○路、
       ○○○路,並位捷運計畫之○○線上(○○○路),距捷運站約四
       00公尺,步行約五-六分鐘。
    (十一)系爭建案於八十四年公開銷售,由承購戶之買賣合約書可以證實
        ,當時公司之買賣合約書均已委印完畢。事後(八十四年底至八
        十五年初)因公平會規定,房屋預定買賣合約書應將公共設施面
        計算方式列示,以免日後爭議。該公司配合公平會導正措施,將
        已分算完畢之主、附屬建物面積、公共設施面積均明確加蓋於合
        約書之附件七-平面配置圖上,並由買賣雙方確認,並於銷售現
        場放置詳細之公共設施分配位置圖及計算公式,如承買人對公設
        分配有疑義時可供查閱。
    (十二)關於空白合約書審閱部分,由交付合約書審閱時,買賣標的尚未
        確認,故交付審閱之合約書為空白合約書。依一般業界作法,係
        交付空白合約書影本或於空白合約書上加蓋「範本」字樣供客戶
        審閱,蓋契約審閱之目的,旨在讓承買人有足夠時間詳閱條文之
        細部規定,以便對條文有問題時,可於簽約時由雙方協議修訂。
        該公司並無任何隱瞞資訊之情事。
    四、查系爭地上二樓美食街共計二三二個攤位,已售出者為二0八個。又
      系爭美食街於銷售當時係屬預售,係委由銷售企劃公司於系爭建案附
      近置銷售中心促銷,目前已無公開銷售中。系爭建案目前仍銷售之商
      品有套房、辦公室,銷售中心設於系爭建案內。復查載有「二年包租
      ,回報率高達16%保證」等文字之廣告刊物係由○○有限公司企劃
      ,而被處分人與該公司之廣告業務企劃銷售合約書有效期間為八十三
      年三月二十日至八十四年八月二十日,故該廣告宣傳刊物應係八十八
      年二月五日公平交易法修正前印製使用。
        理  由
    一、有關公平交易法第二十一條部分:
    (一)按公平交易法第二十一條第一項規定:「事業不的商品或其廣告上
       ,或以其他使公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內
       容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、
       製造者、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵
       。」故事業如於廣告上或以其他使公眾得知之方法,就商品之內容
       為虛偽不實或引人錯誤之表示,即違反前開規定。
    (二)查系爭廣告宣稱「二年包租,回報率高達十六%保證」,然針對不
       願自行經營之地下二樓美食街攤位購買者,被處分人所提供之回租
       報酬率為五%,亦即二年之報酬率為十%,顯與系爭廣告所稱「二
       年包租、回報率高達十六%保證」有所差距,且其差異亦難為一般
       大眾所接受。又被處分人雖稱,系爭「二年包租,回報率高達十六
       %保證」之廣告用語係針對香港客戶,並云所謂二年包租,回報率
       十六%之適用對象,係指在香港銷售之套房,而臺灣部分,則只限
       於特定樓層之套房,且有廣告為證等云云,惟查系爭「二年包租,
       回報率高達十六%保證」之廣告用語,係出現於二廣告宣傳刊物上
       ,其一係以圖片及中英文對照說明方式介紹整棟○○建案之整體環
       境,並就系爭建案各種層逐一介紹,復於末頁列表比較系爭建案與
       其他高樓層建案之差異,而系爭「二年包租,回報率高達十六%保
       證」字樣,即出現於比較表之附註說明中,且無任何其他輔助說明
       。另一廣告宣傳刊物內容與前揭廣告宣傳刊物類似,惟係以圖片、
       中文說明方式,介紹系爭建案之整體環境及各樓層,而系爭廣告用
       語可見該刊物內頁,且亦無任何附註說明。則在系爭廣告無任何附
       帶說明下,均會造成消費者認為,所謂「二年包租、回報率高達十
       六%保證」係適用於系爭建案之全部樓層商品,而實際上處分人提
       供給地下二樓消費者之回租報酬率僅為五%(二年報酬率十%),
