• 臺北市政府 113.03.14. 府訴二字第1126086947號訴願決定書 訴 願 人 ○○○ 原 處 分 機 關 臺北市政府地政局 訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件,不服原處分機關民國 112年11 月2日北市地權字第1126026968號裁處書,提起訴願,本府決定如下: 主文 訴願駁回。 事實 原處分機關接獲民眾陳情反映,訴願人未具仲介證照違規帶看臺北市文山 區○○街○○巷○○號○○樓房屋(下稱案址建物),涉有未經許可從事 仲介業務之情事,經查得訴願人以屋主名義於○○網站刊登不動產租屋廣 告(物件編號:R14483041,下稱系爭廣告A),然訴願人非案址建物所有 權人。復經查詢內政部不動產服務業作業系統,查得訴願人為○○有限公 司(下稱○○公司)之負責人及該公司之租賃住宅管理人員,原處分機關 為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租代管業務,以民國(下同) 112年6月8日北市地權字第 11260128831號函(下稱112年6月8日函)請○ ○公司就系爭廣告A未註明租賃住宅服務業名稱提出說明,○○公司以112 年6月27日○○字第110062701號函陳述意見略以,經屋主授權委託並協助 刊登○○網站,僅辦理房屋出租事宜,並無收取任何報酬及其他佣金,僅 單純以個人名義協助幫忙,並提供案址建物所有權人委託書,該委託書之 受託人為訴願人,並非○○公司;其間,原處分機關另查得訴願人以屋主 名義於○○網站刊登不動產租屋廣告(物件編號:R14524974、R14525039 ,下稱系爭廣告B及系爭廣告 C),且訴願人於107年起至112年7月15日止 ,於○○網站累計刊登 250則租屋廣告,乃以112年8月15日北市地權字第 1126018263號函(下稱112年8月15日函)通知訴願人於文到 7日內提出說 明;惟訴願人未提出說明,原處分機關復於112年9月20日電請訴願人儘速 提供書面說明,然其仍未提出說明。嗣原處分機關審認訴願人未經許可經 營不動產經紀業,卻以其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告,並留有其 聯繫電話,從事不動產仲介業務,違反不動產經紀業管理條例第5條及第7 條規定,乃依同條例第32條第 1項規定,以112年11月2日北市地權字第11 26026968號裁處書(下稱原處分)處訴願人新臺幣(下同)10萬元罰鍰, 並立即禁止以個人名義經營不動產經紀業。訴願人不服原處分,於 112年 12月18日經由原處分機關向本府提起訴願,並據原處分機關檢卷答辯。 理由 一、查本件原處分機關雖查告原處分送達日期為112年11月7日,惟查郵局 並未依送達證書記載之臺北市文山區○○街○○段○○巷○○號○○ 樓地址寄送,而以臺北市內湖區○○路○○段○○號為寄送地址,並 寄存於○○郵局,有本府法務局公務電話紀錄及原處分機關送達證書 影本附卷可稽,則原處分送達難謂合法;又訴願人於訴願書記載其於 112 年12月13日知悉原處分,是本件並無訴願逾期問題,合先敘明。 二、按不動產經紀業管理條例第 1條規定:「為管理不動產經紀業(以下 簡稱經紀業),建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產 交易市場健全發展,特制定本條例。」第 3條規定:「本條例所稱主 管機關:……在直轄市為直轄市政府地政處(按:在本市已更名為地 政局)……。」第 4條規定:「本條例用辭定義如下:一、不動產︰ 指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋 及其可移轉之權利。……四、經紀業:指依本條例規定經營仲介或代 銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租 賃之居間或代理業務。……。」第5條第1項規定:「經營經紀業者, 應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記……。」第 7條 第 1項規定:「經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記 ,並加入登記所在地之同業公會後方得營業……。」