       二者顯有相當差距,被處分人所辯,顯不足採。系爭廣告為虛偽不
       實及引人錯誤之表示,洵堪認定。
    二、有關公平交易法第二十四條部分:
    (一)按公平交易法第二十四條規定:「除本法另有規定者外,事業亦不
       得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」次按公平
       會八十四年十一月二十九日第二一六次委員會決議;建築業者應依
       下列決議辦理(一)契約中應說明共用部分(公共設施)所含項目
       。(二)契約中應表明公共設施分攤之計算方式。(三)各戶持份
       總表應明確列示,並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自
       由取閱等方式。(四)導正期限為八十五年元月止。(五)基於不
       溯及既往原則,本導正計畫實施前已簽訂之房地買賣契約,不予適
       用。自八十五年二月一日起,業者如未依前開決議執行,即認定違
       反公平交易法第二十四條。
    (二)查檢舉人○君係於八十五年十月二十一日與被處分人簽訂房屋買賣
       契約,已逾前項本會就公共設施應於買賣合約中說明之導正期限,
       被處分人理應依本會前項導正規定,於契約中載明有關公共設施應
       說明之事項,否則即違反公平交易法第二十四條規定。而上開房屋
       買賣合約書並未揭露共用部分(公共設施)所含部分,亦未表明公
       共設施分攤之計算方式,僅於契約附件之平面配置圖上印載主建物
       、附屬建物、公共設施及面積合計等資料,此由買賣合約書影本可
       稽。雖被處分人辯稱,系爭建案係於八十四年開始公開銷售,當時
       買賣合約書已委印完畢,事後為配合本會前項導正措施,乃將分算
       完畢之主、附屬建物面積、公共設施加蓋於合約書之附件七-平面
       配置圖。惟被處分人既已知道本會之導正規定,並於契約中補載主
       、附屬建物面積、公共設施面積,以彌補原買賣契約之不足,即應
       瞭解建築業者應於契約中揭露之內容尚包括:公共設施所含部分及
       公共設施分攤計算方式等資訊,即使契約已印製完畢,亦應於契約
       中補充說明,而被處分人卻不為完整之揭露,顯有對交易相對人顯
       失公平之情事。核已違反事業不得為足以影響交易秩序之顯失公平
       行為之規定。
    三、又按當事人主張,被處分人就「○○」建案另涉有多項廣告不實之情
      事,且未給予消費者各戶持分總表乙節,因證據不足,所以不予處分
      ,併予敘明如下:
    (一)地下二樓前、中、後期廣告圖樣不同,前期強調只售六十六個攤位
       、中期標示中庭為表演舞臺,東側為水舞表演地、後期廣告示意圖
       中強調國際級裝潢及格局,然與事實不符部分:查系爭前、中、後
       期銷售圖,均為系爭建案地上二樓美食街之格局平面配置圖,內容
       多以圖示方式表示,並無有關圖示之說明文字。而除桌椅及部分細
       部略有差異外,其餘攤位位置、數量等並無不同。次查,前期銷售
       圖中,攤位標示有編號者有六十六個,惟並無有關只售六十六個攤
       位及未標示號碼者即為不出售等之陳述。雖檢舉人稱,被處分人係
       以系爭前期銷售可,再輔以地籍圖及口頭告知方式,使消費者誤以
       為只售六十六個攤位等,然銷售當時之實際狀況如何,甚難查證,
       在無其他佐證下,尚無法依檢舉人空言主張而認定系爭前期銷圖有
       廣告不實之情事。再查,系爭前、中、後三期銷售圖並無任何類似
       表演區之圖示,檢舉人於中期銷售圖中摘指之處,亦明顯可見該處
       係規劃為桌椅,應無廣告不實之虞。至於檢舉人所謂之水舞表演區
       之圖示,則可見於系爭中、後期銷售圖中,惟該圖示究係水舞表演
       或水池造景,檢舉雙方各執一詞,在無其他佐證下,亦難逕指核圖
       示有廣告不實之處。末查,後期廣告示意圖為一裝潢完成之賣場圖
       片,並未指出係使用何種材質裝潢,亦無刊載「國際裝潢及格局」