第32條第 1項規 定:「非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業, 並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以 下罰鍰。」 內政部90年8月31日台(90)內中地字第9083624號函釋:「……『按 不動產經紀業管理條例(以下稱本條例)第4條第4款及第5款、第5條 、第32條分別規定……本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介 買賣行為,固未向買賣雙方收取服務報酬,惟本條例所稱『仲介業務 』尚非以收取服務報酬為其必要條件,倘該仲介行為屬其特定業務項 目,則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範; 至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行 為。……。」 94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋:「……一、有關非不 動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定,仍請各 直轄市或縣(市)主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀 業管理條例第32條之處罰要件;……並請參考下列行為態樣蒐集違法 事證……(一)從事不動產仲介業務之行為……2.未設有店面或辦公 室之行為人,以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法 ,為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對不特定人就特定不動產公開 進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。……7.代為收受不動產相 關之定金或開立定金收據者。…… 15.其他具有明顯經營仲介業務之 事證者。……」 三、本件訴願理由略以:訴願人公司有包租代管資格,協助大學老師之案 址建物出租,僅代為協助未收取任何費用;其他○○網站案源,均係 向臺北自來水事業處及臺北市政府財政局合法包租再轉租之案件;因 通訊地址有異動,未能收受相關送達資料,且112年9月中至11月初出 差不在臺灣,非故意放棄陳述意見之機會,請撤銷原處分。 四、查訴願人未經許可經營不動產經紀業,卻以其名義於網站刊登多筆不 動產租賃廣告,並留有其聯繫電話,有從事不動產仲介業務之事實, 有系爭廣告 A、系爭廣告B及系爭廣告C、○○公司112年6月27日○○ 字第 110062701號函、案址建物相關部別列印資料、案址建物所有權 人委託書等影本附卷可稽,是原處分自屬有據。 五、至訴願人主張其公司有包租代管資格,案址建物僅代為協助未收取任 何費用;其他○○網站案源,均係合法包租再轉租之案件;因通訊地 址異動,未收受相關資料,且112年9月中至11月初出差不在臺灣,非 故意放棄陳述意見之機會云云。經查: (一)按不動產經紀業管理條例第 1條所規範之立法意旨,在於不動產經 紀業影響房地交易市場之穩定與發展至鉅,涉及交易雙方當事人權 利義務重大,為健全管理機制,乃於該條例第 4條、第5條及第7條 等明定經營不動產經紀業,須以公司或商號之型態執行仲介等業務 ,並應向主管機關申請許可及加入登記所在地之同業公會後方得營 業。又該條例第32條第 1項裁罰之行為主體,含有公司負責人、商 號負責人或行為人,倘以個人名義違反規定經營仲介業務者,即屬 以「行為人」身分違反該條之行政法上義務,仍符合該規定之行為 主體。復依內政部90年 8月31日台(90)內中地字第9083624 號函 釋意旨,仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件,倘該仲介行 為屬其特定業務項目,則可謂為不動產經紀業管理條例所稱經營仲 介業務者,而應受該條例之規範;再依內政部94年5月4日內授中辦 地字第0940724941號函釋意旨,未設有店面或辦公室,以看板、名 片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法,為從事仲介業務之表 示、表徵;或對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產 買賣或租賃行為;代為收受不動產相關之定金或開立定金收據;或 其他具有明顯經營仲介業務之事證等,屬從事不動產仲介業務之行 為。 (二)查訴願人以屋主名義於○○網站刊登系爭廣告 A,然訴願人非案址 建物所有權人,有系爭廣告 A及案址建物相關部別列印資料等影本 在卷可憑。復查訴願人為○○公司之負責人及該公司之租賃住宅管 理人員,原處分機關為釐清本案訴願人係從事仲介業務或從事包租 代管業務,以112年6月8日函請○○公司就系爭廣告A未註明租賃住 宅服務業名稱提出說明,○○公司以 112年6月27日○○字第11006 2701號函陳述意見略以,經屋主授權委託並協助刊登○○網站,僅 辦理房屋出租事宜,並無收取任何報酬及其他佣金,僅單純以個人 名義協助幫忙,並提供案址建物所有權人委託書,該委託書之受託 人為訴願人,並非○○公司,有○○公司 112年6月27日○○字第1 10062701號函及案址建物所有權人委託書等影本附卷可稽。又依原 處分機關 113年1月8日北市地權字第1126029744號函所附訴願答辯 書事實二記載略以:「……查民眾提供之Line對話紀錄顯示訴願人 代收定金並仲介居間租賃及簽約事宜……然訴願人未經本局許可經 營不動產經紀業,即以個人名義刊登租屋廣告及從事仲介業務…… 」可知訴願人就案址建物已有公開進行招攬不動產租賃、仲介居間 、簽約及代收定金等行為,依前揭規定及函釋意旨,應屬經營不動 產仲介業務行為。再查訴願人另以屋主名義於○○網站刊登不動產 租屋廣告(物件編號:R14524974、R14525039,即系爭廣告 B及系 爭廣告C),且訴願人於107年起至112年7月15日止,於○○網站累 計刊登 250則租屋廣告,訴願人未經許可經營不動產經紀業,卻以 其名義於網站刊登多筆不動產租賃廣告,並留有其聯繫電話,就特 定不動產公開進行招攬不動產租賃及代收定金等行為,依前揭規定 及函釋意旨,應屬經營不動產仲介業務行為,其有未經許可經營不 動產經紀業而從事不動產仲介業務之違規事實,堪予認定,其縱未 收取仲介費,仍不影響本件違規事實之成立。 (三)復查原處分機關就通知訴願人陳述意見之112年8月15日函雖未能提 出已合法送達之證明,惟依原處分機關上開訴願答辯書理由四記載 略以:「……(五) ……本局以112年8月15日函請訴願人就未經 許可經營不動產經紀業務涉違反不動產經紀業管理條例提出說明… …該函寄至訴願人於112年6月27日回復本局函中所指之送達地址… …本局遲至112年9月20日仍未接獲訴願人陳述意見資料,經承辦人 電話聯絡訴願人……其表示因連假接近來不及準備資料,承諾將在 10月初提供,本局提醒儘快提供資料,但迄至同年11月2日仍未接 獲訴願人提供相關資料說明……」是姑不論原處分機關陳述意見之 通知是否已合法送達,惟原處分機關業另以電話通知訴願人儘速陳 述說明,然訴願人仍未提出說明,尚難據此為對其有利之認定。 (四)另查訴願人檢附之3份契約影本,僅有1份為○○公司與臺北自來水 事業處簽訂房地使用契約,其餘 2份分別為訴願人與臺北自來水事 業處簽訂之房地使用契約、○○股份有限公司與臺北市政府財政局 簽訂之不動產租賃契約,是尚難據以即認訴願人曾刊登之不動產租 賃廣告均為○○公司經合法包租後再轉租而刊登之案件;原處分機 關亦於上開訴願答辯書理由四說明略以:「……(三)……檢視與 本市財政局簽訂之租賃契約,承租方為○○股份有限公司……非訴 願人所任職之○○,訴願人刊登契約所載標的之廣告應非屬從事包 租代管業務,而涉居間從事仲介業務事宜。訴願人所稱於○○刊登 之 250則廣告,均係向自來水公司及本府財政局合法包租再轉租之 案件,顯不足採……」訴願主張,不足採據。從而,原處分機關依 前揭規定,處訴願人法定最低額10萬元罰鍰及禁止其以個人名義經 營不動產經紀業,並無不合,原處分應予維持。 六、綜上論結,本件訴願為無理由,依訴願法第 79條第1項,決定如主文 。 訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱 委員 張 慕 貞 委員 王 曼 萍 委員 盛 子 龍 委員 洪 偉 勝 委員 邱 駿 彥 委員 郭 介 恒 委員 宮 文 祥 中華民國 113 年 3 月 14 日 如對本決定不服者,得於本決定書送達之次日起 2個月內,向臺北高等行 政法院提起行政訴訟。(臺北高等行政法院地址:臺北市士林區福國路10 1號)
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