       等字樣,且所謂「國際級裝潢及格局」,係屬抽象之陳述文字。再
       者,「以上圖片為參考示意圖」亦可見於廣告示意圖之附註說明上
       。誠難謂系爭廣告示意圖有廣告不實之情事。
    (二)地下二樓美食街銷售圖標示有「國際級百貨公司」,實際卻變更為
       攤位部分:查系爭「國際級百貨公司」字樣可見於地下二樓美食街
       前、中期之銷售圖上,系爭文字即刊載於電扶梯及攤位中間,惟並
       未指出所謂「國際級百貨公司」之實際位置。然從全場均設計有座
       椅及攤位觀之,尚不致使消費者誤認地下二樓有「國際級百貨公司
       」之規劃。次查,上開銷售圖已明確指示出係「地下二樓觀光美食
       街」,且地下一樓觀光禮品街銷售圖之同一位置,亦有「國際級百
       貨公司」之字樣。故被處分人稱,地下二樓美食街與樓上百貨公司
       出人動線息息相關,且電扶梯相連共同,故於空白處標示系爭文字
       等乙節,應為屬實。
    (三)眺望臺出入口於銷售圖中設於地下一樓,實際卻變更為地上一樓部
       分:查地上一樓所有權係屬被處分人所有,是以眺望臺出入口變更
       為地上一樓影響最直接者應被處分人本身。被處分人因眺望臺之產
       權及經營權為飯店所有,而飯店係二十四小時營業與百貨公司營業
       時間無法配合,而將眺望臺出入口變更為地上一樓,尚屬合理之處
       置。再者,地下二樓與他樓均有電梯、樓梯相通,此由各其銷售平
       面圖可知,眺望臺出入口並非唯一之人潮來源,尚難逕予推認眺望
       臺出入口變更將影響地下二樓之營業,而有違反公平法第二十一條
       規定之情事。
    (四)地上一樓觀光禮品變更為百貨及食品輕食區部分:
       查系爭「觀光禮品街」字樣係刊載於地下一樓之銷售圖標題上,並
       未說明觀光禮品街之內容為何,而所謂「觀光禮品」並無一定之定
       義,乃為消費者主觀之認定。又地下一樓目前共四十一個攤位,包
       括禮品店、書店、唱片行,超市、南北雜貨及部分輕食區如蔬果吧
       等。其中,較具爭議之輕食品攤位有四(○○、○○、○○、○○
       ),其賣場面積共二五‧九五坪,僅占該樓層總賣場面積(一、一
       0八‧一三坪)二‧三%,比例微小,由被處分人所提供之地下一
       樓平面說明圖可稽。凡此,從整體觀之,在不具爭議之攤位佔該樓
       層賣場大部分之情形之,亦難逕指該樓層非觀光禮品街或有使消費
       者誤認為該樓層為食品輕食區。故系爭廣告尚難謂有廣告不實之情
       事。
    (五)廣告宣稱管理費每坪一八0元,實際收費高達千元部分:查經檢視
       整體廣告內容,系爭廣告「管理費NT$ 180元/坪」係針對
       ○○整棟建案為宣傳,是以在無任何附註說明下,系爭廣告應適用
       於系爭○○整體建案之各樓層房屋商品。次查,系爭建案設有總管
       理處(大樓諮詢管理委員會)及各區管理委員會。前者目前各樓層
       屋商品之實際管理費為三十六-一二0元間(包括:行政人員薪資
       、公共意外責任險、零用金、行政事務費、清潔維護費、郵務中心
       、機電保養及機電人員薪資等屬全槫建案之共同費用;不含全棟公
       用部分之水、電費),其中檢舉人所購之地下二樓為每坪一00元
       ,並超過廣告所宣稱之每坪一八0元。至於檢舉人所稱高達千元之
       管理費乙節,乃因檢舉人為地下二樓承購戶,而該層另設有「○○
       美食廣場管理處」,其收費標準為有洗滌之攤位每坪八五0元,無
       洗滌者每坪七五0元(包括:管理處人事管銷、後場租金、庶務費
       、垃圾清潔費......等美食廣場產生之費用;不含公共、櫃內水、
       電、瓦斯、電話等費用),故須另繳交「○○」美食廣場之管理費
       。是檢舉人若將○○管理處管理費(每坪八五0元或七五0元)及
       屬全棟建物公共部分之水、電費分攤部份等均列為「管理費」,則
       其金額即高達千元。而○○管理費係屬可歸責該樓層之費用,基於
       使用者付費之觀念,由該樓層所有人負擔誠屬合理。綜上,系爭廣
       告係針對系爭全棟建物為宣稱,且未指出所稱管理費之項目,若以
       總管理處之管理費視之,亦無不可,故尚難逕指系爭廣告有不實之
       情事。
    (六)廣告宣稱「每日約二十萬以上人潮的活性大城市」涉嫌不實部分:
       查「每日約二十萬以上人潮的活性城市」係由○○有限公司所企劃
       ,其廣告推出時間應於八十三年八月二十日-八十四年八月二十日
       間,此由被處分人所提供之廣告銷售契約書可證。次查,系爭廣告
       主要係強調系爭建案周遭及系爭建案本身之人潮,在系爭建案房屋
       消費者以營業為主之情況下,應屬重要之交易參考資訊。惟系爭廣
       告已附註說明,所稱數字係屬預估數,消費者於購屋時即應瞭解廣
       告宣稱與事實上可能差距之風險。再者,被處分人無法提供系爭廣
       告當時之完整調查評估依據,雖屬可議,然人潮之聚集與否具有極
       大不確定性,亦難逕予推斷被處分人於廣告當時已知或可得而知系
       爭建案完工後之人潮將無法達到廣告之預期。故尚無法逕為對被處
       分人不利之認定。
    (七)「○○」比較表廣告中客戶來源、平常及假日出入人數預估、平均
       每日來店客預估、售價、附近商圈、營業環境、週邊行銷利益等,
       涉嫌不實部分:查「○○」廣告係由○○、○○股份有限公司所企
       劃,其廣告推出時間應於八十五年九月十五日-八十六年三月十五
       日間,此由被處分人所提供之廣告銷售契約書可證。次查,經整體
       審視系爭廣告,有關平常及假日出入人數預估、平均每天來店客預
       估、附近商圈比較部分,係為人潮之預估數,與前項檢舉內容類似
       ,而系爭廣告已指出係屬估計數據,依前項所述,甚難據以指稱被
       處分人有廣告不實不情事。至於顧客來源、營業環境及周邊利益方
       面,係為陳述性文字,亦不足以認定該部分陳述有所不實。末查,
       有關售價比較部分,廣告宣稱「一九八萬元起」,經查○○(即地
       下二樓美食街)已出售之二0八個攤位中,除有二個攤位之銷售金
       額為一九八萬以外,其餘攤位之售價在一九八萬以上,並無廣告不
       實之情事。且即使有售價低於一九八萬元者,亦屬對消費者有利之
       條件,不致有違反公平法第二十一條之規定之情事。
    (八)完工日期部分:查系爭廣告有關完工日期之載述有二,分別為「預
       計一九九七年完工」及「完工時間一九九七年」。前者對完工日期
       已說明係屬預估日期,後者則無附註說明。復查系爭建案房屋買賣
       契約書業就完工日期已予以約定,承買人於簽訂買賣契約時應可瞭
       解完工日期之相關資訊,不致因系爭廣告作成交易。故尚難逕指系
       爭廣告有不實之情事。
    (九)十分鐘到機場、港口、車站,五分鐘上高速公路,○○捷運旁等部
       分:查系爭廣告係宣稱「十分鐘到機場、港口、車站」、「十分鐘
       到國際機場、五分鐘上高速公路、○○捷運站旁」等字樣,並未指
       係使用何種交通工具。惟據一般人所知,高速公路係專供汽車行駛
       ,在廣告有「五分鐘上高速公路」之陳述下,將造成消費者認為系
       爭廣告所使用之交通工具為汽車。次查,交通狀況係影響交通時間
       之重要因素,而交通狀況亦非一般人所能掌握,是若廣告載有關於
       交通時間方面之陳述者,在合理之範圍內,宜有較大之彈性。復經
       查閱系爭建案所在之高雄市街道圖,並將系爭建案距國際機場、港
       口、○○火車站、高速公路之距離依比例加以粗略換算,所得之數
       字與被處分人所提供之數據相近,故被處分人所稱之距離數據,尚
       足採信。若再以一般道路每小時四十公里之速限換算,所需之車程
       時間,尚與廣告相符。末查,依○○大眾捷運計畫之系統網路圖顯
       示,系爭案確係位於捷運○○線旁,且位捷運○○線與○○線之交
       接轉車站附近。綜上,系爭廣告尚無不實之情事。
    (十)建築執照中一樓為門廳,其他樓層為辦公室,被處分人卻以購物中
       心出售,而門廳為公共設施,銷售廣告一樓平面圖亦有載明。又建
       築執照地下二樓為辦公室及儲藏室,嗣後使用執照變更為商場,仍
       與美食街用途不符,致消防設備無法通過。另系爭建案廣告上之各
       樓層之銷售及經營皆與土地使用分區不符,且多項建設申請有一定
       之程序,是否獲得主管機關許可具有不確定性、,被處分人於廣告
       時就已預知不一定能夠通過興建,卻於廣告促銷時強調五星級酒店
       、聯誼會、跨國企業、辦公、展銷、科技娛樂城,美食街結為一體
       的臺灣有史以來第一座綜合商業城,且無任何保留或附帶說明部分
       :
      1.按建築法第七十三條執行要點第一條規定:「......建築使用應按
       其使用強度及危險指標分類、分組......。」其中「商場(B2)
       」係適用百貨公司、商場、市場、量販店等用途,商場(B3)係
       用於酒吧、餐廳、咖啡廳、飲茶等。復透過○○政府工務局瞭解,
       「商場(B2)」之規定較「商場(B3)」嚴格,故若用途為「
       商場(B2)」者可當作「商場(B3)」使用,反之,「商場(
       B3)」不能當作「商場(B2)」使用。
      2.查系爭建案強調以「○○」促銷者係地下一樓至地上七樓商品,而
       系爭建案使用執照樓層附表亦有地下一樓及地上二樓至七樓之用途
       為「商場(B2)」、一樓為門廳及商場(B2)之登載,其實際
       使用與使用執照相符,故應無檢舉人所稱辦公室變更為購物中心或
       一樓門廳為公設卻以購物中心出售之情事。至於檢舉人稱銷售廣告
       一樓平面圖載明一樓為公共設施(門廳)乙節,查上開一樓銷售平
       面圖並無所謂一樓為公共設施或門廳之陳述或說明。
      3.復查系爭建案使用執照地上二樓為「商場(B2)」,應可當「商
       場(B3)」使用,依「商場(B3)」之用途及組別定義(供不
       特定人士餐飲,且直接使用燃具之場所,如酒吧、餐廳......等)
       ,做為美食街用途尚屬適當。至於消防設施不符規定乙節,應屬買
       賣標的之瑕疵給付,尚非公平交易法之範疇,併予敘明。
      4.末查系爭建案為○○層之建築,包括五星級酒店、辦公套房、展銷
       辦公室、科技娛城、百貨公司、美食街等,廣告稱系爭建案為綜合
       商業城,尚業不符。
    (十一)廣告宣稱「打破百貨公司只租不賣的壟斷暴利......天天吸引十
        倍百貨公司人潮等您來賺......」等部分:查上開文字係屬陳述
        性內容,且系爭建案地下二樓美食街攤位確非只租不賣,此由檢
        舉人等為地下二樓美食街承買者可證。故應無廣告不實之情事。
    (十二)關於未給予各戶持份總表乙節:依公平會導正規定,業者應將各
        戶持份總表明確列示,並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分
        送或自由取閱等方式。故被處分人對各戶持份總表可採『公眾閱
        覽』、『分送』或『自由取閱方式』擇一辦理,並不以『分送』
        各消費者為唯一方式。而被處分人亦云,已將各持份總表放置銷
        售現場供參閱。凡此在銷售時間久遠,系爭地下二樓目前已無公
        開銷售之情形下,被處分人銷售當時是否真如所述將各戶持份總
        表陳列,已不可考,尚難逕以認定被處分人當時未按規定辦理,
        亦難據以認定被處分人有違反規定之情事。
    四、綜上論結,被處分人之行為已違反公平交易法第二十一條第一項及第
      二十四條規定,茲因上開違法行為係發生於八十八年二月五日公平交
      易法修正生效前,爰依修正前同法第四十一條前段規定處分如主文。
                            主任委員 趙揚清
    中華民國八十九年十一月二十日
      本件被處分人如有不服本處分,得於本處分書送達之次日起三十日內
    ,向本會提出訴願書(須檢附本處分書影本),訴願於行政院。
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